危老重建、都更可以免費換新屋?揭政府沒說的背後秘密:1坪換1坪,要符合這關鍵

2020-12-28 11:30

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都更案不易推動的原因,還有居民普遍認為應「1坪換1坪」,甚至要求換回的是「室內實坪」,而非權狀坪數。對此李偉漢直言,「1坪換1坪」是很大的誤解,因為坪數分配實際上並非按室內坪數計算,而是由「土地的貢獻度」和「房價」來決定

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簡單來說,因土地的價值遠遠大於房屋的價值,在土地沒有變多、但容積變多的情形下,土地持分高,能夠分回的坪數才會較多。其次,不同區域的房價價差很大,但建物的營造成本其實沒有太大差異,當房價越高時,重建帶來的利益就會越大,建商不需要分配太多房屋就已經能賺取足夠利潤,因此地主分回的比例就能增加。反之,土地持分越少、房價越低,地主能夠分回的坪數就會越少,參與都更的意願也會降低。

以台北市住宅區來說,容積率為225%時,每坪房價在100萬元以上,較有可能達到室內面積1坪換1坪,而新北市容積率300%的區域,每坪房價只要達到55萬元,換回室內坪數的機率就很高。

至於和建商的分成比例,李偉漢根據過去雙北市都更案的資料推算出,房價100萬元時,地主分回比例約為7成;房價70萬元時,地主分回比例約為6成;房價50萬元時,地主分回比例約為5成;而當房價降到35萬元時,地主分回比例大約只剩下4成。不過,實際的分配比例還是會因為容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則等有所差異,並沒有一定的標準。

(圖/Money錢提供)
(圖/Money錢提供)

協議合建恐「黑箱作業」 加註擇優條款可確保權益

不少民眾擔心參與都更會面臨「黑箱作業」,甚至得和其他住戶上演「諜對諜」的戲碼,對此李偉漢坦言,若地主和建商採「協議合建」模式,個別簽立契約,每戶的分配條件的確有可能不一樣,因此也導致許多民眾刻意拖延簽約,以此向建商爭取更好的條件,甚至變成所謂的「釘子戶」。

若是採都更的「權利變換」模式,則是由建商委託專業機構估價、提出分配方案,再交由政府審核,所有參與者適用同一個標準,好處是公平、公開,壞處則是無法事先得知分配比例,建商也可能在背後操控,造成地主權益受損,因此目前大多數民眾選擇的是「協議合建」模式。

李偉漢也提醒,一旦同意戶超過8成,都更案就能執行,不同意戶最後還是得參與都更,且只能接受「權利變換」模式,無法再與建商協議分配比例,條件不一定較好。

若是簽署協議合建契約,建議加註「擇優條款」,也就是在權利變換和協議合建當中選擇條件較優者適用。

由於都更還有許多複雜細節,如樓層選配、價差找補等,簽約之前一定要詳加審閱,以免誤入陷阱。此外,地主不一定只能被動接受單一建商所提條件,也可主動與多家建商洽談,再從中挑選條件較優者。同時要記得辦理土地信託、資金信託與起造人信託,以確保房屋能夠順利完工,不變成「爛尾樓」。

文/師慧君

本文/圖經授權轉載自MONEY錢(原標題:老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密)

責任編輯/焦家卉

 
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