北京觀察》中國房地產「學費太貴」！潘石屹海外發文反思30年發展路，痛批預售制與土地財政　究竟動了誰的蛋糕？

台北時間4月16日晚間，中國知名房地產企業家、SOHO中國創辦人潘石屹在個人微信公眾號突然發出一篇長文《我的反思》，罕見地回顧中國房地產行業近30年的發展歷程，並坦承部分房企的運作模式已與「龐氏騙局」無異。

文章一出，迅速在海內外引起關註，卻在短短不到24小時內遭全面刪除，微信公眾號原文消失，僅有海外存檔網站如中國數字時代保留了全文，讓這篇「局內人」反思得以留存。

這篇看似低調的個人反思，時機卻極為敏感。正值恒大集團創辦人許家印案在深圳中院一審開庭，許家印當庭對包括非法集資、非法房貸、詐騙、行賄在內的8項罪名全部認罪悔罪，外界普遍視為恒大危機的司法「落地」。

潘石屹文中雖未直接點名許家印或恒大，卻以「這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產出的大事」「看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了」等語帶過，隨即將矛頭指向整個行業的高槓桿、高周轉、土地財政與預售製等系統性問題，堪稱隱晦卻直白的觀察。

潘石屹是誰？從甘肅農村走出的「另類」房地產商

潘石屹，1963年生於甘肅天水農村，1980年代拋下體製內「鐵飯碗」下海經商，1990年代與妻子張欣共同創辦SOHO中國，以北京望京SOHO、朝陽門SOHO、外灘SOHO等一系列CBD地標項目聞名，一度是中國房地產界的風雲人物。

他早期以敢言著稱，曾在中共央視《對話》節目中公開反對「零首付」等極端槓桿模式，卻因此被同行視為「烏鴉嘴」，多次遭警告「不要談我們公司的商業模式」。

潘石屹的轉折始於2014年前後。他開始大規模拋售境內資產，陸續套現超過300億元人民幣，將SOHO中國多個核心項目出售。2021年左右，SOHO中國控股權基本轉給美國黑石集團，潘石屹夫婦逐步淡出管理，妻子張欣及兩個兒子早已取得美國國籍。雖然潘石屹本人仍保留中國籍，但疫情後多數時間定居美國，被中國網民戲稱「潘跑跑」。外界普遍分析，他提前嗅到房地產調控風暴、共同富裕政策壓力以及民企整肅的風險，選擇「高位離場」，避免深陷高槓桿泥潭。

與許家印的命運形成強烈對比：一位在美國從容反思行業，一位在法庭當庭認罪。兩人同為地產大佬，卻因不同選擇走上截然不同的終局，也讓外界再次議論「誰能平安撤離」的時代議題。

從「學習香港」到失控的「擊鼓傳花」隱晦點出中國樓市的痛點

潘石屹在長文中坦承，1998年福利分房製度取消後，業界從香港引進「按揭」「樓盤」「開盤」等概念與銷售方式，卻將高槓桿、高周轉模式「在國內很快就變了味、走了樣」。開發商比拼的不再是蓋好房子、賣好房子，而是誰拿地更多、融資更快、擴張更猛；地方政府靠賣地財政過日子；購房者則相信「房價永遠上漲」，買房不是為了住，而是為了轉手賺錢。 （相關報導： 北京觀察》物業撤場潮席捲大陸樓市！官方悄改「住建局」，房地產進入存量時代？ ｜ 更多文章 ）

他直言：「這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會跟著垮掉。」「一部分房企的做法，已經跟龐氏騙局沒什麼兩樣」——表面繁榮，實則依賴下一筆融資、下一個買家接棒，一旦鏈條斷裂，便是全盤崩塌。他還分享親身經歷：2004、2005年前後在論壇發言質疑某公司模式，會後被老闆私下警告；甚至曾戴帽低調進入售樓處，看到購房者排隊交5萬元拿房號、房號本身被炒賣的場面，當場感慨「龐氏騙局」。

文章特別提到早期媒體與業界「只能說好話、不能指出問題」的氛圍，以及「土地銀行」概念如何推波助瀾，導致行業失控。如今「整個行業幾近崩塌」，損失以萬億計，「給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、十幾年才能慢慢平復」。結尾他呼籲重建「誠信」，盼「好房子建在誠信的基礎上」。

來自北京給政府做輿情高級分析師兼合夥人張龍在受訪時表示「潘石屹」樓市如龐氏騙局「論調大範圍傳播的話，可能會再次打擊老百姓的預期，一些有意願正在觀望的購房者喪失信心，更難入局，這不利於地產行業的恢復。」

這番反思，與官方將恒大危機歸因於個別企業「罪有應得」的敘事形成鮮明對比：潘石屹把問題拉回製度、金融、地方財政與社會預期的共同作用，而非單純的個人犯罪。

痛批預售製與土地財政 熱傳後究竟動了誰的蛋糕？

目前，中國房地產已連續下跌47個月，爛尾樓、斷供潮、預售資金監管問題層出不窮，讓千萬中產家庭的血汗錢卡在「保交樓」泥潭之中。恒大危機更是典型，數以百萬計購房者深受其害。潘石屹作為曾經的「成功者」與「離場者」，如今從安全距離道出「學費太貴了」的感慨，對許多被套牢的民眾而言，無異於戳破官方「信心恢復」敘事的泡泡。

張龍還指出「中國房地產行業尚在艱難恢復、重建信心階段，目前官方不希望看到這種聲音。」 （相關報導： 北京觀察》物業撤場潮席捲大陸樓市！官方悄改「住建局」，房地產進入存量時代？ ｜ 更多文章 ）

文章旋即被刪，顯示出中國監管部門對任何「系統性反思」的敏感度極高。司法可以讓許家印「認罪悔罪」，卻不允許公開探討土地財政、高槓桿模式如何共同釀成這場危機。這也讓中國民眾更加清楚：個別大佬的「落馬」或「跑路」，無法掩蓋行業深層結構性問題。對比潘石屹的「平安撤離」與許家印的「終局審判」，更凸顯時代的殘酷選擇——有人提前離場，有人成為替罪羊。