買預售屋看不到實體,該怎麼判斷房子好不好?事先做好這些功課,不怕被建商牽著走

2019-12-26 15:49

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預售屋模型。(陳佩儀攝)

預售屋模型。(陳佩儀攝)

買一間房動輒幾百萬,勢必要好好評估房屋的狀況。但預售屋是在房子蓋好前,就先行銷售,因此不僅無法看到屋況,就連建商會不會蓋到一半落跑都不知道。到底要怎麼評估預售屋?現在網路上資訊非常多,前往預售屋接待中心之前就可以先做功課了。

所以評估的方式我分為「去接待中心前」與「踏入接待中心」。

去接待中心前

1. 務必先查清楚房型與基地位置

預售屋在最初期,會有所謂的「潛銷期」,接待中心可能都還沒蓋好,仍在籌備中但主要的資訊在網路上仍可查到,基本上可以看到的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置,等到預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成,就會進入預售階段。

不管是在潛銷還是預售階段,通常大部分可用 『591新建案資料庫』、『樂居最新建案活動』查詢到基本資料,如果你是小資族只有1~2人要住,要找1房或2房的建案就別跑到3房為主的建案,然後,騎車先去基地附近環境繞繞,藉此過濾掉不適合的建案。(有時接待中心與基地差距很遠,別跑到接待中心附近繞)

2. 確認預售屋預計完工日

不管是自住客或投資客都有可能買預售屋,投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買,但如果你是自住客,必須注意交屋日期是否符合你需要居住的時間,每間預售屋蓋的時間都不一樣,1年、2年、3年都有,網路上也都會有資訊。不符合自己的需求就不用多花時間去看了。

3. 先查好該預售屋建案附近實價登錄

你必須先在心裡有一個價格的標準,因為代銷人員一定會詢問你的預,而且本來當代銷人員向你介紹完,如果你喜歡,當然就會進入到議價這個階段,所以心理要先有一個價格的標準,才不會議價時完全不知道要怎麼出價喔!

介紹3個我常用的實價登錄查詢網站「樂居實價登錄」、「591實價登錄地圖」、「中信銀行智慧估價系統」,最好在上述過程中所得到的資訊列表,在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍記得不要在代銷面前拿出這個列表,我的經驗是他們會覺得你是對手來市場調查的,這要對你就會很不利,因為他們對你有所防備就不會告訴你太多資訊

踏入接待中心

經過了上述3個步驟,你在踏入預售屋接待中心之前,已經了解地點、房型、時間、價格,接下來在面對代銷人員時,有下面6點是你要好好確認的,但如果你擔心自己腦波太弱,容易被代銷人員洗腦推坑。

1. 建築模型外觀與周邊設施

通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型,並且會連周邊環境也做出模型,這時候要注意兩個重點,「外觀是否過分前衛」、「建商或代銷是否老實」為何外觀不要過分前衛?很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格。但是有時候外觀過於標新立異,未來很難脫手,我們不能預期一買下去一定住一輩子另外,為何說模型可以評估「建商或代銷是否老實」,主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短舉例來說我就曾看到學校明明離該預售屋中間隔4條馬路,但模型作的超近...所以看模型時,順便拿出手機google地圖一下。

2. 注意基地位置土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格,因此必須先了解清楚是工業用地?住宅用地?商業用地?最慘的情況是不小心買到工業用地,雖然基本上不會遇到,但難保個萬一。商業用地可能會遇到出入人口複雜的問題!我就曾看過一個預售屋,土地分區是商業用地,總樓層30樓,15樓以下可以登記辦公室,15樓以上純住宅。即便你選的是15樓以上純住宅,未來上下班的人潮都將與你共用電梯,你覺得你的生活會不會受到影響?

3. 戶梯比、單層格局配置

先解釋一下什麼叫做「戶梯比」與「單層格局配置」。

「戶梯比」就是幾戶共用一部電梯,舉例來說假如有一個預售屋15層樓,每一層樓共4戶,2部電梯,則從2樓算起總共96戶共用2部電梯,戶梯比就是48:1,當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久。

而「單層格局配置」就是每一層的房型配置比例,舉例來說假如有一個預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳,而一層樓的配置內有4戶是兩房、2戶是三房,這個資訊就是「單層格局配置」。

「單層格局配置」是用來評估該建案房型的稀有度上述的例子,三房一廳的格局較少,因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件,如果你的需求剛好是三房一廳時,該建案就會很適合你。原因是未來如果真的要轉手時,三房一廳是比較稀有的,買方的比較機會就不會很多。

4. 總坪數、室內坪數、公設比

總坪數關係到的是總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。現在電梯大樓的公設比越來越高,基本上都至少有30%以上,到底公設比要注意什麼事情呢?

先要知道公設包含什麼:

「公設比」包含一樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間,但大部分的人都把公設比連結到健身房、交誼廳、游泳池...而已。所以應該把「公設比」拆成兩個部分講,「必要空間」與「娛樂空間」像是健身房、交誼廳、游泳池..等屬於「娛樂空間」,該注意甚麼呢?

之前參觀過一個建案,公設比裡有麻將間,而且在頂樓。我是不覺得有人會特意跑到頂樓打麻將,通常心血來潮就在房間裡打了。另外也有那種SPA美容室的公設,但是之後美容師、按摩師都需要社區花錢請,住戶要使用時也要付費,如果營運業績不好的話,等於也會變成一個廢棄空間許多建案的游泳池公設也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池.....所以在娛樂空間的公設上大家要好好想想未來維持的成本,不要花了很多錢最後買到廢棄空間而在必要空間的部分,個人覺得主要是需要注意地下室停車空間。車位坪數越小,車道空間越大,你買到的公設就越多,所以必須好好確認車位坪數大小。

5. 格局、朝向、樓層、建材

我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層,這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。格局的部分除了房型,還需要觀察動線是否順暢,以及傳統的風水禁忌。動線上比較偏個人生活習慣,需要自己想像,但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。

另外格局圖上最重要的就是空間,客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等,必須要詳細的知道每個格局的長寬,才不會最後床或衣櫃放不下。另外以台灣來說,朝西西曬很熱、朝北冬天北風很冷、最好的朝像是座東北朝西南。不過朝向要必須參考附近的環境建築,如果朝西南剛好面對一棟大樓,陽光都被擋住了,這樣的朝向就未必好,如果附近都是7樓以下的公寓或大樓,則買7樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮,以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定

至於建材,很多預售屋代銷人員在介紹時可能會說:「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」,反正好像是講國外的就比較有價值一樣,不過建議大家把詳細的品牌型號確認好,才不會最後發現,「原來這個品牌是義大利的,但不是在義大利製造的,而且其實價格很便宜」。

另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚,如果遇到「.......,或同等價值的建材」,也要清楚溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼? 怎麼定義? 是同樣價格? 還是 同品牌其他型號?

6. 履約保證種類

買預售屋的履約保證也是超級重要,這是避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有「價金信託」與「不動產開發信託」。主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。

作者介紹│卡爾的財務字遊

研究所時,一次偶然的在書局接觸到『富爸爸 窮爸爸』,開啟了我的理財旅程。 投資理財並非想象中的容易,這趟旅程曾經跌到身無分文,跌跌撞撞的受傷、學習、失敗、再調整..... 至今,逐漸穩定了步伐。 因此,在卡爾的財務字遊中,將專注於投資理財信念與實戰的分享,希望能幫助更多像我一樣的年輕人。

文經授權轉載自方格子 Vocus(原標題:『談買房』買預售屋看不到實體的房子,如何評估?)
責任編輯/潘渝霈

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