三年前，我曾在風傳媒發表「台灣房市會發生爛尾樓風暴嗎？」，引發數萬人對國內房市亂相的關注（2022.07.28)，文中說明台灣的「類爛尾樓」愈來愈嚴重，同時呼籲政府應即早提出因應政策，避免爛尾樓事件而遭受不當損失，三年後，台灣的「類爛尾樓」已成為真正的「爛尾樓」，政府若再不重視問題的嚴重性，則「爛尾樓」風爆一旦形成，將使購屋人、社會、國家招受更大的損失。
1.前言
2023年8月，政府因大選因素而倉促推出新青安專案，其相對優渥的購屋方式，讓國內房地產帶來巨大需求，房市買氣爆升，交投量價俱增，導致國內房價全面上揚，再加上營建工料成本上揚，以及電價連番上漲所帶來的通貨膨脹之預期，國人購屋保值心理濃烈，不僅讓成屋市場銷售活絡，全國新建案市場更一度出現「搶購熱潮」，導致房市價量齊揚，民怨四起。
本人雖曾連續多次對新青安專案提出批判並建言，政府亦在推出新青安專案十個月以後提出修正，唯房市價量雙漲態勢已難以扼止，直至政府連續推出打炒房政策，房市買氣始呈現降溫趨勢，唯因政府連續性的限貸政策所造成的資金斷鏈現象，已讓多家建商、營造廠因資金緊繃而讓經營難以為繼，繼花蓮「太極建設」、嘉義「鉅泓建設」倒閉後，北台灣老牌營造廠「高田營造」也產生營運困境，以及國內十處工地的全面停工，引發「爛尾樓」風爆是否產生的關注。
事實上，為了抑低因新青安專案所帶來的房市價量不當的高漲現象，政府連續推動打房政策，不僅修正新青安專案的部分條文內容，並對可貸資金、房貸利率水準、還款條件等多方面加以設限，其中又以2024年9月所推出的限貸方案影響最為嚴重，不唯國內購屋成本提高，且建商融資申請條件相對困難。
另方面，由於房貸利率全面走高，貸款成數相對不足，導致許多人退出購屋行列，加上川普關稅戰對國內政經局勢的影響甚大，民眾對於房地產後市發展轉趨審慎，觀望心態濃烈，交易量明顯萎縮，業者經營日愈困難，「爛尾樓」風爆呼之欲出。
錯誤的政策比貪污更可怕，政府政策所衍生的問題還是需要由政府來解決，亦即此種因政府房市政策所引發的「爛尾樓」現象，亦應由房市政策的調整或另訂新的房市政策加以因應，方得於解決國內潛在的爛尾樓風爆問題。
2.違建與爛尾樓
房地產業是攸關人民生活的重要產業，也是具有高度關聯性的產業，其因房事爭議所引發的問題亦多，如「豆腐渣工程」、「違建」與「爛尾樓」等，前者以公部門的工程為最多；後者則以私部門的建案較常見，二者都是一種實際現象，也是口耳相傳的用語。
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「爛尾樓」是指業者已領有建築執照，並開始施工，但因種種原因如資金不足、產權糾紛、政策變動等，導致工程中斷、無法如期完工交屋的建築物。因此，「爛尾樓」又被稱「未完成建築」、「爛尾建築」。主要源於2020年8月，中國提出「三條紅線」，限制開發商的融資，造成多數房地產業資金斷鏈，破產事件頻傳，2021年7月，更導致中國最大的房地產公司恆大建設的破產，全國數以百計得恆大建案紛紛停工，購屋人為求自保而停止交款，並使建商的資金不足更為嚴重，而因為停貸潮所引爆的爛尾樓現象亦遍及全國，亦是中國房地產由盛而衰的關鍵因素。
爛尾樓，老屋重建，信義路安和路口。（顏麟宇攝）
另外，「違建」是指違章建築，其是指未經主管建築機關審查許可並發給執照，擅自建造的建築物。一般而言，違建的常見形式包括頂樓加蓋、陽台外推、未經許可的結構增建等，由於違建可能違反建築法規，存在安全隱患，也可能無法獲得房屋所有權，並可能面臨拆除、罰款等處罰。
違建。（示意圖/取自flickr）
因此，台灣雖早在1990年代就有爛尾樓現象的產生，但當時較常被稱為「違建」或「工程延宕」，這些未完工的建築，除了少數被視為工程延宕外，多半都以「違建」稱呼，因為它們未經合法申請或未符合相關建築規範。
由於當時相關法規和市場機制不完善，加上經濟環境不佳，許多建案在興建過程中因故停擺，形成了許多未完工的建築，加上大陸的「爛尾樓」事件頻傳，在兩岸地緣相近的情況下，國人對於建商因財務斷鏈或產權不清等問題所導致的「未完成建築」，亦逐漸稱之為「爛尾樓」。
3.爛尾樓的形成原因與衝擊
(一) 爛尾樓形成原因
大體而言，爛尾樓的產生有多種原因，最主要的是開發商及相關的不動產業者因資金鏈斷裂，無法支付工程款項，導致工程停工所造成。此外，產權糾紛、工程品質問題、政策變動、市場風險等，都可能導致爛尾樓的出現，簡述如下：
- 開發商資金斷鏈：房地產業是一項高財務槓桿的行業，資金來源主要取決於金融機構的貸款額度，因此，資金不足是房市產生爛尾樓最常見的原因，而建商一旦無法支付工程款項，可能被迫停工，並形成所謂的爛尾樓現象。
- 銀行緊縮融資：銀行是以獲取利潤為主的金融單位，其可能因為政策調整或市場風險而緊縮對建商的貸款，導致建商資金來源減少，影響工程進度，並產生爛尾樓現象。
- 建造成本大幅上升：房地產的建造成本很多，主要包含土地、建築工程、基礎設施、配套設施費用、管理成本、銷售成本、稅費成本，以及財務成本等，而土地、建材、勞工則是較為常見的費用，建材價格與人力成本上漲可能增加建商的成本壓力，若無法有效轉嫁，也可能導致資金鏈斷裂，工程難以為繼的情形。
- 其他因素：一般而言，影響房地產供需及價量變動的因素很多，而造成爛尾樓現象的原因亦相對複雜，除了因政府政策與個別企業之財務問題之外，比較常見的尚有產權糾紛（土地權屬不清）、建照瑕疵（工程無法合法進行）、工程質量不佳、設計變更，當然亦可能是開發商經營不善、總體經濟條件改變等因素所造成。
總之，爛尾樓通常是因為開發商缺乏足夠資金，無力完成工程。此外，產權糾紛、工程品質不合格等原因而停工的項目，也屬於爛尾建築。
(二) 爛尾樓的衝擊
在房地產市場中，「爛尾樓」又稱「未完成建築」，其對購屋人、不動產業者、社會，甚至是整個國家而言，都會帶來相對不利的衝擊，茲簡述如下：
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- 投資人的損失：當購屋人以其多年積蓄付出高額的購屋款，但卻無法獲得真正屬於自己產權的房屋時，其所面臨的問題不僅是財產損失，也可能需要承擔後續的法律訴訟問題，勞民傷財，對購屋人的不利影響至深且巨。
- 不動產業者的傷害：房市交投是否活絡，其與開發商及不動產業者如房屋仲介公司和不動產經紀人有關，爛尾樓的產生大多來自不動產的營建業者或開發商本身資金不足所造成的影響，而一旦業者推案造成爛尾樓現象除非盤整成功，或另有注入資金的管道，否則其重啓爐灶的機會可能不大，對不動產的開發亦是一種損失。
- 房地產市場的衝擊：當建商因為財務問題而導致爛尾樓的產生時，投資人對房地產市場的信心下降，或退出房市交投買賣，對房地產市場的發展產生不利衝擊。
- 影響地方及國家的長期發展：大體而言，影響房市最重要的因素之一是區位，而爛尾樓的產生不僅影響
市容，同時也會波及同區位的房價，也阻礙地方甚或國家的長期發展。
4. 不可忽視的爛尾樓現象
政府為了抑低不當上漲之房價，因而連續推動多項打房政策，若以建商斷鏈是影響房市個案無法順利完工的原因，則以央行所推動的第七波選擇性信用管制的影響為最大，亦是造成國內爛尾樓問題頻傳的原因。
（一）、已存在的類爛尾樓現象
早在1990年代，台灣就有「類爛尾樓」的現象，但被視為是一種違建；2021年，政府為控制國內房價之不當高漲，央行隨著美國升息政策而數度調升國內房市貸款利率，用以抑制買氣，部分業者乃以減少推案或延期推案來因應利率調高的衝擊，少數財務品質不佳的業者則面臨倒閉的命運。
特別是2022年，在通膨、升息、缺工缺料等多重壓力下，建案延遲交屋、開工遲緩等情況屢見不鮮，若建商倒閉而又沒有業者願意接替，則購屋人買到爛尾樓的機率大為提升。
事實上，在國內房市的轉折之際，已有部分建案淪為法拍或棄之不顧，且全台各地都有「類爛尾樓」的出現，如台北市大安森林公園附近的「上品硯」、迪化街一段的水泥粗胚樓房、北投區長壽路巷弄內的「藏寿馥」、林口「怪怪屋」的「閃電大樓」、新北市永和區中正路的「爛尾樓」、中和的18樓建案「嘉泉名璽」、板橋區四川路一段的預售屋「府中詠美」、竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」⋯⋯。
每個建案幾乎都是因財務或產權或人為不當因素而淪為爛尾樓，也就是台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在，且大多是無法解決的爛尾樓問題。
(二)台灣十大爛尾樓
國內的爛尾樓事件層出不窮，其中又以號稱全國十大爛尾樓變動情形最受關注，其建案分別是中泰花園大廈（位於台北市長春路、慶城街口，因產權不清，已糾葛纏訟近半個世紀），環遊郡（位於新北市淡水小坪頂，因遠東航空倒閉而成為法拍案件），合環LANDMARK（位於新北市新店寶強段，建商倒閉），致和園（位於台北市仁愛路二段，因掬水軒家族的欠債、訴訟風波而閒置），嘉南摩天大樓（位於嘉義市西區，曾是荒廢20年的爛尾樓，後來由麗寶集團改建為嘉義福容voco酒店，成為嘉義市的新地標）。
另外尚有松下國賓（位於台北市中山北路二段77巷，「松下国賓」因原建商破產倒閉，後來由中登建設接手續建，更名為「松下國賓」，並於2022年10月重新公開銷售），大園廢墟（位於桃園大園區後湖路的一處大型廢棄透天厝社區，荒廢約30年），綠野仙蹤（位於花蓮縣吉安鄉永興七街，由花蓮太極建設的「綠野仙蹤」建案，因建商負責人失聯，導致多戶買家無法完成過戶），嘉泉名壐（位於新北市中和區，因為建商嘉泉建設的財務問題，導致多戶遭法拍，形成爛尾樓），榮星花園（位於台北市中山區龍江路331巷，因鄰近市立第一殯儀館的占嫌惡設施）等（資料引自YT）。
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在十大爛尾樓的個案中，其形成的原因不外是資金來源不繼、產權不清、區位不佳、鄰近嫌惡設施，以及負責人失聯等因素所造成，有些爛尾樓轉型成功（如松下國賓等），唯大部分的爛尾樓都無法獲得有效的解決，對人民、社會及國家都是一種難以彌補的重大損失。
(三)由類爛尾樓到爛尾樓的現象
2023年8月，政府於選前推出新青安專案，其相對優渥的購屋條件，吸引眾多購屋置產人潮，促使國內房市價量雙漲，於是有了一連串的打房政策之推動與實施，其中又以2024年9月，央行針對房地產市場祭出第七波選擇性信用管制，曾被喻為「史上最嚴房市管制政策」，亦是造成房市由類爛尾樓到爛尾樓，且有愈來愈嚴重的主要原因。
大體而言，第七波選擇性信用管制是將「名下有房的再購者」列管，再次限縮第二戶購屋貸款成數，同時擴大適用範圍至全國，一度被形容為「血流成河」的打炒房重拳，讓不少資金不足的投資客失去房市交易的入場資格，並對交屋的族群產生影響，若交屋時面臨貸款成數不足，可能延緩交屋，或透過信貸、建商貸款補足資金缺口，避免因違約產生房屋交易糾紛，但同時也讓房市全面降溫。
另外，政府的打房政策造成房貸利率上漲、信用管制漸趨嚴格，建商週轉不靈，許多爛尾樓糾紛頻傳，如三重老屋蓋到13樓中的第4樓就停工、都更被法拍，銀行搶撤房地產額度、不論是否為上市櫃公司的不動產融資都呈現困境，部分中小型建商退而求其次，向放貸條件較寬鬆的資融機構借貸，由於其利率較高，風險也較大，同時也讓爛尾樓的出現更具可能性。
5.政府應重視爛尾樓問題
大體而言，「爛尾樓」所涉及的問題繁多，主要涉及預售屋買賣、都市更新、以及建築管理等方面，包括預售屋換約轉售限制、履約保證機制、建商責任追究、以及都市更新和危老重建的相關規定等，這些法令規定主要是保障購房者的權益，並規範建商的行為，以避免或減少爛尾樓的發生，說明如下：
(一)預售屋履約保證機制
預售屋契約中必須載明履約保證機制，例如不動產開發信託、價金返還保
證、價金信託等，以保障購房者的權益，避免建商捲款潛逃或倒閉。
(二)都市更新與危老重建
- 都市更新條例：規範都市更新的程序、權利變換、以及實施者的責任等，以促
進老舊社區的更新。
- 都市危險及老舊建築物加速重建條例：簡化危老建築重建的程序，鼓勵屋主進
行重建，以改善居住安全和都市景觀。
(三)建商責任追究
- 契約明定違約條款：在預售屋買賣契約中，應明確訂定建商的違約責任，例
如延遲交屋、工程品質不符等，以便購屋者在發生問題時可依約追究建商責
任。 - 建築法相關規定：建築法對建築物的設計、施工、以及公安申報等有相關規
定，建商應遵守，以確保建築物的安全和品質。 - 確實執行相關規定
依照建築法第77條第一項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全，若違規可處新臺幣6萬元以上、30萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，甚或強制拆除。
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(四).地方政府的責任
- 加強預售屋銷售管理：不動產稅收為地方重要財源，地方政府應加強對預售
屋銷售的監管，確保建商遵守相關規定，並提供購房者必要的諮詢和協助。 - 協助解決爛尾樓問題：對於已發生的爛尾樓問題，地方政府應積極協助購房
者解決，例如協調建商、提供法律諮詢、或協助尋找其他解決方案。 - 設置服務專線：於各地方政府都發局營造施工科設置「爛尾樓」相關技術諮
詢服務專線，讓爛尾樓問題所導致的傷害減低到最小。 - 加強宣導：在房地產市場中，「爛尾樓」有些涉及公權力但未澈底執行，有些則涉及私
權糾紛，由於樣態複雜，又缺乏認定標準，各地方市府受限中央法令，僅能不
准其後續建築許可，並加強公安維護，但無法強制介入，或呼籲民眾若對建築
物結構安全有疑慮，經向相關所有權人提出反應後不處理，可撥打區里行政系
統或都發局通報陳情，加強宣導，以利派員檢查公安構造設備並依規定要求改
善。
(五).制定新辦法
爛尾樓事件為全國性問題，為維護民眾安全，中央宜考慮針對「爛尾樓」處理盡速檢討相關修法，讓各縣市可依規定處置，以維公共安全。
根據憲法第十五條規定，保障人民之財產權，使財產所有人得依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，以確保人民所賴以維繫個人生存及自由發展其人格之生活資源。
「爛尾樓」未完整取得建築許可程序，地方政府無法有效要求涉及有私權糾紛或有司法爭訟之「爛尾樓」補辦法定程序，或要求起造人、所有權人或使用人改善以維公安，且因財產權為憲法第15條規定所保障，建築法令無法逾越憲法規定。
唯憲法第15條同時亦規定「惟為求資源之合理分配，國家自得於不違反憲法第二十三條比例原則之範圍內，以法律對於人民之財產權予以限制」。建請中央能檢討相關法令，如類似都更條例之財產權處分，以利地方配合，並可解決部分爛尾樓問題。
總之，解決爛尾樓問題需要多方面的努力，包括健全相關法令、加強監管、提高建商的責任感，以及保障購房者的權益。透過這些措施，可以有效減少爛尾樓的發生，並在問題發生時，提供購房者必要的協助。
6.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述：
- 為抑低因新青安專案所帶來的房市價量不當高漲問題，政府連續推動打房政策，造成國內購屋成本提高，且建商融資申請條件相對困難，加上川普關稅戰對國內政經局勢的衝擊，房市交易量價萎縮，業者經營日愈困難，「爛尾樓」風爆呼之欲出。
- 「爛尾樓」是指業者已領有建築執照，並開始施工，但因種種原因如資金不足、產權糾紛、政策變動等，導致工程中斷、無法如期完工交屋的建築物。原因主要來自開發商及相關的不動產業者因資金鏈斷裂，無法支付工程款項，導致工程停工。此外，建築成本增加、產權糾紛、工程品質問題、政策變動、市場風險、開發商經營不善、總體經濟條件不佳等，也是導致爛尾樓出現的原因。
- 在房地產市場中，「爛尾樓」對購屋人、不動產業者、社會，甚至是整個國家都會帶來相對不利的衝擊，包括投資人的損失、不動產業者的傷害、房地產市場的發展，以及影響地方政府與國家的長期發展。
- 政府的限貸政策讓建商及投資人的資金斷鏈，是影響國內房市產生爛尾樓的主要因素，包括早已存在的類爛尾樓、台灣十大爛尾樓，以及由類爛尾樓到爛尾樓現象的轉變，都說明政府不可忽視潛在的爛尾樓風暴問題。
- 「爛尾樓」問題主要涉及預售屋買賣、都市更新、以及建築管理等，包括預售屋換約轉售限制、履約保證機制、建商責任追究、以及都市更新和危老重建的相關規定等，這些法令規定旨在保障購房者的權益，並規範建商的行為，以避免或減少爛尾樓的發生。
- 政府應重視並解決潛在爛尾樓風暴可能產生的問題，包括預售屋履約保證機制、都市更新與危老重建的相關法令（如都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例）、建商責任追究（如契約明定違約條款、建築法相關規定、確實執行相關規定）等。
- 為確保潛在爛尾樓風暴不會發生，建議地方政府應確實負起相關責任（如加強預售屋銷售管理、協助解決爛尾樓問題、設置服務專線、加強宣導等），並嚐試在憲法規範內制定新辦法，用以解決當前法令所難以突破的問題。
