# 危老建築  

地震無法避免，但傷害可以預防。都市更新，應被視為一種主動的防災作為，是替城市與人民創造安全生活環境的必要手段。

台灣危老建築不少，加上地震頻傳，導致屋齡問題掀起熱議。日前就有網友表示，許多公寓都是40～50年的屋齡，這樣還能住多久？如果在巷內無法都更的位置，未來會如何？貼文一出，吸引不少過來人分享經驗，認為要看環境跟維護的狀況判定。不過，也有一名建築業人士透露，平時沒事，最怕遇到天災恐承受不住，而且在消防安全設備上也可能存有問題。

想了解最新稅務資訊，聰明節稅嗎？北市稅捐處自2月起，每雙月舉辦免費租稅課程，針對國稅及地方稅的開徵與優惠稅率申報時程，提供最新稅務資訊及諮詢管道。其中，「房屋稅差別稅率2.0」已於113年7月1日正式上路，114年5月開徵房屋稅將首度適用。因新制增訂住家用房屋必須辦竣戶籍登記為自住要件、出租且申報租賃所得達租金標準的住家用房屋可適用較低稅率，均須於114年3月24日前完成設立戶籍及出租申報。

台灣東南部光是1月份就發生顯著有感地震53個，根據2024年第1季內政部統計，全台約有922萬戶住宅，屋齡超過30年約有483萬戶，差不多占總數的一半。以2023年第4季而言，台北市的平均屋齡為37.63年，新北市則為31.19年。這些老舊建物因經年使用材料劣化，或因建造時的建築物設計標準不若目前的最新規範之耐震要求嚴謹，很多老舊建築物之耐震能力已無法符合現行法規之要求。

台灣危老建築不少，加上地震頻繁發生，許多人買房都勢必會考慮屋齡問題。對此，就有網友表示，意外從父母那邊得知，他們繼承的台北蛋黃區房產，和如今自住的公寓都高齡50年以上，因此擔心有安全風險。貼文一出，引來不少人建議，可以找建築師或結構技師到現場確認能否加固，或者選擇賣掉，不然就等都更。

花蓮4月23日凌晨2點36分及2點32分別發生芮氏規模6.3與6.0地震，造成花蓮富凱飯店及統帥大樓（於4月3日花蓮大地震已經被貼上紅單）倒塌，這兩棟大樓與天王星大樓（4月3日倒塌），都是鄰近「米崙斷層」！秀林鄉的銅門大橋也發生橋墩「位移」。氣象署說，未來半年或1年內可能還會發生餘震，規模可能在7.0級以下？這些餘震目前只是開始，呼籲民眾無事則不要上山，做好防震準備！

0403大地震後，震出建築物危險因子、震出老屋主焦慮。許多深謀遠慮者不斷振臂疾呼，提醒政府要加速都市計畫（都更/重劃）進度，也不約而同點出「釘子戶」對公共安全的危害。筆者認為，要處理釘子戶，除了公權力伸張外，亦須有多數人民的共識及認同，否則像台北市長那麼努力推動「防災型都更」，也有心有餘而力不足之感。

花蓮外海日前發生規模7.2地震，除花蓮大樓出現倒塌情形，全台皆有傳出災情。對此，曾多次呼籲推行「防災型都更」的前內政部長李鴻源提到，他過去曾在台北市、新北市、台南市多塊國防部土地，規劃都更建案，不僅是最高明的打房方式，也是最大的振興經濟方案，更可以保障民眾居住安全。李鴻源說，但內政部卻做出「不準再提」的決議，導致許多防災措施無法提前執行，相信花蓮地震再過不久，大家又會再次忘記防災型都更。

花蓮強震，內政部、經濟部今天（11日）在行政院會報告相關補貼方案，包含受災戶免計收4個月電費，以及受災戶租屋補貼用戶籍人口為標準，3口以內每月補助新台幣8000元，最高到8口以上每月1.8萬元。另外，也將提供危老重建與都市更新等協助措施，建築物若有紅、黃單，都可申請補強補助，而都市更新重建部分，每案最高800萬元，整建維護規劃每案至少80萬元及其他工程與耐震補強等經費補助。

2024年4月3日上午7：58，花蓮外海發生芮氏規模7.2地震，除了震央所在地的花蓮多棟房屋倒塌或震毀、造成人員傷亡外，各地也有不少災情。大家都很關心「我住的房屋可以抗幾級地震？」這是結構技師常被問到，但卻是很難用三言兩語說清楚的問題。在回答這問題之前，我們先來弄清楚「地震規模」和「地震震度」兩者的區別，一般人很容易將它們混淆。

花蓮近海4/3日早上發生芮氏規模7.2強震後，餘震超過749次(4/8日中午)。不排除未來還有規模5級以上的餘震發生，最近一個月內餘震可能還會相當活躍？花蓮、雙北及桃園等地區有些建築物受損嚴重，已確認為紅單（紅色危險標誌）的有42件(花蓮32件、新北4件、台北2件及桃園4件)；黃單（黃色危險標誌）有70件(花蓮35件、台北13件、桃園14件、新北市7件及基隆1件)。

4月3日一早，台灣迎來25年以來最強地震，縣已造成12死、超過1100人受傷，仍有人受困和失聯。其中傷亡最慘重的花蓮，多處建物倒塌、損壞，這也引發民眾對危老建物的關注。國民黨北市立委王鴻薇提到，如南機場案都更案等，北市在法規和執行上，必須更加強硬。

全台都更危老重建成推案潮流！科達建築4年推案百億元，近年積極進軍危老重建市場，首發指標新案「科達琢真文化」就選在全國人口最多、人口逾55萬人的板橋區初試啼聲，其位處捷運江子翠站與板橋文化、雙十路核心商圈，主打「蛋黃區低總價小豪宅」，總銷16億元，科達建築今(1/24)也於台北新板希爾頓酒店舉辦『科達琢真文化』開案暨營造簽約記者會，宣佈攜手日商「台灣松下營造」共同打造日系精品宅，可望今年Q1完銷，並預告最快今年下半年進軍台北市中心推危老重建新案，個案將一舉突破總銷百億元規模！

高雄市政府為提高居住安全，推動危險及老舊建築物重建，透過舉辦工作坊，以開放態度傾聽居民的需求。都市發展局16日於後勁聖雲宮舉辦「後勁居住空間工作坊」，邀請工務局建管處及高雄市建築師公會到場說明，與當地民眾互動交流，共同思考如何提升後勁地區的居住空間品質。 

立委王鴻薇24日踢爆，曾任高雄副議長的合庫資產管理公司（AMC）董事長蔡見興，上任後大搞裙帶關係，7成放款集中在高雄。然而，外界迄今仍忽略一項重要關鍵──為何一家資產管理公司，可以像銀行一樣，承作74億元的「都更及危老代墊款業務」，到底是誰開了這樣的方便之門？更有趣的是，墊款的對象，還包括與蔡見興家族關係密切的「三地開發」集團，該集團作為「南台灣重劃大王」，不僅跟隨著綠營都更、綠能政策，案場遍及台南七股、屏東獅子鄉，還橫跨藍綠跟前台東縣議長吳俊立、在世時的媒體大亨林崑海成為夥伴。

近來危老都更成為台北市長選戰熱門議題，各黨派台北市長參選人都陸續提出相關都更政見，國民黨台北市長參選人蔣萬安日前提出「都更3箭」，而民進黨台北市長參選人陳時中則不落人後，拋出將設立「都更特戰隊」，盼能獲得選民青睞。對此，台北市副市長彭振聲指出，公辦都更會面臨許多問題，包含土地所有權、身障者問題、居住者權益等各種難題，不是政府想怎樣就怎樣。

民進黨台北市長參選人陳時中今（18）日公布都市更新政策，將優先介入處理台北市17處整建住宅、84處海砂屋、110處危險建築，並承諾若當選市長，會在4年內推動完成2成核定、8年核定5成。陳時中表示，除現有住都中心等編制擴大化，也將設立都更特戰隊，由市長、副市長擔任指揮中樞。

臺北市政府積極推動公辦都市更新，敦南安和公辦都市更新案於23日上午舉辦工程上樑典禮，臺北市副市長彭振聲、臺北住宅及都市更新中心副執行長蘇雋懿及投資人寶紘建設董事長邱寶慧共同出席，預計112年完工，未來將提供托育中心、停車空間補足生活機能，並改造安平公園為童趣森林的共融遊戲場，為城市打造一處生活綠洲，與敦化南路樹海共生共榮。都更處表示，這座未來的「城市綠洲」位於大安區敦化南路與信義路交叉口，交通便捷且沿街商業行為活絡，為金融商業辦公重要區域，本案由臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者、寶紘建設為投資人，將興建地上16層、地下5層之鋼骨造綠建築鑽石級商業大樓，強化地區商業生活機能，帶動本區域經濟再開發。更新前此處原是閒置空地，為創造舒適城市綠色生活願景，除了更新後提供低樓層作企業附設托育中心、公益會議室、地下一、二層停車空間，全案以綠漣漪為核心概念，先是將基地內保留老樹移植復育至東南側老樹廣場，也於基地內打造太陽能驅動、可監測PM2.5空氣品質的光之樹公共藝術裝置，與街角廣場相互輝映；而投資人亦主動認養基地周圍的公車候車亭、人行道，並將安平公園改造為童趣森林主題的共融遊戲場，延伸綠意環境；此外，投資人更捐贈Youbike空間以打造綠色生活環境，另捐贈2.63億元都市更新基金，期充實更新基金財源，為都市更新盡一份心力。臺北市推動公辦都更，除致力創造更好的生活環境及活化閒置公有土地外，本府目前與國防部合作的案件包含「捷運大直北安段公辦都更案」、「捷運科技大樓瑞安段公辦都更案」、「敦南安和公辦都更案」、「松山民權東公辦都更案」等，更期盼未來能與其他公有土地管理機關產生合作夥伴的互助關係，藉由公辦都更帶動城市發展，使臺北成為更宜居的友善城市。

本市松山區敦化北路上一處十二層、屋齡32年之老舊辦公大樓，建物總樓地板面積約17570平方公尺，在建商和地主的合作下，危老重建成功案例再添一筆。建管處劉美秀處長表示，該辦公大樓的地主，原即有重建意願，並與建設公司洽談合建，遲遲未能整合其他住戶同意拆除重建，發展並非想像中順利，所幸危老條例公布後，在相關容積獎勵及稅賦的誘因下，地主終於找到合作建商，在建商積極的協調處理，陸續解決地主重建所遭遇的問題及需求，於109年11月取得危老重建計畫的核定。劉美秀進一步說明，本案為考量住戶居住品質，提升建築物耐震之安全性，合作建商特別申請認證耐震標章，並爭取危老容積獎勵最高的40%，重建後總樓地板面積達27665平方公尺，該大樓已於110年6月順利領得建造執照，目前刻正拆除房屋中，預計於111年5月中下旬正式舉行開工動土典禮，打造一個地上二十三層、地下六層嶄新的住宅大樓，將於118年完工使用。臺北市因屬臺灣開發較早之地區，全市屋齡超過40年以上的老舊房屋佔有66.29%之比例，自柯文哲市長上任後，對於「危險老舊建物重建」一直是重點推動之政策。同時劉美秀處長也提醒民眾，危老時程獎勵逐年遞減，基準容積獎勵4%期限只到111年5月12日止，若有需要的民眾千萬不要錯過。北市府將持續推動「危險老舊建物重建」政策，以加速本市老舊建築物之更新，改善市容觀瞻，並達到都市防災之目的。

最近幾年政府積極推動危老都更重建，除了提供優渥的容積獎勵外，也將流程盡量的簡化，吸引了不少人購買黃金地段的老屋，希望有朝一日老屋改建，房價立刻麻雀變鳳凰。

高雄市位於左營區文自路一處4樓公寓，因為沒有成立管理委員會，所以地下室長期積水超過1公尺無人管理，住戶擔心會引發登革熱疫情且長期泡水可能也會影響房屋結構。工務局今日立即派員至現場瞭解，發現該公寓目前正自發性籌備成立公寓大廈管理組織，也提供該局成立公寓大廈輔導窗口協助辦理。另外，為使社區提昇居住品質，工務局每年均有委託專業團體幫助社區成立合法的管理組織，以利改善居住環境。

新北市長侯友宜在今年的施政報告特地強調「安、居、樂、業」，根據統計，新北市的甲類複合式大樓，11層以上的將近有90棟，超過30年以上的有7棟。侯友宜說，未來針對超過30年的老舊建築物，新北市政府將優先辦理消防部署演練。然而，僅是消防部署演練就能夠保障民眾的安居樂業嗎？三重許多危老大樓早就已經病入膏肓，鄭重呼籲侯友宜拿出鐵腕整頓三重的危老大樓問題。

本文內容均依據現行法規或法令，若有相異之處，請依最新版本的法規或法令為準。

以大台北來說，因為蛋黃區的房價一直高居不下，所以，有不少人都想要買蛋黃區的老屋來等待都更，藉以作為投資。

基於政府的大力推動，以及民眾安全意識的提高，相較於過往，老屋重建的案例確實多了許多，許多老屋的住戶都因重建而得以享受更舒適、安全與健康的居住環境，甚至有些人還會特意購買位於都會精華地段的老屋，期待日後可以藉由改建讓住屋升級，同時也享有都會生活的便利與交通的便捷。

高雄市鹽埕區城中城大樓日前發生嚴重火災事故，總統蔡英文今（16）日前往高雄探視住院傷患，並至高雄市立殯儀館為罹難者上香及慰問家屬，她強調中央會和地方全力協助災後工作，並將用最快時間全面盤點住商混合大樓，建立社區管理系統，用公辦都更來加速處理相關問題。

高雄城中城大樓惡火造成重大死傷，國民黨立委林為洲表示，根據學者研究指出，全台至少還有500間類似的危老建築，可見問題老生常談，但在現有法律規範下，公權力恐有怠惰之虞。

正義大樓都更案「DiamondTowers鑽石塔」整合過程複雜，耗時25年才完成，該案規劃98戶、坪數約150坪產品，每坪開價喊出250萬至300萬元，單戶總價3.5億起跳，總銷也來到400億元，老屋重建前後身價根本翻了好幾番。（延伸閱讀：國宅都更後一坪250萬！忠孝復興站旁正義新城，將是台北市中心房價最大奇兵？）

近年來，都更與危老重建的申請件數大幅增加，但許多民眾仍不清楚兩者差異，或是因為過去的爭議事件，而對政府和建商感到不信任，其實只要善加了解，就能好好維護自身權益。

「家」應該是要住的安全又安心，但現在熟知的建築安全規定，竟是一樁樁死傷嚴重的意外才促使修法，像是蘆洲社區大火後，規定8層以上建築須有雙逃生梯，雖拉高了公設比，但主因還是為了火災時能夠逃生為主要考量，再者2016、2018年的南台、花蓮大地震，「震」出了危老建築的安全堪慮，才讓政府決定積極修法提供容獎鼓勵，才有現在的危老改建風潮。

據住展雜誌統計，今年截至8月底止，台北市新成屋、預售屋累計推案量達2360億元，比去（2019）年全年推案量2472億元，差距僅約百餘億元。估計今年9月到年底，北市還有大約900億元至1200多億元左右的案量會推出，已篤定改寫近10年新高，甚至有機會挑戰刷新歷史新高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示，因都更、危老推案熱到爆，和商、廠辦逐漸放量，以及房地產景氣強勁復甦的激勵之下，北市建商推案意願高昂，以致於供給量暴增。

都更、危老熱潮蔓延，也使得愈來愈多重建案推出，加上這些重建案多位於市區精華地段，吸引力高，但是重建案若有許多地主戶就得要小心，專家提醒，部分地主因為長年都是居住在老公寓、透天，較沒有管委會及社區管理概念，容易和其他一般住戶產生摩擦，進而影響生活品質。

為改善北市老舊建物外牆安全，台北市建管處2日表示，自民國104年迄今，遭列管潛在危險外牆剝落建物計1130件，改善完成率達94.7%，但仍有26件逾期未改善，近期將依法開罰。

消費者買房出現消費糾紛的事件時有耳聞，但是建設公司可以做到零負評可說是非常少見，在新北市起家的大通地產就是這樣一家優質建商，大通地產總經理林志豪堅持，推一般消費者都能入手的房子，並且專長處理都更案、危老重建，在老舊市中心打造嶄新大樓也妝點市容。此次在台中台灣大道上推出台中第二個危老改建案，也深受矚目。

內政部於上月16日的部務會報通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，主要是將今年5月到期的10%時程獎勵，修正為屆期後降為5%，並逐年遞減，以降低衝擊；此外，也新增規模獎勵，並取消合併重建面積限制，以鼓勵擴大危老重建規模，修正草案將報行政院審查後，送立法院審議。

新北都更三箭連發出擊！新北市新莊區光明段及鶯歌區陶瓷段二處危老重建案今(24)日同時舉辦拆除儀式，都更三箭再增添危老建築優先推動、促進民眾遠離危險環境的案例，截至今日，新北市拆除危險老舊房屋之件數已達13案。

台北市長柯文哲近期頻開火，昨天砲口對準中央，指都市更新條例修正案1月通過，但施行細則要拖到6月，讓台北市所有都更停下來等中央。內政部政務次長花敬群昨天在臉書發文反擊，全國已逾兩件危老建築申請案，台北是卻不是申請的前兩名。柯文哲今（20）日受訪時被問到此題，再嗆花敬群，表示「我問A你就答A，不要我問A你答B」。

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），去年5月正式上路，由於該條例規定，必須取得危老建築所有住戶同意始得適用，導致重建門檻非常高，目前為止僅41件提出申請，為了降低住戶的財務負擔，內政部今（16）天正式與經濟部信保基金簽約，由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證，內政部官員表示，國內金融機構評估，危老房屋重建，平均每戶負擔的重建成本，連同重建期間的租屋費用，大約需要1000萬元，以目前建築融資貸款額度最高7成估算，住戶若無力負擔300萬元自備款，重建案就會無疾而終。現在，信保基金提供300萬元保證融資，讓危老建築重建，可以做到住戶「零出資」的境界。

台灣的都市更新推動至今已經接近20年了，但是推動的速度似乎越來越緩慢，也越來越困難，政府雖然一再的推出種種利多制策，但是總是看不到具體的成效，似乎也很少人去深究其中根本性的結構問題。

針對今日（3/1）立法院內政委員會即將進行審議之《都市危險及老舊建物重建獎助條例》（以下簡稱本條例），鑑於其涉及與都市計畫法、都市更新條例之法令銜接競合，並攸關都市防災公共安全重大議題，有必要就其根本問題予以指認，以臻立法之周延。