預售屋轉紅單真有這麼好賺嗎?建商主管揭秘「預售屋轉手賺價差」2大招數

2020-10-19 16:40

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傳說中的預售屋轉紅單,就能穩賺不賠嗎?(示意圖/cegoh@pixabay)

傳說中的預售屋轉紅單,就能穩賺不賠嗎?(示意圖/cegoh@pixabay)

去年高雄市前市長爆出南港豪宅預售交易,很多人說是轉紅單,但其實不算是紅單交易。正確地說應該是換約交易,是屬於預售交易中的一種。而另一種就是所謂的紅單交易。究竟預售交易怎麼做?怎麼買賣?在這邊百億房產教練教導大家正確的觀念,針對轉紅單、預售屋換約等狀況一一進行說明,讓大家更了解預售屋換手交易的內容。

何謂轉紅單?

坊間俗稱的紅單,其實就是指在跟建設公司買賣預售屋時,付了訂金後會拿到的一張收執聯,一般都是紅色的所以就稱做紅單,而此時再趁跟建商簽約前的空檔(一般是審閱期)去轉讓此購買的權利就是轉紅單的行為,但只有賣得好的案子,已經缺貨的戶型,才比較有辦法轉讓,賣得不好的案子,建商手上還一堆貨,自然不會有人去買你的紅單。

早期房市好的時候某些特定的族群會看準建案必定熱銷,直接一口氣訂個5~10戶,趁建案熱賣,很多人想買但某些戶型已經售罄,此時就有機會獲利轉讓給其他想買此建案的人。例如前陣子新竹的椰林建設又有一大群人在排隊,就是利用便宜的售價購買後再轉讓。尤其預售審閱期內訂單又可以退掉拿回訂金,因此轉紅單真的是一種幾乎無本的生意,再加上某些跟建商熟視的族群建商也默許他們晚點來簽約,等於助長紅單交易的行為,因此轉讓紅單通常都為人詬病。後來隨著國稅局開始抓轉紅單交易,以及市場逐漸降溫,轉紅單的情況目前已經比較少見。 但因近期市場回溫,又開始出現有轉紅單這樣的現象。

何謂預售屋換約?

預售屋換約就是已經跟建設公司簽立了正式的預售屋買賣合約,不是只有付訂金而已,一般來說訂金+簽約款+開工款+其他工程款,付款的比例看各個案子而定,至少都是需付出房屋總價款的8-10%起,付出的金額不像訂單階段那麼少,以韓市長的買賣就是屬於這種預售屋換約的交易,他的交易時間大概就是在建商房子蓋好準備要過戶前的階段轉讓掉,一般的交易流程是雙方講好買賣價後,一起約去建商那邊轉讓合約書的名字,把原本的買方換成新的買方,未來建商直接過戶交屋給新的買方,新的合約價跟舊的合約價的找補也會在換約時一併結算。

1、預售交易的好處

預收屋交易在稅制上屬於「權利交易」而非不動產交易,換言之就是不適用房地合一稅的規定,房地合一稅在取得產權的兩年內移轉稅率極高,而預售屋交易的所得是併入個人綜合所得稅去做課徵,只要購買人不是繳交那種30%、40%以上的高所得族群,基本上稅金的部分是比成屋要低許多,而且沒有過戶相關的稅金等費用,拿出的錢也通常比成屋小,更沒有貸款壓力,所以有某類族群很喜歡這類的交易。

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