住在一樓,就能把公寓前空地佔為己有嗎?律師告訴你住戶到底能不能「合法使用」

2019-10-25 11:03

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一樓住戶可以把公寓前空地占為己有嗎?(示意圖/姚翰光攝影)

一樓住戶可以把公寓前空地占為己有嗎?(示意圖/姚翰光攝影)

我家住樓上,一樓屋主將前方跟側邊空地增建採光罩及鐵捲門,作為自己停車用,我可以請求一樓屋主將增建拆除,返還空地給全體鄰居嗎?陳明宗律師從法院實務面提出為何部分案例無法返還的關鍵。

都市空間寸土寸金,若自家有些額外增建空間,不得不說真是日常生活的確幸來源;但相反的,走在路上看到不少一樓私人前庭花園,心生羨慕外多少也覺得有使用合法性的疑問,公寓一樓在前方、側邊或後面的空地,通常登記為共用部分,為何可以佔為己用?

宗誠律師事務所所長陳明宗表示,若僅從法條面來解讀,一樓空地屬全體用戶共有及共同使用,若一樓屋主自行將一樓空地增建採光罩及鐵捲門,是損害其他區分所有權人權益,其他鄰居似乎理所當然可以在法律上請求一樓屋主拆除占有使用部份,返還空地。

但為何在法律實務面上,部分案例無法按上述邏輯順利返還呢?主要原因是如果一樓屋主是多年前購屋時,前屋主已將一樓空地增建採光罩及鐵捲門,作為自己使用,或是建商在二三十年前就已增建由一樓屋主使用,而其他鄰居對一樓屋主使用並沒有反對意見或有提出異議及訴訟,長期以來相安無事,則一樓屋主及其他鄰居間關於一樓空地使用將可能成立默示「約定專用」或「分管協議」。

所謂「分管契約」是指,社區建築物的共有人以契約載明指定使用管理人、或約定特定的管理及使用方式;而「約定專用」則是經由社區的所有權人大會決議,並且載明在社區管理規約後,產生特定人使用共有空間的效力。不只一樓空地,包含露台、頂樓空間等很多都屬共有部分,因此除有例外情形,依民法及公寓大廈管理條例規定,可以透過「約定專用」或「分管協議」兩方式約定特定人使用。

雖然許多屋齡較老的公寓或大樓,早年在約定一樓空地由一樓屋主使用時,經常沒有以書面約定或記載,但因鄰居多年來對一樓屋主使用一樓空地並沒有反對意見,已形成使用上之默契,法院判決實務認為這樣的使用上默契,即為默示「約定專用」或「分管協議」之法律關係。

一但有「約定專用」或「分管協議」之法律關係存在,不論是以書面約定或默示所成立,其他鄰居就不能再反對一樓屋主使用或請求返還空地。且日後不論一樓屋主或其他鄰居出售房屋,後手新屋主也須繼受「約定專用」或「分管協議」之法律關係,後手新屋主也不能再反對一樓屋主或請求返還空地。

*作者為律師

責任編輯/潘渝霈

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