# 爛尾樓  

2025年3月28日，緬甸名城曼德勒附近發生規模7.7的強烈地震，目前已造成千人死亡，許多建築物倒塌，連帶周遭中國、泰國等地也受影響，而在曼谷洽圖洽區，一棟興建中的30樓大樓倒塌，造成嚴重傷亡。截至目前，確認8名工人死亡、9人受傷住院，仍有85人下落不明，不過，卻有人發現，有1「爛尾樓」荒廢近30年仍屹立不搖。

中國房地產市場近年面臨嚴峻挑戰，從昔日推動經濟成長的主力產業，如今卻成為投資泡沫破裂的高風險區，據了解，全國約有6500萬至8000萬套住宅長期空置，「鬼城」現象遍布全國。同時，被視為天津地標的「高銀金融117」摩天大樓，斥資700億人民幣（約新台幣3185億元）打造，至今仍未完工，成為中國房市失衡的縮影。

今年較早時候，中國又一次大規模謀殺事件發生後，社交媒體上一個用戶寫道，「中國人民太苦了。」該用戶還警告說，「效仿這種攻擊（的行為）只會越來越多」。

位於基隆市中山區「海吉市」大樓是知名的爛尾樓，當年因建商資金問題，爆發「一戶多賣」爭議，77戶房屋被賣超過700次，僅12戶交屋，其餘65戶全遭查封法拍。基隆地院12日展開第4次法拍，其中21戶終於成交，總成交金額為2.8億元！

京華城案，北市副市長李四川今（24）日表示，專家建議要把1樓樓板與B1、B2施工完成，才不會影響雙鐵與民房；呼籲鼎越先扣除爭議容積再施工以免爛尾；鼎越最晚明下班前回覆。

2023年1月，曾在上海市區經營四家中型餐廳的王女士上了失信被執行名單，隨後關掉了自己手裡的兩家公司。在接下來的近兩年時間裡，她經常同時打三份工，穿梭於長三角。

中國經濟究竟是好是壞？這是疫情之後外界最大的一個疑問。西方媒體集中宣傳「中國經濟見頂」（PeakChina）、「中國產能過剩」云云，往往帶著看衰的眼光解讀。但中共20屆三中全會後，又有一批西方企業家往北京跑，蘋果執行長庫克（TimCook）表態會繼續投資中國，而富士康在河南鄭州廠區砸了45億巨資欲推動高端製造升級。來自台灣屏東的香港理工大學應用社會科學系助理教授李鎮邦接受《風傳媒》專訪，他長期從事中國科技產業研究，直截了當地回應「中國經濟其實相當健康」，「你一個經濟增長率2%的，整天說一個增長率5%的經濟有問題，這不是很搞笑嗎？」

中國房地產市場泡沫破裂，重創大型開發商、債券市場投資者，造成數以十億美元計的損失。現在，中國監管機構又盯上了另一家重要公司：全球四大會計師事務所普華永道（PricewaterhouseCoopers）。

中國爛尾樓問題嚴重，中國住房和城鄉建設部副部長董建國表示，「老百姓交了錢，就應該拿到房」，目前已鎖定按照合同應該在今（2024）年年底前交付的396萬間住房，作為保交房攻堅戰的目標任務。

今年，一個新的熱詞「爛尾娃」誕生了。中國有數千萬棟「爛尾樓」，特別是自2021年房地產危機以來。而「爛尾娃」則意指那些失業在家的高校（大學）畢業生。

中國經濟陷入低迷狀態，除了失業問題日益嚴峻，房地產也邁入泡沫化，甚至多個城市都有爛尾樓的噩耗。如今更有報告指出，中國約有4800萬套已售出的預售屋尚未完工，使得該國房地產危機難以緩解，甚至對開發商收入構成威脅；反觀中國二手房的房價雖然仍在下跌，但銷售量在去（2024）年卻首次超越新成屋，短期內新房市場或持續低迷。

根據「彭博行業研究」（BloombergIntelligence）報告，中國近十年來至少有4800萬戶預售屋未完工，顯示中國房地產危機不會很快化解。這個數字是根據2015年至今年上半年的預售數據，超過2021年德國總住宅存量。分析師指出，這對開發商營收構成直接威脅，因為民眾可能開始避免新建案的預售，改買已完工的成屋或中古屋。

中國經濟陷入低迷狀態，除了中國A股「一片綠油油」已有好一段日子、失業問題日益嚴峻，房地產邁入泡沫化，越來越多付不起房貸的民眾選擇放棄，結果導致住宅類法拍房激增，二線城市如鄭州、廈門、蘇州的法拍住宅量和去（2023）年相比增加超過4成。

台積電決定在嘉義增建先進封測廠，不只為嘉義縣市帶來大利，也讓南科成為AI晶片趨勢的受益者，未來有望再增1兆產值，連帶帶動周遭房市火熱。如今台南仁德區就有一棟未完工、建坪561坪的透天淪落法拍，第1拍竟開出1億400萬元的底價，但換算單坪後，其實仍低於目前行情！

中國政府為天津濱港建材城砸下13億，然而從2011年建設至今尚未完工，更沒有任何企業入駐，爛尾樓高達百座，如今宛如「殭屍園區」。

台南新市一個地上7樓的預售案「COCO嚮家NO.2」淪為爛尾樓，最後因債務遭到法拍，起初價格突破8000萬元，相當驚人，然而如今第三次法拍底價已經降至6956萬元，仍賣不出去，三次法拍都流標。

中國恒大集團耗資1600億人民幣（約台幣7200億）在海南填海建造的世界最大花形人工島「海南海花島」，在恒大爆雷後，一度差點被政府拆除，後續改為直接沒收。海花島時至今日仍然矗立在海邊，近日卻爆出海砂屋疑雲，租金雖大幅下跌，入住率卻乏人問津。

近期中國房地產領域的刺激政策，在快速醞釀後，突然爆發——

全球房地產爆發崩盤危機，光1年內就有超過4千家建商倒閉，中國也沒能逃過，房地產巨頭世茂集團（ShimaoGroup）因欠款65億元新台幣，遭銀行聲請清算、股價暴跌，也間接反映出中國房地產所面臨的困境。

中國房地產問題，一直是頭痛問題，《華爾街日報》報導，目前北京想了不少解套做法，並由習近平的最高經濟政策助手、國務院副總理何立峰主責。

網紅愛莉莎莎日前到泰國旅遊一個月，大讚當地消費水平比台灣便宜，「房價是台灣1/5」，讓她直接衝動在曼谷置產，但不只被在泰國居住8年的「盤谷唯一勸世吵架王TheHeartofBKK」飆罵泰國的居住不平等「就是你們這種人造成的」，如今也爆出有許多投資客的退坑血淚影片，要大家小心別淪為「海外地產孤兒」。

去年此時，中國放棄嚴格的新冠「清零」措施，疫情期間遭受重創的經濟，走出了病房，但過去一年，預期之中的快速反彈沒有出現，而是在一場「長新冠」（LongCovid）中緩慢復蘇。

迄今為止，2020年代像是中國的失落十年：經濟不景氣，年輕人失業率居高不下，對未來感到幻滅；中產階級則目睹著房產價值下滑；而中國國家主席習近平坐擁權力，試圖強化對一切的掌控。美國權威雜誌《外交政策》（ForeignPolicy）副編輯帕默（JamesPalmer）26日指出，2023年對北京而言是艱難的一年，而接下來的一年看似也不會較輕鬆。

由高群開發投資興建的預售屋過去以「大安上品」的名稱銷售，後來才更名為「大安文樺」，該社區規劃18戶住宅，共有地上6層、搭配機械車位，坪數有21至52坪，主打小兩房格局的房型，並於2020年推出，怎料全案卻爆出18戶只賣了2戶的慘淡業績，甚至建商還被銀行催債。北市恐再添爛尾樓的消息曝光後，頓時引起熱議，也釣出高群開發顧問出面說明。

世茂深港國際中心樓高668公尺號稱「中國第一高樓」，隸屬世茂集團旗下的世茂新里程實業公司資產。但去年世茂爆發財務危機，中國第一高樓停工淪爛尾，兩度拍賣都乏人問津。

在全球化的時代，房地產市場已不再只是一國的事務，而是與全球經濟、政策和社會變遷緊密相連。從美國的次貸危機到亞洲的金融風暴，再到近年的新冠疫情與烏俄戰爭，甚至是以巴戰爭；這些事件都對房地產市場產生了深遠的影響。特別是在亞洲，台灣、中國和南韓等國家的房地產市場都面臨著各種挑戰和機遇。

民進黨市議員近期屢屢抨擊新竹市公共運輸系統，甚至不惜挑起區域對立，無端指涉市府獨厚關埔地區。台灣民眾黨籍新竹市議員宋品瑩表示，請民進黨先回答，林智堅前市長任內停了多少條公車路線？當時的民進黨議員們又在幹嘛？

繼「重點科技研究學院」獲准成立之後，台大新學期第一次校務會議，又提出將增設「國際政經學院」，特殊的是，這項依據「國家重點領域產學合作及人才培育創新條例」申請設置，估計必然會得到政府（國發會）支持的學院，却未得到校內的普遍支持，與會教師甚至直言，這個學院可能有師資聘用浮濫風險、威脅大學自治、甚至砸大錢却成了「爛尾樓」。

數月來，中國恒大集團陷入了看似無法挽回的困境。作為全球負債最嚴重的建設公司，恒大的債務重組計畫告吹，恒大地產集團遭到立案調查，恒大金融集團旗下的恒大財富、恒大人壽高管紛紛被執法當局採取刑事強制措施或接受調查。而曾是中國首富的恒大集團主席許家印，也在2023年9月底被證實因涉嫌違法犯罪，同樣受到法律機構的強制措施。

預售屋付款相對新成屋彈性，吸引不少購屋族買單，不過買預售屋最怕的就是遇到爛尾樓，畢生積蓄恐「啪」一下子就沒了，因此，為了避免買到爛尾樓，專家建議，首先最重要的就是最好避免一案建商，並盡量挑選上市櫃或是有穩定推案的建商。此外第二點，若是與大型代銷公司長期合作的建商，由於穩定推案，出現爛尾樓的機率也較低。最後關鍵則是履約保證，特別是「價金返還保證」的預售案，對消費者最有保障，不妨做為購買預售屋的參考。

在最近幾年中，中國房市危機頻傳，繼恆大集團資不抵債，並申請破產重建之後，中國的爛尾樓事件層出不窮，人民對房市的信心受到壓抵抑，而後又有碧桂園的債券停牌，且中國最大資產管理公司中植集團旗下的中融信託，因投資失利，曝險金額超過台幣1.5兆元。而碧桂圓債券停牌、中融信託逾期兌付、恆大在美申請破產保護…等一連串的房市爆衝，突顯了中國的房市危機必須慎重處理的問題。

內政部今天說，預售屋履約保證機制，的確有總檢討必要，相關政策還在討論階段，並無所謂同意近期發函與不能支用預收款的情事；將持續聽取各方意見，使預售制度更健全、保障消費者權益。

本周一，中國公布了上半年的GDP數據——二季度GDP增幅6.3%，快於一季度的4.5%；上半年增速為5.5%。官方設置的全年成長目標是5%左右。

六四屠殺過去34年，中共政權仍在壓制與官方敘事相衝突的異議。透過對中國社會抗議的研究可發現，中國人民儘管冒著相當風險，仍勇於捍衛權益。中國人在抗議什麼？為何冒著危險仍要表達異議？而聲援這些抗議有何幫助？「自由之家」6日在台北舉辦「中國異議圓桌論壇」，邀請專家學者深入探討。

挾著持有債券至到期、年收益率拚5%起跳、基金波動度隨存續期減少而降低3大噱頭，新興市場目標到期債券基金規模飆逾上千億元；但今年即將到期的9檔基金，恐怕多檔無法達標。

為了防止2020年之後的房價逐漸走高，政府從2021年開始啓動打炒房措施，只是打著打著，到了中期，竟然演變成嚴苛凶惡的全面打房，在情況愈演愈烈下，打的建商哀鴻遍野、苦不堪言，打房情勢若持續下去，估計全台真的將有半數以上的建商將被迫退場，並留下不少的爛尾樓。

2023年即將來臨，全球目前正面對高通膨、能源危機、烏克蘭戰爭等諸多挑戰，英國媒體集團「經濟學人集團」旗下的商業分析機構「經濟學人智庫」（EconomistIntelligenceUnit）整理了2023年對15個產業的預測。

聯準會今年以來已經七度升息，利率升高打壓全球債券表現，高收益債券更是連帶受到波及，今年以來下跌幅度極大。而亞洲高收益債券因具有較低存續期間與較高殖利率，在全球高收益債券類型中具有更高的CP值。近期中國市場利多浮現，亞高收的進場訊號出現了嗎？

雖多數國家已逐漸走出疫情陰霾，回復正常生活，但中國仍執行嚴格的清零政策，直至11月24日新疆的一場大火後，中國人民壓抑已久的情緒終於爆發，全國各地掀起抗爭，海外華人也聚集聲援。這場「白紙革命」讓中國人對領導人習近平的不滿浮上檯面，而其中除了民主等政治訴求，「經濟」也是引爆這場抗爭的關鍵因素；對外國人來說，這場革命同樣帶來經濟震盪的風險，可能是繼俄烏戰爭後，另一隻影響國際金融的黑天鵝。

11月末最新發布的胡潤富豪報告顯示，中國千萬人民幣淨資產以上的高淨值家庭規模比2021年增加4萬戶。疫情爆發以來，中國政府長達三年的清零政策影響了全國無數的中小企業和個人，餐飲、旅遊、娛樂和零售行業從業人員損失尤其慘重。在此貧富差距愈發顯著背景下，中共一直強調的「共同富裕」的目標，顯得更加遙不可及。

面對需求收縮、供應衝擊與預期轉弱的三重壓力，加上房地產風暴以及嚴厲的清零防疫政策，中國經濟處在一個非常低迷的困境。而中國股市自十月底的低點以來漲勢超過20%，中國最近發生什麼事？為何反彈力道如此強勁？

主要國家央行快速升息，衝擊股債市表現，中信金表示，雖然9月底未實現損失有新台幣800到900億元，但歷年也有累積未分配盈餘1,000多億元，評估明年仍有能力發放股利，年底結算再跟金管會溝通。

房市警鐘響起！日前新北市建商沅臻建設爆出資金不足宣布解散，致該業者於樹林市區所推之預售案「凱旋大苑」陷入爛尾樓爭議；儘管傳出已有債權人願意接手續建，仍引起社會議論。

中國二十大後，中國人民銀行、大陸銀保監會公布16條拯救房市措施，包括鼓勵金融機構和開發商自主協商，對於開發貸款、信託貸款等融資，融資展期一年，調降個人房貸首付比率和貸款利率。16條拯救房市政策被喻為是「史詩級房產救市」。房市趨勢專家李同榮指出大陸此舉乃「金融機構」在救「金融機構」自己，主要原因有三：

房市陸續傳出爛尾樓出現，雖是零星個案，但為避免「爛尾樓」情況擴散，大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融，其中更要求建商必須和銀行簽署「續建承諾」，並必須先出足5成的自備款存到銀行專戶，銀行才會撥出土建融貸款。房市趨勢專家李同榮指出，爛尾樓會出現主要有兩大因素，惟防範重於治療，危機往往是轉機，他並提出購屋者四大選擇策略。

二十大後，中共二十屆一中全會隨即召開，選出中共中央政治局本屆7人常委，他們是中國大陸未來五年最重要的領導班子。盡管習近平已經定於一尊、沒有任何勢力能夠挑戰，我認為，從今年以來中國大陸經歷的事件看來，總體經濟低迷、調整的態勢沒有改變，還要越過這三座大山。美國將更加全面、強力壓制中國大陸發展半導體為首的前瞻科技，是我認為中國經濟接下來幾年第一個重要瓶頸。

中國房市崩跌已影響到投資人對不動產市場的信心，這項長期支持中國經濟發展的產業，前景勢必蒙上陰影。而且因土地開發造成的金融亂象，勢必延燒到中國銀行業，值得台灣金融業、監理主管單位關注。

中國官本位的體制以及舉國辦大事的治理思維，加上習近平有計畫地集攏大權，地方政府角色被動，遭受上下夾擊，全中國的經濟、金融與財政出現嚴重的「強幹弱枝」現象，陷入進退兩難的困境中。

今年7月，中國爆發罕見的抗議活動，一些購房者因為房地產項目出現「爛尾」，而發佈公開聲明決定停止支付房貸。政府隨即推出措施允許緩繳最多六個月房貸，以及動用政策性銀行資金來加快樓盤建設。

中國近期面臨許多困難，防疫封控持續衝擊經濟、四川與重慶等地的缺水缺電、房地產的爛尾樓風暴以及前陣子傳出的在美中企下市潮，諸多不確定性令投資人擔心該不該繼續投入中國市場？中國目前的負面因素大多已經浮現並正在消化，利空也早已反映在股價中，且中國政府正積極走在與全球不同的寬鬆政策之路。