法院糾紛常遇到辛苦存了頭期款給自己或兒女買房，卻在簽約後發現新瑕疵而引起訴訟案例。陳明宗律師分享在簽約後、交屋前這段期間，有機會成功爭取權益方法。
做民法律師這麼多年，房屋買賣糾紛委託案件比例很高、常常看到委託人全家辛苦奔波、長輩愁容滿面。宗誠法律事務所所長陳明宗律師表示，辛苦打拼多年，沒人想買到瑕疵屋，不過一但不幸遇上了，就必須把握好「簽約後、交屋前」這段辦理移轉所有權的過渡期。
辦理交屋期間，房屋買賣的雙方各自義務不同，買方的義務是『給付價金』、賣方則為『交付標的物(ex:房屋)』及『移轉所有權』，房屋有瑕疵，買方當然可以對賣方主張房屋瑕疵的擔保責任。只不過，這個階段因為買賣契約已簽訂且仍為有效，如果這時貿然停止付錢就是違約行為，反而可能被賣方要求履約或沒收訂金，萬萬不可！
房屋買賣過程，賣方(也就是原屋主)須擔保『交屋』時並無瑕疵，因此在簽約後才發現房屋有沒發現的瑕疵，正確法律動作應是依民法第264條『同時履行抗辯權』規定，先以存證信函或委請律師通知屋主，因為房屋有瑕疵，須暫時停止給付價金及暫時不依買賣契約履行，請屋主修繕房屋瑕疵後再繼續給付價金及履行買賣契約。
依民法規定，賣方本來就有修補瑕疵的權利及交付無瑕疵房屋的義務。因此，房屋瑕疵如果微小，不太影響房屋之住居或價值，依法並不視為瑕疵，買方不可以任意以房屋有瑕疵為理由，拒絕給付價金或拒絕履行契約；或是房屋瑕疵修繕所須可能的費用，如果僅占房屋總價的一小部份，買方也不得以瑕疵為理由拒絕給付『全數』的買賣價金，而僅得就相當於修繕價金之部份價金，主張同時履行抗辯權。
陳明宗律師提醒，法院常見的房地產消費糾紛，多數都是買賣雙方反悔不買不賣的案例。契約是對買賣雙方的權利義務保障與管理，簽訂前應預留審閱期，並確實了解條文內容細節，房屋買賣對很多家庭來說都是人生大事，若真有疑問，應先詢問清楚、請教專家、甚至暫停簽約釐清後再行繼續，都是對自身財產的保障方法。
*作者為律師
責任編輯/潘渝霈
