近來全台各地頻傳預售屋建案因建商資金鏈斷裂淪為爛尾樓，不僅影響消費者財產權益，也引發市場信心危機。對此，正業地政士聯合事務所所長鄭文在提醒，購屋人與其糾結於合約條款，不如花20元前往地政事務所調閱「土地謄本」，掌握基地抵押權設定情況，才能有效避開高風險建案。
爛尾樓頻傳藏風險！魔鬼藏在基地抵押權
根據《鏡週刊》報導，鄭文在指出，預售屋買賣屬定型化契約，內容依《平均地權條例》與各縣市規範制定，須經主管機關審核，內容通常合規；真正潛藏風險的，往往是建案基地的土地狀態，特別是抵押權的性質與數量。
依《公寓大廈管理條例》第58條，建商銷售預售屋前須取得建造執照，合約上亦會記載建案所在地段與地號。鄭文在指出，一旦出現非銀行的融資抵押，極可能代表建商資金自備率低，甚至嚴重依賴高槓桿操作。
「查謄本只要20元」預售風險最划算的投資
鄭文在表示，民眾可依此資訊至任一地政事務所跨區申請土地謄本與產權資料，查閱是否有銀行、融資公司或私人設置的抵押權。
只要20元就能掌握建案背後的資金狀況，這是每位購屋人最該做的第一步調查。與其在爛尾樓風波爆發後悔不當初，不如事前多跑一趟地政事務所，讓一紙謄本成為守護資產的第一道防線。
「蛋黃區」也可能變危樓陷阱
根據中央銀行規定，購地貸款最多僅可達五成，建商應自備六成資金以支應土地款及動工資金，倘若地上設定多筆抵押，特別是融資公司或私人貸款，顯示其財務結構不穩，增加爛尾風險。
即便建案位於熱門蛋黃區，若土地設有層層抵押權，仍難擋風險。鄭文在強調，抵押權層級越多，建商與地主的財務壓力越大，面臨資金調度困難時，最終受害的往往是購屋人。
鄭文在提醒，不要被銷售話術打動，或是被華麗樣品屋或銷售人員承諾沖昏頭腦，忽略建案背後的財務結構，土地謄本才是最客觀、最具風險指標的依據。
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