房地合一稅2.0》快逃!預售屋首當其衝,重稅期長達9年…專家:大量拋售潮恐湧現

2021-03-12 16:15

? 人氣

房地合一2.0上路,和過往預售屋的稅制有哪些不同?(圖/取自Unsplash)

房地合一2.0上路,和過往預售屋的稅制有哪些不同?(圖/取自Unsplash)

編按:為抑止炒房,行政院會在11日通過「房地合一」所得稅法修正草案,修正「短期持有」的定義;個人、法人持有2年內賣房將課45%;持有超過2年、未逾5年課35%。對於這個政策,百億房產教練RENBA點出了許多人沒有看見的關鍵重點,預售屋換約將會受最大衝擊!

【熱銷蔬菜箱補貨!】 嚴選5大類12種品項蔬菜產地直送到家

一、重稅期從兩年變成五年

原本持有兩年後即可適用較輕的20%稅率,現在需要持有滿五年才可以適用較輕的20%稅率。持有1年內的45%不變,1~2年的稅率從原本的35%變成45%。持有2~5年的原本20%變成35%。

二、預售屋「換約」納入規範,重稅期變7–9年

過往預售屋視為權利交易,以個人綜所稅來課徵,現在納入房地合一稅範圍,而且據媒體報導,預售交屋過戶,持有時間必須重新起算!意思是重稅期包含興建期的2~3年+交屋過戶後的5年等於大約要7~9年的重稅期

三、補漏洞–假賣股真賣房

過往有成立公司,並以公司名義持有不動產,以買賣公司股份,連帶移轉公司資產的方式,達成移轉不動產的目的,本次修法修補此一可能漏洞。

四、補漏洞–法人稅率較輕

法人出售不動產,舊制視為企業盈餘,屬於營所稅與營業稅課徵範圍,稅率合計為22%(5%營業稅+17%營所稅),並且可以用各類企業發票作為扣抵項,這也是房地合一稅上路後成立了不少資產公司的情形。

五、補漏洞–無證明免稅額5%->3%且上限30萬

舊制下存在有房地總價5%的免稅額,而且不需任何證明文件,預設就可以有5%免稅額無上限,如果自售或服務費談得很低,就有可能產生一些沒被課到的獲利空間。本次修法將無證明免稅額降至3%且上限30萬,防堵原本的漏洞。

專家表示,「小坪數房型」是當前的時勢所趨,這類型的房子會相當受歡迎。(示意圖/取自pixabay )
(圖/取自pixabay )

新制對各類型交易的影響

一、 成屋持有兩年買賣者,持有期必須從2年拉長至5年,由於租金投報普遍只有1~2%,持有時間更長相對年化資金報酬將大幅下降。故成屋的投資意願將會明顯下降。

二、 預售換約交易將嚴重衝擊,過往預售屋換約是課綜所稅,只要自己或購買人的所得稅率不高,其實繳不到多少稅,但新制對換約交易將課徵35%或45%重稅,可預見的換約交易將會大幅減少。

三、 對於已經購入預售,或準備購入預售屋的人,興建期計算一次,交屋完成再重新起算。重稅期變7~9年會變成比成屋的五年更長,完全是懲罰預售,建議考慮購入預售的謹慎評估,現在絕對不要輕易出手。

自用條款:持有六年+設有戶籍+無出租營業,可享有400萬免稅,超過400萬之部分僅課10%。(預售期間無法設戶籍需排除計算)(表/百億房產教練RENBA提供)
自用條款:持有六年+設有戶籍+無出租營業,可享有400萬免稅,超過400萬之部分僅課10%。(預售期間無法設戶籍需排除計算)(圖/百億房產教練RENBA提供)

教練的建議

一、 持有兩年未滿五年的屋主:由於不確定是否有日出條款,修法通過到開始執行的時間有可能不長,為了避免上路時間過於匆促導致恐慌性賣壓,建議現在可以開始放軟價格儘快出脫

二、 持有預售屋的屋主:若原本打算交屋前換約賣出的,由其是近期各大重劃區湧入不少此類客戶,建議要特別留意,換約交易明顯是本次打房的重點。但由於此為行政院版本草案,教練認為到立法院之後應該會修正把交屋重新起算這件事情拿掉(不然應該會看到建商去躺立法院)

三、 準備買房的,在重大稅制上路前建議可先觀望。從去年開始的因低利環境造就的大爆炸買氣,在新稅制上路後可能買氣會稍弱一些,可以試著議價看看。值得注意的是,若疫情後低利環境不在,是否市場會有反轉。

作者介紹│百億房產教練RENBA

信義房屋區TOP1&千萬經紀人,27歲當店長,30歲轉任知名建商業務主管,為業界最年輕建設業主管,銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍,唯一代銷+仲介銷售雙冠王,累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產板板主。

責任編輯/焦家卉

 
關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章