為何新房公設比大多30%以上？高房價只是部分原因，不動產制度才是關鍵
平均地權新制7月實施後，終於正式進入政策驗證期。不過，執政黨拿房市開刀的動作還沒結束；稍早有消息指出，中央將推動所謂的「虛坪改革」。雖然改革方案確定延期推出，不過看起來一切已是勢在必行。
檢討虛坪 箭在弦上
根據先前曝光的訊息，這次所謂的改革，將僅針對車道持分和公設免計容積兩個爭議較小的部分進行變革。嚴格論，這都只是技術面；因此可預期的是，之後新建案公設比會因此稍降，但幅度恐怕有限，且公設比只是從現在動輒三十幾％甚至四字頭小降到三十出頭；對一般購屋者來說，依然心在淌血。
先看無車位戶免持分車道。現在雙北都會區新案，由於基地不大且方整性通常不足，常有車位不足（低於可售戶數）的問題，新興重劃區則相反，甚至常有中大坪數需配售一個以上車位的情況。不過無論是哪種情形，爭議應該不大，畢竟近年雙北一線區供給量本來就偏少。
免計容積項目檢討，也不是什麼新構想；前些年都會區新案公設比普遍拉高到三字頭時，就已有相關倡議。而現在看來，建商最可能的因應措施，會是減少非必要公設規劃，也就是俗稱的休閒設施。
以車道來說，除非社區面積大，否則持分面積本來就不多，對降低公設比而言，有感程度還是不足。至於休閒設施，項目再多，都非拉高近年新案公設比的關鍵因素，熟知相關制度者都非常清楚。
緩高房價 或許能解
公設比偏高，其實可分近因和長期結構因素。近因部份，當然是房價非理性飆漲，購屋人負擔力原地踏步，開發商以壓低坪數來控制總價，但法令規定的大小公設還是得蓋；在分母變小，分子不變或減少不多之下，公設比不飆升才怪。
但更重要的其實是結構因素，即台灣不動產制度將地上物和土地分開看待（管理、課稅等）的體系，因此造就只要有（地上）物，就都必須登記的奧妙原則。
所以，要改變現在新建案公設比偏高的現況，釜底抽薪的方法，就是徹底檢討台灣現行全球獨步的地上物與土地分開處理制度，否則公設比就會繼續存在，不可能有真正的實坪制。但現實上這困難重重，因為等於要更動現行地政／建管體制，牽涉的不光是典章制度、政府組織，甚至還有學術界等。
相較之下，高房價似乎就沒那麼難解。促使房價合理化，同時提高人民經濟能力，扭轉現在這種都會區小宅，甚至微型住宅充斥、實用度堪慮的現實，高公設比或許就有機會成為歷史名詞。只不過，這似乎也是說來容易……
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