預售屋解約潮、爛尾樓越來越多，都是央行政策害的？這些數據揭露真相

為了抑制房市投機熱潮，中央銀行近年陸續出手迫使降溫，雖具成效卻也引發民怨，外界將預售屋解約潮、爛尾樓事件歸咎於不動產貸款規範，央行則是對此喊冤，指稱相關論點並非事實，並有誤導大眾之虞。

銀行資金能量　足以支應下半年預售屋房貸需求

針對預售屋房貸資金需求、預售屋解約潮及購屋者貸款不足這些問題，央行說明，若以實價登錄預售屋成交建案推估，預計於今年完工交屋者約13.5萬宅，其中下半年完工者約6.9萬宅；假設上半年完工者都已完成分戶貸款作業，而且下半年完工的分戶購屋貸款（推估總成交金額約6789億元）平均貸款成數為7成，貸款需求約為4752億元。

根據央行調查，15家本國銀行預計可承作4757億元，加上其他銀行、基層金融機構及壽險公司都能承作房貸，全體金融機構的資金動能，足以支應下半年預售屋分戶貸款資金的需求。

央行表示，去年8月促請銀行自主管理不動產貸款，相關控管目標都是各銀行依其資產規模、營運特性不同而自行訂定。對於銀行辦理無自用住宅民眾購屋貸款致未達不動產貸款自訂控管目標者，自今年第2季起，央行已經提供銀行自主彈性調整空間，第3季、第4季仍將依前述原則辦理。

至於銀行核予預售屋房貸的實際貸款成數、利率等條件，並非依照購屋者與「建商」簽訂購屋契約時，建商或代銷人員所宣稱的貸款條件，因此當貸款條件不如購屋者預期，自然會面臨貸款不足的問題。

預售屋解約潮席捲全台？

央行引用內政部統計指出，2021年7月（預售屋實價登錄上路）至今年6月間，預售屋簽約買賣解約案件為4418件，僅占預售屋買賣簽約40萬件的1.1%，並無「解約潮席捲全台」情形。

進一步觀察相關數據，解約案買受人購買2戶以上預售屋者占解約人數的38%，購買1戶預售屋者名下已有其他房屋占解約人數的28%，合計多屋者占比66%，顯示解約者多非屬自住需求者。

另以今年預售屋解約案件契約存續期間來看，簽約未滿1年解約者占解約案件的44%，該類案件的買方是在房市交易熱絡期間購入，可能考量未來房價下行風險升高，以及交屋時貸款條件不如預期，而且受制於《平均地權條例》新制，預售屋簽約案件不得讓與或轉售第三人，只能以解約提前退場。

房地產消費糾紛　主要和施工爭議有關

央行強調，預售屋解約原因眾多，包含買受人換戶、增購車位需要而先解除舊契約再重訂新契約，以及工作地點變更、個人資金不足等，並非全因交屋貸款不足因素所致。​

根據內政部統計，2020年以來，隨著住宅預售建案增加，與建商有關的房地產消費糾紛件數，增至今年上半年平均每季352件，但主要原因是以施工相關爭議為主，其次為違反定型化契約規定，資金糾紛占比有限，其中因為貸款不足問題更只占小部分。 （相關報導： 「大學畢業就有房」人數創新高！平均買價1200萬元，真首購族吃了無敵星星 ｜ 更多文章 ）

與建商簽定的預售屋買賣契約　央行管不到​

央行說明，購屋者與「建商」簽訂的預售屋買賣契約，以及購屋者與「銀行」簽訂之的購屋貸款契約，本屬兩種不同契約。因此，預售屋買賣契約所列貸款條件如何，非屬央行信用管制規範的範圍，也無溯及既往的問題。

倘若消費者誤信建商或代銷人員於預售屋銷售簽約時提出的貸款條件，導致交屋後向銀行申貸時，實際取得的貸款條件與原本預期有所落差，可以透過內政部所規範的預售屋定型化契約解決。

依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的「貸款約定」條款，不可歸責於雙方致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償；差額超過30%者，買賣雙方也可解除契約，而且賣方不得收取違約金。

去年11月，內政部通函地方政府釋明，經政府變更金融業者對不動產買賣的授信條件，導致貸款不足，屬於「不可歸責於雙方」因素。舉例而言，購買預售屋的時候還非屬高價住宅，但交屋貸款時受到央行購置高價住宅貸款規定限貸成數，導致貸款不足，司法已有判例屬於「不可歸責於雙方」因素。

央行：爛尾樓屬於零星個案　並未擴散影響整體房市

關於爛尾樓爭議，央行說明，少數財務體質脆弱的中小型建商，由於過度操作槓桿，房屋銷售不佳、營建成本上升或銀行授信緊縮等情況，可能發生資金鏈中斷致無法完工情形。截至目前為止，發生的爛尾樓案件都屬零星個案，並未擴散影響整體房市及金融穩定。

央行表示，今年7月底本國銀行建築貸款逾放比率0.09%，顯示國銀對建商授信風險可控，不致發生系統性風險；對於建商申辦購地貸款，無法於18個月限期內動工者，央行已經訂有協處機制。

央行建議強化建商管理機制​

「因應建商高度操作財務槓桿問題，似宜強化建商管理機制。」央行說明，我國仍未建立建商管理機制，如果建商非屬上市櫃公司，也不需要揭露財報，財務資訊有欠透明，購屋者難以確實了解建商的負債、現金流等財務資訊。

此外，建商或代銷業者常以低首付、工程零付款等話術促銷預售屋，容易讓民眾低估購買預售屋所涉風險，近期爆發的爭議多是因為買方誤信建商或代銷人員說詞，實際貸款條件不如預期所致。

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