# 代銷  

房市寒流全面來襲，市場急凍效應持續擴大。高雄市不動產代銷公會昨（9）日在漢來巨蛋會館舉辦第八屆第三次會員代表大會，理事長謝哲耀直言，當前房市已進入「冷上加冷」的嚴峻階段，若政策未能及時調整，恐進一步衝擊整體經濟與約200萬相關從業人口生計。此次大會出席踴躍，晚宴席開60桌，產官學界重量級人士齊聚，包括高雄市政府地政局長陳冠福、不動產代銷全聯會理事長戴嘉聖，以......

受到央行第七波信用管制措施重挫，全台房市急速冷凍，進而衝擊整體產業鏈。根據內政部統計，全台包含代銷、仲介等不動產經紀業的設立備查家數，雖然6月仍以9845家創下歷史新高，但比起今年初數據，上半年僅成長70家，為近5年來最低。 大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，相較於過去五年同期動輒增加百家以上規模，今年市場量增數不到百家，在整體政經環境不樂觀下，恐將加......

先前相當火熱的房市，在央行19日祭出被封為「史上最嚴厲的限貸令」的房市管制措施後，因其中包括「名下有房者再購屋不得有寬限期」，房市也被推測應將轉冷。如今更有房產專家直指，其實除了民眾，就連房地產從業人員也都支持政府出售打房，只因「市場瘋狂的程度難以想像」！

隨著房價不斷攀升，再加上新青安貸款上路後，也讓最近房市相當火熱，未料近期卻傳出房市買氣太旺、房價飆漲，導致銀行不夠資金而「緊縮放款」，央行甚至限縮房貸的消息，意外掀起熱議。雖然央行強調「不會影響無自用住宅民眾購屋融資需求」，卻有不少代銷透露，近期來客量確實大大減少，其中中古屋、預售屋市場影響更為嚴重。

受新青安政策影響，央行祭出史上最嚴格的限貸令，首當其衝的就是正在核貸的已購客，若是交屋日無法順利核貸恐怕要支付違約金。而有代銷直指一行為千萬不要做，否則「反而會死」。

隨著房價不斷攀升，不少民眾都希望買房可以一次就選到自己的最愛，也讓最近房市相當火熱，然而就有一名網友日前明明約好代銷要看位於桃園青埔、原定於7月才正式開賣的預售屋，沒想到事後卻被代銷以「不賣了，要停止銷售」為由拒絕帶他看房，讓他相當傻眼。消息曝光後頓時引起熱議，也有許多內行人留言推測，建商其實只是暫時「鎖盤」，「房子當然是越晚賣價格越高，他為什麼要現在賣，對吧？」

國內不少人買房時，會找代銷人員了解建案的一切資訊。臺灣證券交易所（下稱證交所）公布2023年上市櫃公司員工平均福利（薪資），上市公司類第一名是不動產代銷公司「愛山林」，員工平均薪酬為新台幣552.6萬元，年增率93.8％，聯發科位居第4，台積電僅排第24名。對此，房地產類臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」表示，當代銷「是真的」好賺。

近期各區域不斷傳出房市熱潮，甚至有建案開賣一小時就封盤的狀況，中信房屋統計5月份成交件數，六都及全台皆呈現「年月雙增」的佳績，甚至有1區域年增率將近100%，為何會有這股熱潮？《風傳媒新聞焦點》帶你一文看懂。

隨著房價不斷攀升，購房族將負擔的房貸壓力也會越來越大，因此不少民眾都希望買房可以一次就選到自己的最愛，也讓最近房市相當火熱。財經作家「阿格力」就透露，身邊有4個朋友已在1個月內買房，還有不少朋友請他向代銷「卡位」，以免搶不到心儀的房型，而他也認為，若有自住需求且現金流允許確實就應買房，意外掀起網友熱議。

住展雜誌統計排行北台灣2023年十大代銷在住宅產品接案狀況（不含商辦、廠辦建案），依接案量統計依序為海悅、新聯陽、甲山林、信義、甲桂林、新高創、新理想、慕樺、漢華、圓石灘。前十大代銷接案量介於189.3億元至1092.5億元，總接案量來到5126.6億元，相比2022年的5951.1億元下修13.9％。

成立將屆滿22年的台北市不動產代銷公會9日晚上舉行第七屆、第八屆理事長交接儀式，內政部長林右昌主持監交見證，卸任理事長海悅國際總經理王俊傑將印信交付創意家行銷董座王明正，正式由王明正接棒新任理事長。 

2023年5月10日中午12點30分左右，台中捷運豐樂公園站附近一處建案工地發生吊臂倒塌意外，吊臂整隻穿插捷運車廂，造成1死10傷，而興建這起事故建案「文心愛悅」的，是台灣第2大建設公司「興富發」。

在很多人的印象中，台灣──尤其是台北房市，長久以來一直是「一路漲來始終如一」。但在1999年因為1995、96年台海飛彈危機、1997年亞洲金融風暴等因素，台北房市確實一度低迷，甚至為了拯救房市，當時的李登輝政府還推出「1200億貸款」政策。尤其是台海飛彈危機，讓不少擔心「阿共打來」的台北市民、嚇得脫產移民。

根據住展雜誌統計，2022年北台灣約195個新建案總銷逾20億元，其中31個指標案由建商自建自售，占比約15.9％。進一步觀察指標案分布，台北北投、新北三重、桃園市區、竹縣竹北的自建自售指標案較多，四區皆屬於近年房市發展熱絡、買氣相對穩健的「戰區」。

除了前面介紹的常見帶風向話術以外，還有很多是房仲與代銷在日常就會講的「說法」，目的就是希望你不要思考、趕快買房、無腦追價，接下來4大類常見話術，我相信你肯定多少也聽過幾個。

住展雜誌統計，2022年北台灣十大代銷依序為海悅、甲山林、新聯陽、新高創、新理想、創意家、信義、璞園、圓石灘、甲桂林。上述代銷業者總接案量達6,004.1億元，占北台灣總推案量約五成。

一座城市的繁榮少不了交通脈絡的便捷與完整，高雄市「北城計畫」啟動、串連台積電楠梓晶圓廠區效應，不僅讓大南方科技S廊道更加完整，新創科技大廠與科技菁英更大舉南遷，商機活絡、住屋需求勢必增加，更讓位踞大高雄門戶與交通樞紐核心的高鐵特區成為買氣集中的閃耀焦點；不只土地價格達到每坪200萬元，創下歷史新高，大樓新案房價每坪更將上看5字頭。

一名女網友22日發文表示，她近期與丈夫相中一間預售屋，不擅長殺價的2人，相信代銷人員宣稱的「現在都是不二價、公定價，不會再跟客人玩那種先拉高金額，讓客人砍價的戲碼」話術，真的沒殺價就購入，不料數周後查詢實價登錄，發現同房型中自己買得最貴，甚至比其他買家多花150至200萬元。

房市火燙燙，代銷業個個賺到流油？實際上，不少代銷連湯都喝不著！面對產業生態驟變，中小代銷該如何在逆境中奮發圖強？

民眾在看房的時候，「公設比」也會納入考量條件之一，畢竟大多公設的費用往往會反映在房價上，因此為了不讓自己花冤錢，一定得看仔細買到的公設到底包含哪些設施。

住展雜誌統計，2021年北台灣「十大代銷」第一名至第十名，依序為海悅、新聯陽、甲山林、璞園、甲桂林、傳真、信義、創意家、新理想、新高創；而進入十大代銷排行榜的最低門檻，則由2020年的238億元上升至293億元。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然2021年房市多頭走勢強勁，但代銷業並未呈現百花齊放，進入「十大代銷」排行榜清一色是老面孔，主要原因是建商期待的售價更高，再加上政府打房的干擾，小代銷更難承受風險，導致代銷業版圖大者恆大的趨勢更為顯著，同時也開啟了全國代銷大亂鬥模式。

上市不動產代銷公司海悅，12月6日公告11月合併營收為10.86億元，月增率71.37％、年增率146.99％，其中代銷收入達5.08億元、認列營建收入為5.78億元，累計1至11月合併營收51.45億元、年增率為64.51％，房市熱，代銷業薪情也好，海悅近三年非主管職平均薪資區間為130至140萬元。

全台房價上漲，讓不少想買房的民眾猶豫到底該何時進場，擔心現在買貴又怕再晚一年就買不到了。就有網友表示自己看中新北汐止區的房子，但沒想到便宜物件「間間秒殺」，讓他不知所措，「要再等一年嗎？還是趕快先進場？」

根據公寓大廈管理條例規定，每個大樓都必須要有自己的管委會，不過如果一間大樓已經建好了7年，卻還沒有自己的管委會，不免讓人有點擔憂。

許多買房新手，首次購屋時最怕遇到代銷人員的「身家調查」，害怕曝光所有資訊後，容易被當盤子，又或講出較低預算時，遭受代銷愛理不理的態度，令人相當苦惱。對此，一名網友便好奇，「代銷問預算時到底該怎麼報會比較好呢？」，才能有好的看屋體驗。

不少預售案在宣布完銷後，向隅的買家只能在網路上尋找紅單轉讓戶，這時不可避免地又被投資客賺了一手，不過在實價登錄2.0後，預售屋到底完銷了沒有其實一查就知道。

在「護國神山」台積電光環的加持下，全台各地掀起房市熱，其中最顯著的就是台南與高雄。根據地政局公布的六都2021年9月買賣移轉棟數統計，台南、高雄各為4011棟、3677棟，不僅高雄月增率40％為六都之冠，兩都的年增率也是六都唯二正成長的。

新建案市場供需失衡日漸嚴重，房子越來越好賣，不僅讓建案大開高價，部分業主甚至連代銷都不找了，選擇自建自售。像在房市熱絡的大新竹地區，代銷業者所受衝擊格外明顯，畢竟為了不成為稽查對象，眾多建案早已搬到檯面下銷售；當粉絲客早將房屋訂購一空，建案自然也不再需要廣告曝光。（延伸閱讀：看房代銷總愛問「做什麼工作、自備款有多少」？身家調查惹眾怒，內行人曝真正用意）

國內從5月中疫情爆發以來，很多產業遭受衝擊，也包括房地產業在內，使房仲帶看數與成交量大減，新建案的來客數及預約量也受影響，不過隨著疫情趨緩，不少建商、代銷業者看好疫後房市，多表示將迎來「報復性買盤」。不過房市專家認為，現在時空環境今非昔比、要有報復買盤較難；也有專家指出，所謂報復買盤，有一部份是被市場炒熱所致。

許多民眾都是抱持著期待的心情去買房，畢竟能買到人生第一間房是一件得來不易且值得慶祝的事。不過，日前有網友抱怨，新建案的代銷人員總愛問客戶私人問題，就好像在「身家調查」，讓他感到不舒服，同時也不解為何代銷會有這樣的行為？

台灣高房價讓許多人無力買房，更有不少人認為，在少子化趨勢下，未來房子供過於求，房價勢必下跌，而遲遲不願進場買房。一名竹科人卻分享自身買房經歷，最初也抱持「高房價皆炒作」、「少子化房價會鬆動」想法，但最終卻不得不跟現實低頭，加入搶房大戰。這名竹科網友在PTT上發文，表示自己原先也持觀望態度，但在竹科工作3年，看著身旁的同事很多都有買房、沒買的也想買房、資深的想再買房，感受到竹科強大買盤而改變想法，覺得不能再拖了，於是開始看房之路。

不論你想買哪一種房子，都免不了需要議價。之所以會議價，大多是因為「看到的價格」跟「心中所認為的價格」有落差所致。台灣的房市其實有點微妙，雖然有實價登錄網站，但上面的價格卻總是被人懷疑有灌水嫌疑，另外，房仲的「開價」與「成交價」也都有大幅落差，這個相對不透明的買賣市場，造成買賣雙方總是像諜對諜一樣，要彼此猜測、斡旋、殺價，才能達成最終成交目的。

今年房市520檔期因本土疫情炸裂，全國升三級警戒，減少人流群聚，瞬間澆熄熱門檔期。疫情爆發前，股市萬七創新高，人人都是股神，政府打炒房、打投資客，即便房地合一2.0與實價登錄2.0將在7月施行，但剛性買盤仍旺，但疫情無預警爆發，也讓案場急凍轉冷。

很多人問我：「Ted，我的月收入不高，能買房嗎？」其實我認為月收入不高的上班族，甚至是小資族也有機會購屋，只是條件會更嚴格、要考慮的風險與劣勢會更多，以下是我給這些人的購屋建議及規劃。

近年代銷業紛紛跨足投資興建，名列北台灣十大代銷的五十甲團隊，近年以代銷、建設雙主軸，穩健擴大經營規模，過去在楊梅推出自建別墅案「夢想莊園」1、2期熱銷，近期將再接續推出第3期，規劃透天產品，訴求喜愛田野風光、以通勤時間換取空間和居住環境的購屋族群。

好不容易存夠了錢買房，卻因種種因素考量欠缺，導致事後才來後悔已來不及，專家認為，買房並不是單純只買自己住的房子，舉凡社區標配的公共設施、管委會的好壞，甚至是自家左右鄰居的素質，都是挑選「好房」的重要指標。

中南部無疑是今年房市的熱門區域，但意外的是，相較於北部329檔期爆大量，根據高雄市調協會統計，高雄今年新推案量僅463.5億元，總銷金額較過往大減37.1%，終結連續7年成長紀錄，甚至總戶數及總銷金額都回到2018年，也就是3年前規模。

有些人買房會專門從預售屋下手，除了價錢比成屋低以外，還有屋況全新、格局可客變等優點，因此就有民眾在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》提問，到底該買預售屋還是成屋好？

「哭也沒用，螳臂擋車！」被業界評為重擊預售屋的房地合一稅2.0，11日行政院才剛拍板，正巧12日不動產代銷同業公會全聯會進行第4、5屆理事長交接。外界都很關注業界發言。新任理事長、萬群地產總經理謝坤成就說，甫上任政府就送上房地合一稅2.0大禮，喊痛之外，也希望政府打房下手輕一點。

繼日前《住展雜誌》統計北台灣2020年十大代銷後，數字科技(5287)旗下591新建案將統計範圍拓展到六都加新竹資料，發現名次就稍有變化，除了前三名依序仍是海悅、甲山林、新聯陽外，如深耕中南部的代銷上揚、萬群，除手握各大量品牌建商推案，也自購土地蓄勢待發準備出擊，成為本次榜單的大黑馬，登上第四名及第六名。

2020年北台灣十大代銷排名出爐！住展雜誌統計，海悅已連續12年蟬聯代銷王寶座，去年在北台灣共接下41個新建案，總案量高達1,386億元，案量年增近38％；無論是承接的建案數量或總案量，都是業界之冠。

主力在雙北市精華區推案的甲桂林廣告，去年完銷10建案，今年第一季要推出8大案，總銷金額240億元，較去年同期成長20％。

不動產代銷產業龍頭海悅（2348）今(1/5)日公告2020年12月合併營收為新台幣5.36億元，年增率59.28％，創單月歷史新高，全年合併營收36.64億元續攀峰，年增率119.21％。

一名網友在臉書專頁《靠北建商2.0》表示，買新房入住沒多久，和鄰居聊天時發現，雖然在同一時間購屋，但鄰居的代銷有送他們冷氣、洗衣機、電視跟冰箱，而自己的代銷卻沒有提過贈品的事，而且鄰居的房價還比較便宜，讓他覺得自己很倒楣。貼文曝光後，引起網友熱烈討論。

不動產代銷產業龍頭海悅（2348）今(3)日公告2020年11月合併營收為新台幣4.39億元，年增率40.84％，累計前11月合併營收31.28億元，年增率134.34％。

不動產代銷產業龍頭海悅（以下簡稱海悅，股票代碼：2348）於13日公告2020年第三季營運成果暨董事會重大決議。海悅代銷本業，受惠合理的單價總價產品銷售去化率高，以及中南部代銷布局開始進入收成期，推升第三季合併營收11.07億新台幣，年增率147.51％，營收成長亦帶動獲利上揚，營業淨利5.74億元、稅後淨利3.72億元，年增率分別為210.81％及170.44％，每股稅後盈餘（EPS）3.91元，均創歷史新高表現。

近期預售屋亂象頻傳，內政部10月底會同地方政府消保、地政及建管單位，聯合稽查6個縣市、23個預售屋建案，結果僅有1個建案無違規缺失；針對各案違規事項，已經發函要求業者限期改正，否則將會依法開罰。（延伸閱讀：建商還沒取得建照，預售屋就被投資客掃光？）

內政部營建署統計資料顯示，截至今年9月底，新北市申請危老都更件數高居全國第二，僅次於台北市，目前位於新店七張的「聯上拾玉」即是由聯上建築集團所推出的危老重建個案，緊鄰新店捷運七張站，兼具學區、交通、生活機能，甫開案不到50天即熱銷9成，於今(30日)舉行開工典禮，攜手全台前三大代銷信義代銷一同為新北市注入危老都更新態勢。

全球疫情持續，台灣防疫表現優異為今年928房市大檔注入強心針，北台灣推案量創新高，信義代銷表示，利率低、台商回流加速布局及台美供應鏈等利多加持，主計總處與民間研究機構上修明年經濟成長率，為928房市添柴火，再以新北各大重劃區來看，板橋區域人口、戶數都屬新北之最，剛性需求與置產需求均旺盛，特別以江翠重劃區具有城市建設未來性、水岸景觀與舒適度，有機會成為928檔期開始後最受矚目且交易熱絡的區域之一，知名品牌新案皆已開價6字頭。

房產業競爭激烈，但有些無良人士為拉高業績，銷售時會出現欺騙行為，導致多人深受其害。一名網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》發問，看了一陣子的房子，因聽到代銷說「一定要加車位買，一個車位170至190萬」、「只剩那一棟那一樓可以選了，其他賣完了」，很怕這兩句話都是話術，直呼「心好累」。