我家該進行都更重建，還是危老重建？專家一張圖教你簡單評估，兩者優缺點大解密

基於政府的大力推動，以及民眾安全意識的提高，相較於過往，老屋重建的案例確實多了許多，許多老屋的住戶都因重建而得以享受更舒適、安全與健康的居住環境，甚至有些人還會特意購買位於都會精華地段的老屋，期待日後可以藉由改建讓住屋升級，同時也享有都會生活的便利與交通的便捷。

相對的，我也聽聞有許多老舊屋宅的地主，雖然很想改建，但是，因為住戶之間無法達成共識、對繁瑣的相關規定不夠瞭解，或是找不到適合的建方等種種因素，導致改建一拖再拖，幾十年過去了，大家依然住在陳舊，甚至有些危險的建築中。

房屋改建是件大事，尤其對台灣人來說，屋宅，不僅是可以傳家的重要資產，更是安身立命的地方。要決定是否改建，又要和建方協商，之後還要重新安排家人的住處，對大部分人而言，都不是件容易的事。所以一開始，我通常會建議地主先釐清自己的條件和期待，並從中找到一個折衷點，如此才能透過改建，為自己創造更好的生活環境。

都更重建與危老重建的區別

雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋，打造全新建築，但所謂的老屋改建，其實還分成都更重建與危老重建兩種，且各有不同的規定和配套措施。

都更重建主要是根據「都市更新條例」，配合政府改善居住環境等政策，所進行的房屋重建，包括所在位置，如是否位於都市計畫區域內、房屋的環境條件，如房屋是否足夠老舊、有無電梯、是否位於狹小巷道等等，都必須符合政府訂定的標準。此外，改建時需得到八成以上地主的同意，且各縣市政府對最小重建基地規模也有不同的規定，以台北市和新北市為例，至少需有500平方公尺（約151坪）。

只不過，都更重建雖然行之有年，因法規限制較多，程序也非常繁複，從提出申請到審核通過、執行、完工，所耗費的時間，短則五、六年，長則十年以上，成效相當有限。所以，政府另外制定了「危老條例」，讓規模較小的基地，或具危險性的老舊建築，可以即時改建。

危老條例的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，顧名思義，就是針對具有危險性或一定屋齡的老屋所設定的改建條例。所謂危險建築指的是海砂屋、震損屋等有安全疑慮的房屋，老屋指的則是屋齡三十年以上、沒有電梯或改善不具效益的房屋。與都市更新不同的是，危老重建沒有面積的限制，但改建時必須取得所有住戶的同意。

保留評估彈性，爭取最大空間 

兩種改建條例雖然都規範得非常詳細，但通常還是得搭配實際狀況一起衡量，才能做出最適當的判斷。因此，每當接觸到一個新的案子，建方都必須幫地主仔細評估房屋的條件和基本資料，再提出對地主最有利的建議。評估時，我們必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等，其中，最關鍵的兩大要素就是基地規模和地主人數。 （相關報導： 危老重建、都更可以免費換新屋？揭政府沒說的背後秘密：1坪換1坪，要符合這關鍵 ｜ 更多文章 ）

以基地規模來說，根據規定，都更重建至少要500平方公尺（約151坪），介於500至1,000平方公尺的基地雖然可以申請都更重建，但申請時有較多的限制，甚至必須經過各地區審議會或地方政府的核定，這個時候，小面積基地的重建必要性會受到比較大的質疑，畢竟，都市更新本來就是為了創造多數人的利益而設定的政策，所以，如果是不在公劃都更地區內的小型基地，我通常會建議地主申請危老重建。

若從地主人數這個角度來看，危老重建必須獲得所有地主的同意，也就是說，只要有一位地主不同意，整個重建案就會卡關。但是，如果地主人數不是太多，換句話說，獲得所有地主同意的難度不是太高，我還是會建議地主先申請危老重建，因為危老重建的程序比都更簡單許多，如果一切順利，地主們可以更快享受到舒適的新屋。然而，如果在過程中，不管再怎麼努力，最多也只能獲得八成地主的同意，而且建築本身也符合都更重建的規定，我就會建議地主轉軌申請都更重建。

以上只是兩個申請重建項目的簡單例子，事實上，在漫長的改建過程中，參與改建的任一方都可能碰到情、理、法等各方面的衝突，所以我認為，即使有了初步決議，只要尚未正式定案、動工，必要時，還是可以保留彈性，根據當下情況，看看是否有需要變更申請項目，以求讓改建順利完成。

下列是都更與危老重建的條件比較，讀者朋友們可以先透過這個表格大致判斷一下，自己的房屋適合都更重建，還是危老重建。

1.協議合建比較接近傳統合建的概念，地主必須 100％同意，因此主要是依據屋主與 建方協議的結果，主管機關不會太過強勢監督雙方分配比例；權利變換則是由建方 （在都市更新程序法規中稱為「實施者」）依各縣市政府規定提列成本，並經過估 價師估算更新前後價值，以決定屋主和建方可以各分得多少，換言之就是透過權利 變換的估價機制，估算出每戶屋主產權的價值，再進行分配。後者因可減免的賦稅 較多，為目前較常採用的方法。 

2.為了加速危老重建的進行，在危老條例實施（2017 年）起 3 年內提出申請的案件， 政府會多提供 10% 的時程獎勵，第 4 年是 8%，第 5 年是 6%，逐年遞減。規模 獎勵指的是，只要基地面積達 200 平方公尺（約 60 坪）以上，便可多得 2% 的獎 勵， 每增加 100 平方公尺，多 0.5％，如果基地規模達到 1,000 平方公尺（約 303 坪），就可以拿到 10% 的獎勵。時程獎勵與規模獎勵兩者合計不能超過 10%。

都更重建和危老重建各有何優缺點

都更重建和危老重建的條件不盡相同，但這兩年法令修訂後，基本上，符合都更重建的一定符合危老重建。雖然在這種情況下，我一般都會根據基地大小和屋主人數這兩個要素，來幫屋主做初步判斷，看看申請哪一個項目比較有利，之後再隨當時狀況調整。不過有時，申辦耗時長短，以及政府所提供的款項補助和賦稅減免也會影響屋主的決定。

所以在此，我就把這兩者的優缺點、容積獎勵、補助和賦稅減免仔細做一個比較，讓大家在做決定時，可以從一個更全面、宏觀的角度來考量，也藉此重新思考一下自家屋宅的條件。

雖然都更重建非常耗時，程序也極為繁瑣，不過，比起過程相對簡便快速的危老重建，都更受到政府更多的監督，所以相對之下也比較安全。 （相關報導： 危老重建、都更可以免費換新屋？揭政府沒說的背後秘密：1坪換1坪，要符合這關鍵 ｜ 更多文章 ）

舉例來說，都更重建除了位置、屋況和基地大小等條件必須符合政府規定，在流程上，一如之前提到的，必須舉行至少兩次的公聽會，並經過幹事會、聽證及審議會等會議審查，開會時，要有政府相關人員或專家學者列席。此外，還得準備各種書面資料，提供給主管機關審核，真的是一個不小的工程。

但是，就因為整個重建過程，都在一個公正、公開、透明的機制下進行，而且政府可以隨時透過每一次的會議和書面報告來進行監督，對屋主來說，是比較有保障的。

相對的，危老重建因為程序簡化很多，可以大幅縮短整個重建時間。快的話，可能只要2、3 個月就可以核准重建，剩下的就是申請建照、預售及興建所需要的時間。所以，若規模不大，住戶的組成也很單純，在協調上難度不會太高，危老重建就是一個比較好的選擇。當然如果基地較大，包括產權等都需要建方一一代為釐清，選擇都更重建對屋主來說或許比較可以放心。

相對的，危老的程序雖然簡易許多，但政府介入的部分很少，基本上就是根據屋主和建方的合意來進行，感覺比較接近傳統的合建，屋主必須自行承擔過程中可能產生的風險。舉例來說，有些建方在和屋主洽談時，可能會技巧性迴避掉一些應該告知屋主的權益，如果屋主自己也沒有經驗，或是事先搜集的資料不夠齊全，可能會在不知不覺中吃了悶虧。

此外，在決定房屋的分配比例時，如果建方提供的資訊不夠多，也沒有完整的說明或溝通，屋主就無法做出全面性的判斷。

至於都更重建的缺點，自然就是程序冗長了，而且因為政府管控得比較仔細，執行的困難度也因而提高。有可能一個案子忙了5、6 年，最後還是因為無法達成某個條件，只能不了了之。不僅屋主失去了重建家園的機會，對建方來說，因為已經投入大量人力、成本與時間，也是一筆不小的損失。

優點和缺點通常是相對的，都更重建因為有政府監督，所以建方和屋主比較不容易產生糾紛；相對的，為了達到監督的效果，屋主或建方必須準備許多資料，並完成政府規定的程序，所以時間會花得比較長。

而危老重建因為程序簡單許多，可以省下不少的人力、物力和時間，但對屋主來說，因為少了政府的管控，所以也多了一點風險。

不管是都更或危老重建，屋主在選擇合作的建方時，除了評估合作條件之外，務必也要花些時間了解建方過去完成的建案，看看他們的建案品質如何、口碑好不好。畢竟一個案子走下來，短則5年，長則10數年，一家信譽不好的公司，不僅無法為屋主完成重建，甚至可能引發事端或法律糾紛，不可不慎。

作者介紹｜黃張維

1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。

過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。

本文／圖經授權轉載自今周刊《都更危老大解密 耕築共好家園》（原標題：我家該進行都更重建，還是危老重建？） （相關報導： 危老重建、都更可以免費換新屋？揭政府沒說的背後秘密：1坪換1坪，要符合這關鍵 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／陳怡蓁