別以為想買房,銀行就願意貸款給你!內行人揭房貸陷阱:小心數百萬頭期款一夜消失

2020-07-08 16:23

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買了房,該如何處理房貸?(示意圖/pakutaso)

買了房,該如何處理房貸?(示意圖/pakutaso)

從事科技業的C先生近期緊急向我們求助,買了新北市的房子後來銀行說貸不下來,但自己手上的資金都付給建商當頭期款了,無力補足剩下的差額,可能面臨違約,上百萬的血汗錢可能化為烏有。面對這樣的窘境,其實我們在購屋前都可以提前試算避免這樣的悲劇。

銀行房貸放款主要評估兩項指標:「房子價值」、「人的財務狀況」,房子價值的概念比較簡單,基本上只要你不是被當了盤子,買了「天上才有的價格」或是買到有嚴重問題的房子(海砂屋、輻射屋、傾斜屋、兇宅),大部分在房子價值這部分都可以過關,通常會貸不下來的,大多數都是人的財務狀況不被銀行認可,接下來就來教大家如何評估到底我可以貸多少?

(圖/作者提供)
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「收入」與「資產」要可被證明

銀行要借錢給你幾百萬甚至幾千萬,當然第一個會評估你多少收入與資產,所以通常就會要你提供扣繳憑單、薪轉存摺這類的資料,以及名下的相關資產,例如存款、股票、基金、外幣與不動產等。另外有一項資產是經常被忽略的,就是保單,許多保單會有所謂的現金價值,這也是你的資產,可以提供給銀行補充財力。

(圖/作者提供)
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有些人的收入是領現金或作像小吃店、美容美髮、網拍等小生意,這時候請務必切記「每月定期存入整筆」的作法,比如說賣雞排每天收的現金,在每月5號固定整筆存入某個銀行帳戶,如果可以最好可以附註「營業收入」或XX雞排店之類的,而且持續半年以上的時間,這樣才有機會說服銀行,你是有這筆收入的。

「負債比」是最重要的指標!!!

收入可被證明之後,最重要的就是「負債比」要達標,這是銀行內部稽核人員必算但一般民眾可能不太懂的。負債比完整的名稱是負債所得比,也就是你的債務月付金額當分子(所有債務月付金總和),平均月所得(年所得除以12個月)當分母,「算出來的負債比必須 ≤ 60%」,舉例來說如果你的月薪是7萬,加計三節獎金後年收是100萬,那你的平均月收入就是100/12=8.3萬,那大多數銀行可以接受你的每月負債月付金額是8.3萬x 60%=4.99萬元。

要特別注意這裡的月付金額是包含信貸、房貸、車貸等所有債務的月付總額不能超過平均月所得的60%,不是只看房貸一項,若你有這間房貸以外的其他貸款,就要扣掉那些部分,剩餘的才是自己本次房貸銀行可以接受的月付金額。然後去除以下表的其中一個金額。以前例來說,年薪100萬,所得負債比60%,若只有房貸且利率為1.5%,20年償還的話,那就是49999/4826=10.36(百萬),也就是可貸1036萬。若是30年利率2%,那就是49999/3697=13.52(百萬)也就是1352萬。

(圖/作者提供)
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負債比破表時的作法

萬一如果你已經簽約,或是想買好一點的房子,也就是負債比爆表的時候,該怎麼處理?第一,先找保人,可以補充你財力不足的部分,但保人的所有相關收入與負債都會一併計入,所以不要找背了很多房貸的人。第二,拉長還款年限,目前有極少數銀行可以接受40年的攤還年限。第三、若不想拉長還款年限,也有少部分銀行可接受60%以上的負債比,可接受70%甚至80%,但利率可能稍微會差一點。

教練的叮嚀

簽約前一定要先試算自身條件,嚴守「收入可被證明」、「負債比不破表」兩大關鍵,若擔心貸款下不來絕不可一次送好幾家,要先求有在求好,以免悲劇的發生。

作者介紹│百億房產教練RENBA

信義房屋區TOP1&千萬經紀人,27歲當店長,30歲轉任知名建商業務主管,為業界最年輕建設業主管,銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍,唯一代銷+仲介銷售雙冠王,累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。

責任編輯/潘渝霈

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