# 公設  

社區大樓通常配有各式各樣的公設，例如健身房、游泳池、圖書室等，公設也是許多人買房時會考慮的因素之一。有房產專家分析，有些大樓社區的公設比過高，容易受人詬病，但好的公設卻可以提升活品質，並認為冷凍包裏室、垃圾冷藏室，是最好用的公設，引起討論。房產專家何世昌在臉書粉專發文列出許多常見的公設種類，包括運動娛樂類（例如游泳池、健身房、桌球室、電影劇院、兒童遊戲室等）......

現在許多新建案公設比都很高，究竟那些公設是實用的？日前有網友在臉書發文列出16種常見公設，並發問「那些公設是必須的？沒有的話不考慮」，貼文曝光後，引發網友熱烈討論。社區大樓哪項公設最實用？專家曝5樣「接受度高、維護容易」一名網友在臉書社團「買房知識家【 M傳媒 】」發文詢問，「各位覺得現在的大樓那些公設是必須的？沒有的話不考慮，個人覺得游泳池好像不常用又維護......

現代大樓常設有各式公設，原意是提升住戶生活品質，但部分設施實際使用率低，引發「是否值得」的討論，近日有網友在論壇發文詢問「哪種公設是多餘的，沒必要浪費錢？」貼文一出，引發大量網友共鳴與熱烈討論。

為確保住戶享有良好的居住環境，社區住戶常會共同定時支付一筆費用，用於維護公共設施、提供管理服務等，並由管委會保管運用，近期有一名網友表示，管理費是一筆很大的開銷，一般來說，中古舊式大樓管理費會較親民，而新大樓觀禮費則較高昂，原po因此好奇詢問，「大家的管理費繳的划算嗎？」。

房價飆漲，許多人買房都會考慮住電梯大樓。一名網友在「爆料公社」發文表示，自己一家三口兩個月電費不到270元，公共電費卻要繳800元，貼文曝光後，許多網友都表示其實很正常，也有內行網友揪出背後吃電怪獸。

根據住展雜誌統計，今年前三季公開之雙北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含5層樓以下公寓、透天）平均公設比，台北市為35.4%，新北市則為34.2%，與去年維持平盤，而近年公設比都在平均35%以下，反映出市場接受度，建商規劃也有所顧及。

根據最新房貸統計資料顯示，全台房貸申請以屋齡未滿3年的新屋和30年以上的老屋佔比最高，呈現購屋需求的M型化趨勢。新屋受歡迎的原因包括換屋需求和首購族群的預算考量，老屋則因價格親民、地段佳而成為特定買家的選擇。

公設指的是常見的公共設施，若你是住在社區型或公寓大樓型的居民，應會使用到全體住戶共同使用的區域，像是常見的電梯、樓梯、走道、門廳等。日前有民眾發文認為，游泳池是「最廢」的公設，像自己大樓的露天游泳池就無人想使用，又因維護費高而常不開放，「你看過最廢的公設是什麼？」

買房時，社區的公共設施是一大觀察重點，而近年建商也推出豐富多元的公設以吸引民眾。設計家Searchome在社群上調查「最常使用的公設、最無用的公設為何？」發現有三種公設是網友一致推崇「最實用」，而竟有兩種看似實用的公設，卻被網友點名是「閒置空間」。無論是社區大樓、公寓或華夏，公設是指全體住戶共同使用的設施。設計家在社群進行社區大樓的公設調查，發現大部分網友對公設的意見幾乎雷同，認為「垃圾場」、「信件包裹代收處」、「電梯」這三項公設最為實用；而與運動相關的設施如「游泳池」、「三溫暖」等皆被網友點名為最不常用的空間。 

隨著公設比越來越高，低公設比的產品更容易抓住消費者眼球，但實際上真是如此嗎?專家指出，其實低公設比並非樣樣好，如部分屋齡較高的中古屋，雖然公設比較低，但恐因公共設施太少，導致居住品質一落千丈；而部分主打低公設的新建案，單價更可能暗藏玄機，買了其實更貴。建議民眾出手前做好功課，避免落入單純的數字遊戲。

隨著新建案林立，為了吸引民眾目光，大樓的公共設施種類愈來愈多元，不過，可不是每個設施都會受到歡迎。最近就有網友抱怨，自己剛買新大樓，雖然有些設施不太會用到，但未來出租或許能成為加分項，然而泳池不僅佔空間，平時的維護也很難，「真的沒救欸，只有瞄準有錢住戶的社區才搞得起來吧？」貼文曝光後，立即引起兩派網友爭論。

國旅又爆盤子價！一名家長原訂週末打算帶著家人和孩子前往嘉義旅遊，在網上看到網友推薦某環境頗好的飯店後，也決定花費4280元下訂50坪的房型，沒想到家長和家人入住後，卻發現被安排的房間「貨不對版」，一問櫃檯還被告知「坪數包括公共空間」，也讓家長傻眼直呼：「什麼時候訂房住宿也要算公設比了？」

平均地權新制7月實施後，終於正式進入政策驗證期。不過，執政黨拿房市開刀的動作還沒結束；稍早有消息指出，中央將推動所謂的「虛坪改革」。雖然改革方案確定延期推出，不過看起來一切已是勢在必行。

內政部次長花敬群今天說，虛坪改革政策可從較單純的車道部分先行，將修公寓大廈管理條例；至於免計容積這塊要等營建署確認版本，且談到有一定共識、可行性再推，修法不急著6月推出。

不論是已經住社區的網友或是準備要買社區型物件的朋友，關於社區財務你絕對不能不看！買前看財報，求個心安，買後看財報，求個住長久。今天帶大家扒開社區管理費神秘面紗，外加看懂社區財報的優點有哪些！

內政部日前宣示推動房市「虛坪改革」，預計車道、車位首當其衝，也讓相關議題再度受到熱烈討論。依據實價資料觀察今年第一季六都坡道平面車位，平均價格比起3年前全面上漲，面積則是各有增減，其中又以台北市面積10.9坪最大，台南市、高雄市都不到9坪。

近年愈來愈多人購買房子時優先選擇新建案，除了外觀新穎，多數人主要考量的是新屋的貸款成數較好、管線全新且建築本體較為安全等。而目前新建案類型中，以電梯大樓、華廈及電梯公寓這三種居多，除了可直觀的從外觀、樓高分辨這三類建物外，其公設比與其他服務也都各有差異。專家就建議喜歡有管理服務與享受公設者，可優先挑選電梯大樓；而喜歡出入單純者，則可選擇華廈或電梯公寓。

民進黨在本屆九合一選戰受挫，黨內湧現檢討聲浪，曾經因為主張「實坪制」槓上內政部的立委高嘉瑜，日前再次拋出「改實坪制者，得天下；因為民心，就是天下」的看法，相關議題引發議論。實際上，若將今年成交資料改以實坪計價，可以發現六都房屋單價每坪將增加1.4萬元至17萬元不等，台北市房屋單價甚至暴增近24%，更加凸顯難解的「高」房價問題。

近日台中發生一起社區糾紛，一對盧姓夫婦因不理社區大樓訂定的《寵物管理辦法》，將自家毛小孩黃金獵犬自由牽進牽出社區公共空間，遭管委會開出129張罰單，每張罰款1千元，盧姓夫婦拒繳，兩造對簿公堂，法官認定社區規約具法律效力，最終兩夫妻需判賠10萬1千元給管委會。

大部分購屋民眾都不想買到不實用的公設，像是三溫暖、游泳池、棋藝室、廚藝教室等，而最受爭議的當屬游泳池，一整年下來實際使用率不高，若要維護起來所費不貲，過去就有不少社區，想透過採外包或自營的對外營運方式，來維護管理及增加收入養游泳池，但為何卻未見普及化呢？

經濟部日前召開電價費率審議臨時會，決議針對用電大戶調漲電價，基本民生用電則不受影響。針對外界關心，住宅公設或租屋族共用電表恐受電價調整影響，台電建議用戶評估選用「時間電價方案」，善用離峰時間用電，並且搭配節電措施，也能省下不少電費。

「這種是社區大樓常態嗎？」一名網友在PTT上表示，半年前買下高雄兩房預售屋，因為低總價，住戶及管委會年輕化，幾乎都是8年級生，但自從他加入社區群組後，離奇事件一直發生，並慶幸「還好沒自住」。

梅雨季連日大雨，多數人怕麻煩幾乎不出門，但其實大雨正是看房的好時機，尤其買房最怕買到漏水屋，建議民眾雨天看房時，可以針對房屋內部、社區公設以及周邊區域環境仔細檢查，此外，專家也指出，針對刻意隱匿的壁癌問題，其實在雨天更容易原形畢露，因此民眾應把握梅雨季黃金時期多去看房。

現在有不少建案為提高房屋賣相，提供多元的公設來吸引買家注意，然而並不是每項公設人人都買單。一名網友在PTT上以「大家真的會去用公設嗎？」為題發文，他表示健身房是他看過較多人常在用的，不過大多數遇到的公設使用率很低，「以前租屋，頂樓有圖書館，後來根本沒去幾次，SPA看起來長年都不開的（到底幹嘛蓋SPA)；到現在的頂樓花園，想想上去次數也是五隻手指數得完。」因此，他好奇是不是除了健身房，真的會使用這些公設的人很少？

民眾在看房的時候，「公設比」也會納入考量條件之一，畢竟大多公設的費用往往會反映在房價上，因此為了不讓自己花冤錢，一定得看仔細買到的公設到底包含哪些設施。

在現今房價漲幅大、高房價之下，許多民眾所得追不上房價，經濟壓力也重，很多想買房的首購族、小資族、年輕人只有選擇較低總價的小坪數產品，目前市場上很多小2房、小3房產品成為主流。對於「小宅風」盛行，房產學者提醒，買小宅除了通風採光及高度外，一定要注意室內實際使用空間，尤其尺寸標示更不可少，另外也要格外注意「正三房」或「假三房」產品，以免入住後才發現居住空間不太舒適。

國內房價水漲船高，而房價貴就算了，公設比還灌得亂七八糟更讓眾多購屋詬病。很多購屋族都點名，「最廢公設」就是「游泳池」、「空中花園」（或中庭花園）、魚池等等設施。住展房屋網企研室表示，台灣房屋高公設比的確是事實，也是加重購屋負擔、室內面積縮水的因素之一，但多數購屋族心目中「最廢公設」，其實並非公設，這一切只是誤會。

先前住展房屋網企研室曾提過，根據《土地法》及《土地徵收條例》，一般民眾土地被徵收若未被依照原訂計畫的時程、用途被開發，民眾有權向徵用單位主張「收回權」，將被徵收的土地取回。然而，其實目前在台灣，許多地主面臨到的問題倒不是「徵而未用」，而是「編而未徵」。

俯視台北繁華集散之地，處清幽僻靜，一方眺望城市的世紀華麗；一面眼望雲霧嵐影流動，奢華低調的安居質感，貼近天空與遼闊，於新店制高點凌空環視四季遞嬗，一年裡清晰的節氣為生活點妝點儀式感，尊榮猶存於自然舒壓，在與環境共生的和緩步調中，打造出華幔舒歇別墅。

根據公寓大廈管理條例規定，每個大樓都必須要有自己的管委會，不過如果一間大樓已經建好了7年，卻還沒有自己的管委會，不免讓人有點擔憂。

繼10月14日高雄城中城大火事件後，不少縣市陸續檢查老舊大樓的消防安全設備，並做出應對防護措施。近日就有網友表示，自己住的社區大樓被消防列管，並通知必須執行消防修繕，不過當她看到每戶須繳納的金額後，崩潰求助「請問繳不出來怎麼辦？」。

買房時各種小細節都必須注意，以免入住後才後悔。有網友在臉書《買房知識家（A你的Q）》發文，他最近看了一間5層樓電梯華廈，一層只有2戶，等於一棟只有10戶，由於戶數少，他擔心管理費平均分擔下來也會比較高。 

大樓公設比越來越高，為了吸引消費者埋單，建商推出的公設種類五花八門，有的更力求氣派華麗，不過卻有網友感嘆，當初堅持要有的公設，實際入住後才發現根本不實用。

台灣房價居高不下，動輒千萬的房子不僅是許多人的畢生積蓄，更是未來數十年的債務，買房前不可不謹慎，但仍有部分消費者簽約前沒有考慮清楚，往往造成許多遺憾。

民進黨立委高嘉瑜28日在立法院質詢內政部次長花敬群時，兩人就房屋公設議題交鋒，花敬群嗆高嘉瑜「沒有機電、沒有電梯，你上樓用飛的嗎？」對此，資深媒體人羅友志表示，「連次長都那麽看不起她，民進黨裡面真的派系大小眼真的夠嚴重了。」

近年國內新建案多屬大樓，低總價小宅產品更層出不窮，公設比隨之攀高，進而使「實坪制」成為討論焦點。據報導，內政部次長花敬群29日在立法院內政委員會報告時表示，降低公設面積，才有辦法降低房屋價格，計畫提出修法，使車位與車道朝專用部分登記。

立委質疑新成屋公設比沒有標準。內政部次長花敬群今天說，確實有瑕疵要檢討，例如車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能的話希望立法院下會期提出相關法案。

新的一年，居住正義如何落實，仍是民眾關心的重點議題。營建署表示，針對國人關注的住宅公設比偏高問題，將聯手地政司，修法合理降低公設比。另外營建署也將配合立委提案修法，減免社宅稅負，降低社宅住者的負擔。

公設的定義相當廣泛，傳統的公設通常是建築物的重要組成部分，為經常性使用的必要設施，且也是建物的重要組成，如門廳、逃生樓梯、電梯、機電室、消防設施、垃圾處理空間、車道、停車空間等等，和生活密不可分。但專家表示，保持「公設的適當距離」相當重要，有些設施雖然有必要的存在性，但距離自家太近會嚴重影響居住品質對生活造成困擾。

桃園小檜溪房市火熱，國泰建設、鉅慶建設等建商相繼在此推案。鉅慶建設2018年在桃園市中心推出「鉅慶名鑄」案，銷售不到一年，就全數售罄結案。今年在鄰近小檜溪重劃區地段推出「鉅慶銘鑄2」，鎖定自住客，產品規劃為適合首購、換屋35-52坪的3-4房產品。

立委高嘉瑜近來槓上內政部次長花敬群，批評內政部放任「公設比」灌水亂象。花敬群則反駁高嘉瑜指謫「陽台算室內坪數」是天大謊言。

一般人買房，因為人口複雜、居住品質欠缺、公設比過高……等原因，都不喜歡買一層太多戶的社區；而雖然戶數少有相對的優勢，但其實也存在著缺點。有網友在《Mobile01》發文表示，最近在板橋、樹林一帶看中的某社區，是屬一層一戶建案，每間戶型約35坪大，雖然機能、生活各方面條件都很喜歡，價位也都在能力範圍內，但就怕一層一戶的物件日後會帶來很多麻煩，加上社區僅有機械車位，因此猶豫該下手還是選擇放棄？

隨著台灣人口的銳減，加上人口結構的改變，大眾對於大房的需求也將不再那麼迫切。而目前養老服務體系建立的更加健全，年輕人更願意自己居住，而不是和父母輩住在一起。加上思想的轉變，頂客、不婚族的數量也日益龐大，因此小房子也將愈來愈搶手。專家表示，「小坪數房型」是當前的時勢所趨，未來這類型的房子不僅受歡迎，保值性更是無庸置疑。

花大筆錢買公設，就是為了用來享受、提升居住品質，但如果房子買了好幾年，卻因社區售出住戶少，讓公設一直無法開放使用時該怎麼辦？專家表示，若建案交屋多年，雖然房子賣出的成數少，但所有權登記之區分所有權人應早已達半數以上，如果建商有霸佔公設之情形，可依法向本案建商請求返還不當利得。

日前有網友在《買房知識家（Ｑ你的Ａ）》分享自己看房經驗，表示看了一棟屋齡21年3房且沒有公設的華廈，和屋齡18年的大樓，一樣三房且公設又多，一比之下，華廈竟然還比較貴，想詢問網友這樣合理嗎？文章一PO，不少眼尖民眾點出關鍵，認為原PO提到的大樓物件，因為社區內「小套房」居多，出入人員較複雜，社區房價受到影響也是常理。

買房很多人會選擇新成屋，認為只要裝潢後就能入住，但是現在房市景氣多變，市面上有許多新成屋餘屋多已入住住戶少，導致管委會尚未成立，像這種建案買前可要多留心，若是沒有管委會等同於逾繳的管理費沒辦法馬上移轉，公設尚未點交不能使用、沒有社區公約約束住戶行為，這些都會影響居住品質。

高房價時代，買房很多人會想先做功課，但越看越多容易被一些眼前的美景迷惑，衝動買房以後後悔莫及，像是只看到周邊有商圈、公園、學區等生活機能或是近公司，再來格局只要符合雙面開窗、低公設就入手，卻沒想到未來實際居住商圈旁容易吵雜，棟距太小開窗也是沒採光，反倒得不償失。

先前一篇「住宅最廢公設是哪樣？」在PTT上引發熱議，其中游泳池成為眾人公認最廢的公設，原因就是維護不易、太過燒錢。

隨著生活型態的改變，上班族下了班之後，往往會享受社區裡的公設來放鬆身心；而為了吸引更多買氣，建商更是主打公設多樣性，來促進消費者埋單，但其實設施的使用習慣因人而異，不是每個人都用得到。

T先生正在尋覓結婚新房，看了幾個建案詢問為什麼某建商的公設比相對偏高。其實不同樓高或不同坪數的產品本身公設比就會有差異，在這裡教大家怎麼看建商是否灌水。