「小姐癱軟躺在地上,叫也沒反應…」在台灣當房東,最害怕遇到這幾種房客

2016-05-08 10:00

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很多人認為當房東是件輕鬆愉快的事,殊不知,並非每個人都有命吃這口飯。

阿錢第一個房客是一個看起來秀氣,講起話來溫柔,自稱在內科上班的女孩,因為離公司近交通方便,對房租沒有太大意見, 爽快地繳了租金和兩個月押金,開開心心搬了進去。阿錢對於租給女孩子也頗為放心, 認為這個女生秀秀氣氣,應該是有涵養、會好好愛惜房子的好女孩兒。

這房客剛開始的確不錯,房租都有按時匯入帳戶,但好日子沒有多久,過了半年, 房客忽然連續兩個月沒匯租金,打電話沒接也不回,阿錢問了管理員,知道房客這幾天都有出門買飯,可是看起來精神恍惚,管理員還提醒阿錢應該要稍微注意一下。阿錢一聽就覺得毛毛的,在某一個傍晚,順路走去按按門鈴。這門一開,阿錢嚇了一大跳,原本秀氣的房客掛著兩個黑眼圈,穿著邋遢、披頭散髮地來開門,一看到阿錢,倒是很清楚房東為何而來,態度良好地向阿錢道歉,說因為最近公司重整,她被資遣後還在找工作,現在已經在面試,下個月就會上班領薪水,請阿錢通融一下。

阿錢想想人難免都有困難,畢竟自己當年也曾經不好過,就讓她緩到下個月再繳清。不過,阿錢的眼角餘光不小心瞄進屋裡時,卻看到內部相當髒亂,心中總有點兒罣礙,但因為談話時間不長,加上阿錢覺得沒必要探聽太多隱私,免得讓房客心情不穩定,就沒有追究下去。

又過了一個月,房客總算把房租繳清,阿錢以為沒事了,不料某天管理員晚上急急打電話來,說鄰居反應,這兩天房子裡有傳來咆哮聲,這天還看到一個男人甩門出去, 鄰居覺得不大對,打電話叫管理員和總幹事上去看看,兩個人在門口按半天電鈴也沒有人應聲,他們擔心出意外,叫房東阿錢趕緊過來看一下。他心中一驚,立馬找了里長和警察破門而入,一開門除了聞到瓦斯味,竟然還有一種恐怖的臭酸味,衣服灑落一地, 套房中的洗碗槽裡面放滿了不知累積多久的便當盒和廚餘,房客小姐癱軟躺在地上,叫也沒反應。

嚇破膽的阿錢趕緊送她去醫院急救,再想盡辦法通知房客的家人,還好最後來得及救回一命,不然這房子硬生生變成凶宅。

房客急救清醒後,才娓娓哭訴這陣子沒工作又和男友分手,一時想不開,就開瓦斯自殺,阿錢聽到這事情後,也不敢再租給這房客了,正在為難,還好運氣不錯,這房客的姐姐上來接她回鄉,順便把欠租繳清,讓阿錢不需要再透過法律程序自力救濟。即便如此,事後為了整理房子還是花了好一筆錢,一來一去,租金收入等於打平,這大半年不但沒賺還白受驚嚇。

「拜託,我新整修的廁所磁磚和馬桶都有辦法弄破,真不知道這看起來弱不禁風的女孩子哪來那麼大力氣!」阿錢在事後跟我們大家「匯報災情」的時候,十分感嘆地說著。也因為這個房客給阿錢太大的心理陰影,他匆匆找了房仲把房子賣了,賺一點錢落袋為安,也終結了自己的房東夢。但讓阿錢更嘔的是,當初說好不報稅,結果房客還是私下申報了,阿錢來年還收到國稅局的補稅單,硬是花了好多力氣舉證自己的房子早解約了。

「我發誓我再也不當什麼房東了!」阿錢忿忿地說。

馨講堂-房東要自保,可考慮租約公證

當房東最怕的除了收不到租金,就是遇到房客在屋裡出了意外。相較之下,欠租的糾紛還算是小事,根據《民法》規定,房東對於房客欠繳租金,要等到押金扣完又連續欠繳兩個月租金後,才可以請求自己的權益。要是遇到這種狀況最好先行溝通,若溝通不成就要以存證信函催告,若房客置之不理,就得申請訴訟判決至等待判決結果,最少會花掉半年以上的工夫。

如何事前預防?我倒是建議房東們不要怕繳稅,事情放在檯面上反而能夠自保,其中,將租約公證是個可以考慮的方法。雙方完成簽約後,至法院或民間公證單位進行租賃契約公證,遇到糾紛時便可直接由公權力介入。 尤其對房東來說,房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處,一旦租約經法院公證,可直接由法院強制執行;對房客來說,也不用擔心押金遭房東惡意扣留等問題。特別是萬一房客避不見面,硬是轉變成「不定期租約」時,有公證的契約更可以透過法院收回房屋。除了法院辦理公證外,民眾還可透過民間公證處,進行租賃契約公證,以一般住宅租件來說,大約一千五百元就能輕鬆搞定。房客不妨主動向房東爭取契約公證,費用可由雙方均攤。

另一個房東很關心的問題是,是不是可以在租約上註明「防自殺條款」,以保障自己的權益。從過去的經驗看起來,防自殺條款並非不可行,而是到了法院之後能否會被認為有「相對應的等值關係」才是關鍵。例如過曾有案例,約定連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回,但仍被判敗訴,主要是縱使發生身故事件造成房屋變成凶宅,其損害的利益也未必高達房屋市價四分之三,依《民法》第二五二條規定,約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,繼承人可以依據此條文請求減少賠償金額。

同時,《民法》第二四七條之之一也規定,加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、於他方當事人有重大不利益之情形,按其情形顯失公平者,該部分約定無效,故房東開出賠償金額高達房屋市價四分之三或以市價買回,可依《民法》第二四七條之一規定主張無效。

不過,並非房客把房子變成凶宅都不用負責,過去曾經發生租約裡雖沒有「防自殺條款」,但法院認為房客在租屋處自殺死亡,使該房屋客觀上難以出租或者出售,造成價值減損,判決房東可以依據侵權行為,向房客的繼承人請求賠償,當然繼承人亦可以選擇拋棄繼承,或根據現行《民法》第一一四八條之規定, 主張以因繼承所得遺產為限,負清償責任。

當房東可不如你想像中輕鬆,有一定程度的風險,除了強烈建議簽約前跟房客約在公共場所,見個面聊一聊,多少了解一下彼此,平時作好敦親睦鄰工作,就能靠鄰居和管理員守望相助,預防勝於治療,這都是當房東之前想清楚、並做要妥善規劃的喔!

本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課:早知道早避險,租屋、置產、節稅、福地風水,財經台不會教你的房產實案》

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