荒廢多年的公保地，有望成為新興重劃區？台北、新北市府陸續釋出土地

先前住展房屋網企研室曾提過，根據《土地法》及《土地徵收條例》，一般民眾土地被徵收若未被依照原訂計畫的時程、用途被開發，民眾有權向徵用單位主張「收回權」，將被徵收的土地取回。然而，其實目前在台灣，許多地主面臨到的問題倒不是「徵而未用」，而是「編而未徵」。

公保地編而未徵　限財產權、阻土地活化

住展房屋網企研室解釋，這種「編而未徵」的狀況，其實就是近年浮上檯面的「公共設施保留地」爭議。一般來說，在都市計畫書圖中，常會劃設「公共設施用地」作為未來的道路、學校、公園、機關、市場、社福等用地，如果劃到的範圍是公有土地，那自然沒什麼大問題，但如果劃到的是私有地，民眾的開發就會被限制。

開發被限制，如果有在一定時間內徵收、讓地主取得適當回饋，那也倒還好，但若因政府計畫期程延宕、或財政不夠支出等理由，這些土地沒辦法馬上由政府正式徵收、取得產權，那麼這些「編而未徵」的土地，就會變成「公共設施保留地」。

住展房屋網企研室指出，一旦土地成為公共設施保留地，那就像土地被施了緊箍咒一樣，民眾不僅無法馬上拿到應有的利益，也無法自由處分土地，不僅限制了民眾的財產權，更妨礙了地區的土地活化。

在台灣，有不少都市計畫區劃設了公共設施保留地，但時移事往，原本的公共設施可能沒有經費蓋、土地沒有經費徵收、可能蓋了不再符合公眾利益，土地就晾在那邊；例如近年因為少子化趨勢，民眾對學校的需求減低，那些原本被劃設為學校的公保地，就形同虛設，一塊荒地擱著，民眾自己無法使用，政府也沒有要用，嚴重影響地區土地開發。

公保地檢討解編　還地於民兼顧公共利益

針對公保地開發不能落實的問題，其實中央已經在九年前訂定了「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，要求全國各地方政府檢討、盤點不合時宜的公保地。近幾年也已經有許多地區完成相關作業，陸續有原公保地被釋出。

不過，住展房屋網企研室指出，一開始因為公共利益而劃編的土地，要「還地於民」，當然也還是得顧及到區域開發的公共利益。因此，不蓋的學校、機關大樓，土地絕對不是直接交還給各地主東蓋一間大樓、西蓋一棟透天，不少地區近期採取的公保地「解編」方式，多是「市地重劃」。

採用「市地重劃」的方式「解編」公保地，意思就是將原應徵收的土地，作一定程度的重新分區規劃，變為新重劃區。重劃區中的45%面積會作為公共設施使用的「抵費地」，剩下的55%面積則依照優先次位配發給每個土地所有權人。

於是，道路整齊了、公共設施完善了，最重要的是，原本不合時宜的使用目的被改變、活化成新的樣貌，土地價值成長，地主自然也就有了收益。

解編區塊　有望成潛力重劃區

目前，在全國各地都有大批公保地陸續解編釋出，並規劃為新興重劃區；像是北市共793公頃的私有公保地，去年就向內政部提報要解編73公頃；新北各地也陸續透過重劃解編私有公保地。住展房屋網企研室指出，在各都市計畫區內公保地陸續解編的趨勢下，都會區素地不足的問題，或許有機會多少獲得改善。

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責任編輯／郭家宏