百億房產教練RENBA

編按：為抑止炒房，行政院會在11日通過「房地合一」所得稅法修正草案，修正「短期持有」的定義；個人、法人持有2年內賣房將課45%；持有超過2年、未逾5年課35%。對於這個政策，百億房產教練RENBA點出了許多人沒有看見的關鍵重點，預售屋換約將會受最大衝擊！

去年高雄市前市長爆出南港豪宅預售交易，很多人說是轉紅單，但其實不算是紅單交易。正確地說應該是換約交易，是屬於預售交易中的一種。而另一種就是所謂的紅單交易。究竟預售交易怎麼做？怎麼買賣？在這邊百億房產教練教導大家正確的觀念，針對轉紅單、預售屋換約等狀況一一進行說明，讓大家更了解預售屋換手交易的內容。

每年全台房地產交易案件有超過五成以上是中古屋交易，而跟仲介買賣的糾紛更是屢見不鮮，坊間很多所謂的陷阱提醒例如斡旋金、要約書差異等，其實只是皮毛，教練過去於大型連鎖房仲服務多年，更是全區的業績TOP1，從過往碰過的可怕案例來跟大家分享真正內行人才了解地的「五大陷阱」。

根據住展雜誌統計指出，台北市近年都更、危老推案量占比快速攀升，2018年占比約33%，2019年佔比提高至43%，2020年又更暴增至65%，但如果想賺危老都更財，到底應該怎麼買？就讓擔任國內知名建商主管的教練，來分享一下到底什麼樣的老房子，才容易被建商看上。

Y先生近期買了某預售建案，很開心的分享在FB上，但其實他比其他人買貴了一坪三萬，三十多坪就是一百萬，更可怕的是，購買的是正面高架捷運的戶別，即使是十幾樓其實還是聽得到聲音，像這種買貴又買到有缺點的人，教練經常都會碰到，在這邊就要教大家一些簡單的小撇步。

住台北市的W小姐看屋看了一陣子，有兩個物件在考慮中，一個是一百多戶的社區，另一個是三十幾戶的小社區。一百多戶的社區，社區有蠻完整的公設，但小的社區好像戶數比較單純，而且自己對公設好像需求也不高，很多人都跟W小姐一樣有著相同的猶豫，這邊教練給大家一些建議。

台中T先生最近新婚準備看房，在猶豫究竟應該買郊區還是買市中心，看到一個郊區知名建商的新成屋，符合預算又空間大，但想到要遠離市中心就有點下不了手，但市中心高貴的房價，往往必須有所取捨，相信這也是很多民眾掙扎很久的問題，筆者以十幾年房產業務經手過上百億的交易經驗來分享一些經驗與建議。

C律師到高級飯店參加海外房地產說明會，向教練提出詢問，教練一秒看穿這極可能是吸金詐騙，提醒C律師要特別小心。近年來許多業者鼓吹購買海外房地產，從歐洲的英國、西班牙到亞洲的日本、馬來西亞、柬埔寨、越南，現在連蒙古共和國烏蘭巴托(還號稱東方杜拜)都跑出來了。但海外地產往往有非常多的陷阱，這裡列出常見的五大地雷，提醒各位愛注意。

T先生正在尋覓結婚新房，看了幾個建案詢問為什麼某建商的公設比相對偏高。其實不同樓高或不同坪數的產品本身公設比就會有差異，在這裡教大家怎麼看建商是否灌水。

每個區域都會有各個區域主流的坪數、房型跟總價帶，以最有名的韓前市長南港豪宅來說，為什麼那時候市場不錯他卻會賠售，因為七千萬產品並不是南港的主流產品，南港經貿園區的主流產品落在2-3千萬之間，有錢的人並不會想去住沒有機能，周圍又很多工廠的南港，例如連勝文選市長的時候說南港內湖晚上都黑壓壓就是非常經典的言論。

新北市H小姐想買淡水某社區很久了，最近一年看了五間，發現為甚麼價格一直沒有往下，怎麼還越來越高，一年內竟然高了10%，為什麼可以這麼抗跌，筆者以十多年的代銷、仲介銷售經驗來告訴大家，究竟什麼樣的房子最抗跌。以下列出以下重大指標：

從事科技業的C先生近期緊急向我們求助，買了新北市的房子後來銀行說貸不下來，但自己手上的資金都付給建商當頭期款了，無力補足剩下的差額，可能面臨違約，上百萬的血汗錢可能化為烏有。面對這樣的窘境，其實我們在購屋前都可以提前試算避免這樣的悲劇。

近期在臉書上常常有廣告有老師說要教你零元買房、集資買房等等的說明會。到底是否真的可以零元買房？零元買房、集資買房真的這樣真的像那些所謂老師說的一樣好康嗎？看到下面的留言非常踴躍，筆者十分擔心許多民眾不懂而誤入陷阱。

房子是我們每個人一生最高額的消費，動輒數百萬甚至千萬上億，但不動產交易的資訊不對稱性極高，我們可能只在屋內看了十幾分鐘，之後卻要在裡面住八年、十年甚至一輩子，因此在看房的時候，除了「格局」、「裝潢」、「屋況」等室內肉眼可見的狀態外，還有其他東西，是你應該要求房仲提供給你的資訊，甚至有些房仲並沒有遵照應該有的流程充分告知房屋的資訊，以致後續產生許多的不動產糾紛，以下列出幾項，看房時房仲絕對要告訴你的事情與態樣！如果沒有充分告知，是可以依法提出告訴請求賠償。