都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？專家曝5大關鍵原因：難怪一堆釘子戶

我們來看看都更案可以蓋多少面積的房子，究竟是怎麼算出來的。我會針對每一個因素逐項解釋，讓大家有清楚的概念。以下為都更可「分配房屋產權登記面積的計算方式」：

持有之土地面積×法定容積×（１＋獎勵容積）×（１＋免計容積係數）×分配比例

每宗土地進行都更開發的條件都是獨一無二的，都更的分配條件自然也不同。有可能隔壁都更案原先是一、二層樓的透天厝，土地持有面積較其他四、五層的公寓多，所以透天厝分回的條件比公寓好。

大多數都更重建的房子都是屋齡30年以上的公寓。按照當時法令蓋房子，住宅區土地200坪，一個層樓最多可以蓋60坪面積的房子。六十坪的房子對分一半，剛好是一層兩戶30坪的家戶。

同樣是每戶30坪的房子，蓋的樓層數不同，每戶土地面積持有的差別——如果蓋五層樓，也就是100坪土地會由十戶分，每戶持有土地十坪；如果蓋四層樓，也就是100坪土地由8戶分，每戶持有土地12.5坪；如果蓋三層樓，也就是100坪的土地，由六戶分，每戶持有土地16.7坪。

以此類推，若是只蓋一層或二層樓，土地持有的面積會更高。實際面積得看權狀怎麼登記，上述粗算概念為求方便理解。在其他條件一樣的狀況下，土地面積較大，當然可以蓋出坪數較多的房子。

都市區域的土地都有不同土地使用項目的規範。例如有商業區、住宅區、公共設施、道路用地等，不同的項目有不同的開發強度，也就是「法定容積」。法定容積愈高，可以蓋愈多樓地板面積，土地開發強度愈強。

例如臺北市的第三種住宅區法定容積為百分之二百二十五，意為一坪土地允許蓋出2.25坪的建物。而第四種住宅區容積率 19為百分之三百，一坪土地可蓋出3坪的建物。

為什麼同樣是住宅區，但允許的開發強度不同呢？因為不同的區域能提供的公共服務強度有所不同。諸如學校、警力、消防等公共資源是否足以負荷該地區的人口量。愈高的容積率對應愈高的公共成本，所以容積率是公共財。

1990年代臺北市以容積率為開發依據之前，建築物可以蓋幾層樓高是以建管規定，用基地前的道路寬度來計算建築物可以興建的建築高度。因此，有些住戶對於建築物興建的概念停留在30年前容積管制實施之前。現在每塊土地是哪一種分區、容積率有多少，都可以清楚明白地查詢到。

都更危老的案件，審查過程就算住戶們全數同意，也需要多花半年時間。為何大家願意多花這些時間成本呢？答案就是為了額外的「容積獎勵」，獲得更高的開發權、可以蓋出更多樓地板面積。公式中的「１」，代表原有的法定容積。

民國110年修法前，容積獎勵為平均法定容積1.3倍（130％）。修法後容積獎勵可透過基地條件檢討，明確掌握申請什麼項目而獲得多少額度的獎勵。例如以綠建築項目申請容積獎勵，鑽石級可獲得百分之十、黃金級為百分之八、銀級為百分之六、銅級為百分之四。 （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）

政府對提供容積獎勵的誘因，希望能有公益性質的特定重建開發行為。全國一致性適用的容積獎勵項目有「時程（鼓勵社區盡速完成整合）、提供社會福利或其他公益設施、協助取得及開闢公共設施用地、無障礙環境設計、綠建築等」。地方政府針對都市發展特性，能自訂容積獎勵辦法，如臺北市有「雨水流出抑制設施獎勵、協助鄰地整修人行道或騎樓、提供充電停車位、設置人行步道等項目」。

隨著建築法令逐年更新，新建築物中要求愈來愈多公共設施，例如舊公寓只有一座樓梯，新大樓則要求至少設置兩座樓梯及排煙室，以因應火災發生時的逃生空間。

地主認為蓋那麼多法令規定的必要設備，感覺開發權受損。政府為了讓大家的安全和開發權益同時受到保障，這些空間便設為免計容積項目。雖然這些項目（梯廳、機電設備、緊急升降梯、排煙室、防空避難設施等）不計算入容積內，但有面積比例的上限，避免過度灌水。免計係數愈高，公設比也愈高，兩者為正相關。而係數數值的多寡，取決於開發基地面積的規模和建築設計等因素。

免計容積的建築係數也稱為建物產權登記面積係數、銷坪係數等名稱，用白話說就是公共設施的比例（俗稱「公設比」），諸如電梯、樓梯、公共走道、管委會空間、梯間、停車場等公設空間。數值從0.55倍到0.7、0.8倍都有。係數代表著公共設施的比重，係數愈大，公設比愈高。以數值0.7來說，權狀面積1.7坪中，有一坪為實坪（專有面積），0.7坪為虛坪（公共設施面積）；公設比為41％。

究竟住戶和開發業者分回的比例是6:4，還是5:5、52:48？這問題的答案在於都更重建的成本（共同負擔）有多少。不同基地規模大小的興建開發，就算用相同等級的工料，所耗費的單價也不同。以便利超商的礦泉水為例，小瓶礦泉水的單價通常比大瓶的貴。工程單價也是如此，具備一定的規模，經濟效益才高。

既然分配比例的多寡取決於都更重建成本多少，但重建成本是「錢」，而住戶分回的是「房子」。「錢」與「房子」之間要互相轉換，就必須加入「房價」的關鍵因素。

房價較高的地區需要折抵的房子坪數愈少（折價抵付），住戶分回的坪數相對比較多。假設都更成本所需五億元，房價一坪平均100萬，則需以五百坪的房子拿來折價抵付費用。

值得注意的是，分配比例所分配的是建物面積比例？還是價值比例？舉例來說，若用面積比例計算，分回面積計算後是30坪，但是分到四樓的30坪和八樓的，兩者價值不同。住戶如果想從四樓換到八樓，如何進行？差額的計算方式為何？如果是以權利變換的方式進行都更，則可詳閱選配原則等資料。若是以協議合建的方式，則以合建契約書內容為準，或者和實施者溝通協議。

由此可見，都更後的新大樓因容積獎勵和免計係數的公設面積，樓地板面積一定比舊房子來得多。但因折價抵付後，住戶分回的面積不一定比原先的大。從「土地面積、法定容積、獎勵容積、免計容積係數、分配比例」這些要素，便能略算出可分回多少面積。但將每個要素逐一檢視會發現「土地面積不會變多、法定容積基本上不會變、獎勵容積和免計容積八九不離十」，最後只有分配比例是有機會突破的地方。

而分配比例的關鍵，在於都更後的新大樓需折價抵付多少面積來支付都更重建的成本；折價抵付的關鍵要素則在於房價。簡單來說，分回面積多寡的關鍵在於房價多少。 （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）

但為何隔壁都更案的條件比自己的好呢？這題的解答一樣是回到各個要素來看。若更新前與隔壁鄰居房子面積一樣是30坪，鄰居持有的土地面積較多，分回的新房子自然坪數較多。但也可能隔壁的都更案雖然只隔一條巷子，但土地使用分區不同，法定容積也不同。

或者因開發規模較大，能申請到的獎勵容積較多、免計係數較低、建築成本較低（例如地下停車位若因基地限制，僅能興建單價較高的機械式停車位）。有時單純只是因工料上漲，成本增加，要折抵的成本多了，分回的房子坪數就少了。

都更分回比例的核心關鍵是「折價抵付」，而「折價抵付」的關鍵又在於對未來房價的估價。至於都更成本則是「共同負擔」，其中最大宗的項目為工程費用，占比約為三分之二。而工程單價又因基地規模、建材等級、構造和地區不同而有所不同，好比兩瓶相同品牌的礦泉水，小瓶每毫升的單價通常比大瓶來得貴！

「免計容積係數」與「公設比」的換算關係為：１減［１÷（１＋免計容積係數）］＝公設比。例如：免計容積係數為0.5，公設比為百分之33。免計容積係數為0.8，公設比為百分之四十四。

冷知識：土地的單位是什麼呢？是個、塊、片、筆？答案是「宗」。例如：一宗土地。

• 臺北市危老重建推動師
• 臺北市住宅及都市更新中心專案規劃師
• YouTube《都更的人》主持人
• 中華民國專業者都市改革組織（OURs）專案執行
• 臺北市都市再生學苑講師、評審委員
• 臺北市大同、南港、信義、北投、士林區自主更新社區工作站駐地規劃師
• 中正、大安、信義、南港、文山社區大學「參與都更重建的第一堂課」講師
• 聚樂邦都市更新顧問
• 臺大城鄉所碩士

本文經授權轉載自時報出版《都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配》（原標題：都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？） （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐