危老重建、都更可以免費換新屋?揭政府沒說的背後秘密:1坪換1坪,要符合這關鍵

2020-12-28 11:30

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近年來,都更與危老重建的申請件數大幅增加,但許多民眾仍不清楚兩者差異,或是因為過去的爭議事件,而對政府和建商感到不信任,其實只要善加了解,就能好好維護自身權益。

根據內政部統計,全台灣屋齡30年以上的老屋占比已經逼近5成,這表示,將有越來越多的建築物面臨重建或整建的需求。

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談到重建,大多數人都會聯想到都更,甚至認為都更是「免費換新屋」的最好途徑。然而,實際的都市更新可能跟民眾的想像有一段差距,也並不是真正的「免費」。

至於近幾年相當熱門的「危老重建」,因為容積獎勵高,且沒有最小基地面積的限制,成為都更以外的最佳重建方案,但不少民眾還是對兩者感到混淆。

都更形式分3種:公辦、民辦、自辦

長期關注都更的前期建築師事務所建築師李偉漢表示,以廣義的都市更新來說,都更重建、危老重建,或甚至是民間一般的房屋重建,都可算是都市更新的一種,三者的主要差別在於法源依據和政府是否提供獎勵措施。

都更重建依循的是《都市更新條例》,又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種,主導者依序為政府、建商和地主(即原房地所有權人),但因為公辦都更大多委託建商辦理,因此公辦都更和民辦都更的實際實施者均為建商,而自辦都更可由地主組成「都市更新會」自行辦理,也可以委託專責的機構,比如建築經理公司、都更顧問公司來執行。

更白話一點來說,公辦都更和民辦都更通常是由政府或建商選擇更新範圍,並由建商出錢興建房屋,地主僅提供土地,不須出錢,待建物興建完成後,建商分回一定比例的房屋來抵付造價,所以實際上地主並非真的不用出錢,也不是用舊房子換新房子,而是用土地所創造的容積去折換權益(可分房也可分錢)。

至於自辦都更,就完全是由地主自己出錢、自己擔任建商的角色,去做整合、申請、工程發包等工作,地主可分回所有的房屋,但實務上大多數民眾並沒有相關知識,整合時也常因為人多嘴雜,難以達成共識,導致都更案胎死腹中,因此目前自辦都更以委建居多。

都更的基地條件和大小都有一定的限制,原則上面積須達1,000平方公尺(302.5坪)以上,但少數情形下面積達500平方公尺(151.25坪)也可申請,而容積獎勵上限皆為法定容積的1.5倍。

買老房子等都更,該怎麼盤算?(圖/unsplash)
都更、危老重建差在哪?(圖/unsplash)

1坪換1坪非定律 房價高較有機會

至於危老重建,依循的是《危老條例》,目前容積獎勵最高為1.4倍,實施的方式和都更案大同小異,同樣可以選擇自建、委建,或與建商合建,差別在於門檻限制和審議流程不同,危老重建需要所有權人百分之百同意,而一般都更的同意門檻為5分之4,但危老案僅須通過危老鑑定,都更則須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程,因此危老案最快2個月到半年就能啟動,而都更案短則3~5年,長則10來年,最多甚至得耗費20年以上,才能完成所有程序及動工

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