# 台灣房屋  

在高房價、嚴格貸款條件與生活成本不斷上升的情況下，台灣小資族正面臨前所未有的財務壓力。銀行房貸利率飆升至3%，而台鐵票價、日常開支也在同步上漲。如何在這樣的環境下穩健理財，是每個人都需要思考的問題。本集邀請到房產專家朱哥和主持人雪寶來詳細解說！

邏輯上看似正確的政府決策，由於缺乏換位思考與現實面的多方考量，竟也成了助漲房價的元兇！政府在2012年實施實價登錄，其美意是為了讓不動產交易價格全面透明，避免買賣有資訊上的落差，造成交易時買賣雙方權益受損，因此政府全面推動不動產交易或租賃後，成交價格與標的資訊均必須全面進行登錄。

空屋問題一直是許多房市名嘴喋喋不休的話題，有人看漲也有人看跌，看漲的名嘴通常是少數，因為深怕被酸民所攻擊，憤而被冠上帶頭炒房的吹哨人。看跌的名嘴總是多數，因為買不起房的平民是多數，自然而然這些房市名嘴，就喜歡投其所好的向著平民老百姓的想法而分析，不僅會引起平民老百姓的共鳴，也會引起他們更多的觀看數以及掌聲！但是這些名嘴表面上看衰歸看衰，私下買房的還是持續在買！

2024年9月，央行在見到房價不斷飆升下，下了重手，祭出了堪稱史上最嚴苛的金融管制措施，瞬間房市局勢大變，除了交易量大跌外，房市出現下列狀況：

自政府推出新青安政策後，房市開始面臨房貸收緊的挑戰，市場傳出多家銀行對貸款審核標準變得更為嚴格，房貸成數平均下修至6至7成。有消息指稱，若民眾購買總價2,000萬元的房產想貸到8成，月薪須達16萬元，也就是年收入須近200萬元左右，讓不少購屋族憂心房貸條件將進一步影響市場交易。

少子化問題是否影響未來房市，一直是所有人爭吵不斷的話題！有些人會覺得少子化將會影響未來房價走勢，因為供需將嚴重失衡。但也有些人認為，少子化雖然會影響未來的供需，但還是要看時間點，是現在受影響？還是20年後？或是30年後才會受影響呢？另外我們需要再探討的是，影響的層面是否有區域上的差異呢？

房市的好壞是根據多項指標衡量相對比較，如，價格、供需等。房產部落客表示，近年還不能算是房市最冷的時刻，他表示，許多台灣民眾對房市的瞭解為「衰退」、「人走茶涼」等，他認為，會有此見解是因為民眾將疫情前後做比較，不過，他以自己從業多年的經驗直呼，「現在還不算近10年最慘」。

購屋越來越難！？台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全國及六都房貸壓力再創新高，第三季全台平均核貸金額1,043萬元，平均貸款利率2.23%，均創15年新高。觀察六都，其中台北市Q3平均背負房貸達1,832萬元，房貸壓力首度衝破1,800萬元大關。而全國第三季整體核貸總數60,908件，比上一季減少4,235件，顯示購屋交易和核貸腳步正在放緩。

壽險和金融業者在投資和自用的雙重需求下，近年也積極投入商用不動產市場，實價登錄顯示，11月元大證券和元大商業銀行一同完成出售位在承德路三段的元大金控承德大樓，總共18億元，由投資公司接手，原址的元大股務代理部則搬遷到大安區自有商辦。

台灣房屋集團整理聯徵中心2024年上半年數據，統計新竹縣市十大熱門申貸路段，其中「新竹縣竹北市」獨占六席，成為申貸購屋最受歡迎的區域。在總計3,823件樣本當中，「新竹市介壽一路」以337件榮登榜首；「竹北光明六路東二段」以306件緊隨其後；「竹北高鐵八路」184件排名第三。

今年最熱銷的摩天豪宅，再現兩筆交易！「西華富邦」7月中樓層戶成交3.6億元、每坪245.4萬元，且賣方持有9年轉手增值546萬元，而另一戶交易為次頂樓戶，總價3.69億元、每坪250萬元，這兩戶都由自然人無貸款入手。

內需回溫，店面交易也逐漸熱絡，根據實價登錄統計，2024年新北市店面成交單價最高者位於永和區的樂華夜市商圈一樓店面，6月成交總價4714萬元、單價162萬元，共29坪，目前由老牌鍋貼業者經營中。

近年政府打炒房「管住不管工商」，加上近年國內產業積極擴廠，使工業不動產價格看俏？根據內政部地政司公佈的「都市地價指數」顯示，今年上半年，全國的工業區地價指數為102.78，較去年同期成長約2.8%，各縣市中又以台積電重鎮的台南，工業區地價指數增幅最高，年增約4.1%；新北市則以3.9%的年增率居次；嘉義市、桃園市及台北市，則分別以3.1%、2.9%與2.4%的年增率，擠進工業區地價指數增長的三到五名。

 光輝十月，房市卻一片黯淡！台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2024年10月價量變化，六都和新竹縣市，唯桃園交易量增5.3%，其餘各都皆量縮，又以高雄減幅最大，達27.1%，整體交易量月減12.8%，年減22.6%。

央行針對第七波打炒房端出防錯殺配套，繼承取得的房屋，直接排除在限貸令的戶數計算之外；換屋則以簽署切結書因應，保障換屋族的貸款成數及寬限期；而已簽約即將申貸的預售屋、新成屋購屋族，只要是申辦新青安，便可不受第1戶、第2戶的購屋貸款限制。

AI浪潮席捲全球，如何落地產業成各界關注焦點，AI軟體公司HOMEEAI（睿締國際科技）攜手房地產業品牌台灣房屋集團，推出全台首創3DAI購屋體驗—Xplorer，透過全台首創房地產業大型語言模型（RealEstateSpecificLLMs）結合3D場景重建技術，提供房仲業者與民眾透過AI，能夠於指定地點、視角和空間互動，並進一步詢問該場域尺寸問題，推動空間產業升級與革新。

中央銀行日前祭出第七波選擇性信用管制，不僅調升存準率1碼（0.25個百分點），並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期等措施，被市場視為「史上最嚴打房」。房市專家Sway指出，預估全台前10大即將交屋的行政區，將面臨衝擊，包括台中、桃園、新北等，他警告，若資金不足卻仍然硬要投機房地產的人，可能會出現6大狀況。

六都今年8月的買賣移轉棟數已出爐，分別是台北2560棟，月減13.3%，年增19.9%；新北5747棟，月減3.9%，年增20.4%；桃園4727棟，月減5.3%，年增30.1%；台中4996棟，月減16.3%，年增22%；台南2510棟，月增8.4%，年增0%；高雄3987棟，月減8.2%，年增30.5%。合計六都8月交易量共24527棟，月減7.6%，年增21.4%，為近14年的8月同期新高！

買房的考量相當複雜，需考慮自身預算、房屋年齡、房屋地區等因素來決定，就有網友發現，台北有一些公寓的屋齡已經4、50年，結果卻賣到2、3000萬元，令他感到相當驚訝，「真的有人會去買那些房子嗎？」

高鐵延伸屏東的路廊方案近期再度掀起討論，也讓高鐵沿線的房市發展受到關注。台灣房屋集團根據內政部實價登錄數據，統計近3年各高鐵站區的成屋均價，排除成交量過低的車站後，高鐵新竹站房價漲幅高達62.6%，居全台之首，平均單價接近6字頭。台南站漲幅51.2%居次，左營站44.2%，前三名均受惠園區發展，行情看俏。

法人禁買豪宅，但是富豪照樣買！信義區「首席公館」睽違3年半，女富豪一次現金買下同層兩戶，總價共約6.24億元、單價245萬元，令人驚訝的是，單戶配兩個車位，一個10坪，一個8.7坪，總價共1,850萬，平均一個就要925萬，超越實登「皇翔御琚」今年的883萬，榮登台北市最貴車位！而新買家兩戶共買了四個車位，光車位就花了3,700萬，比一般台北市住宅都還高，車住的比人好。

編按：現代人普遍晚婚晚生子，有些人甚至抱定單身主義，買房子的需求明顯改變，不過，買房要選大樓還是公寓依舊是許多人糾結的問題之一，對此，住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨便分享大樓和公寓的優缺點懶人包一次看！

房子越新越貴！台灣房屋集團趨勢中心統計近2年第一季六都和新竹縣市的預售屋和新成屋均價變化，今年第一季台北市的預售屋均價119.3萬元，和新成屋的98.8萬元價差達20.5萬元最多，不過令人意外的是，新竹縣的預售屋均價略為下滑，預售屋每坪均價比新成屋略減少0.8萬元。

大安區指標豪宅「和平大苑」出現最新揭露，今年3月低樓層戶別成交總價約2.18億元、每坪147.5萬元，共170.28坪，由自然人買下，對照同樓層歷史交易紀錄，隔壁戶在2018年時成交單價約120萬元，這次新交易每坪高出近30萬元，顯示近年整體房價向上成長，相隔六年，「和平大苑」新鄰居入住門檻高22.5%。

央行6月針對房市提出第6波選擇性信用管制措施，台灣房屋與中央大學台灣經濟研究發展中心9日發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測，下半年燈號皆為代表熱絡的黃紅燈，但指標分數呈現降溫趨勢。

這間位在高雄的小北百貨九如店開幕15年，是許多在地人的回憶，不過日前吹熄燈號，而據實價登錄，該處3月以總價4億268萬元，由冠億建設以張姓自然人名義購入，創下該區新高價。對此，信義房屋指出，該區因生活機能佳，才吸引建商高價搶進。

台積電一開春股價就創新高，突破700大關，不僅一舉一動撼動台股，所設廠的房價也隨之起舞，台積電2奈米廠設廠的竹科寶山二期基地，2021年啟動徵收、去年正式動工，隨著園區擴建，新竹預售屋的價格也步步高升！台灣房屋指出，根據實價資料統計新竹地區近三年的預售屋房價，2023年新竹縣市整體均價為45萬元，較2021年的31.6萬元上漲42.6%；其中，新竹市漲幅更高過新竹縣，如2023年均價52.7萬元，每坪足足比2021年高出20.3萬，大漲超過6成！新竹縣則從31.1萬元漲到42.3萬元，漲幅亦達36%。

過去全世界的房地產市場有一句廣為人知的話：「首爾永遠在漲」。

一個人一輩子可能就買一次房，但是，有租屋需求者一輩子絕對不會只租一次房。許多人在人生的某些階段需要「租屋」，可能是到外地求學，或是異地打拚，「住房」是所有人的硬需求，特別是人口流動愈發頻繁的地區，「北漂族」、「脫北者」成為近年熱門的關鍵字。

近年來台灣物價、房價居高不下，連租金也連續翻漲，讓許多離鄉工作的青年吃不消。近期就有網友熱議，雙北現在的生活壓力是否已慘過香港？

內政部16日公佈房貸補貼方案，但一同公佈4條件，限定原始核貸金額需在一定額度以下，引發外界砲轟，在房價高漲的現代，3萬元補貼根本看得到吃不到。不過根據2022年申貸資料，台北市共有11個路段，平均房貸金額低於850萬元，符合補貼限制，其中大多集中在萬華、中山與北投3個區。

2019年Covid-19疫情影響全球經濟甚鉅，百業蕭條，其中以運輸業受到的衝擊最大，各地缺工、缺原料，這勢必影響到房屋的建設成本。以目前來看，台灣在這波疫情的衝擊下影響不會太大，但放長遠來看，不只是疫情影響，台灣本身土地取得成本愈來愈高，國內外鋼鐵等原物料不斷上漲，加上營建業缺工狀況日益嚴重，從土地、原物料、工資都上漲的情況下來看，建商蓋房子的成本愈來愈高，房價怎麼可能不漲？

連比較早出社會的七年級生都這麼慘了，就更別說十年後才出生的八年級生了，這二十年來，也因為房價飆漲而加速擴大老年人與年輕人的財富差距，讓世代差異的鴻溝越來越大、對立的立場也越來越激烈。

國內4大房仲發布11月交易數據，多數業者今年交易表現不如去年同期。房仲認為，今年下半年買氣轉弱，傳統旺季不旺，全台今年建物移轉棟數恐跌破32萬大關，但高利率也使低總價的小宅備受年輕首購族青睞。

一般而言，為了維護已購戶的權利及後續房子的銷售，預售屋通常不太會降低售價，而是透過贈送家具、家電等方式來吸引買氣，不過最近買氣急凍，建商似乎也被逼得不得不將降價從檯面下轉到檯面上。

房市量縮，但價格高高掛，內政部日前公布（2022）今年第2季全台住宅價格指數123.97創下歷史紀錄；全國房價所得比為9.69倍，平均得超過9年不吃不喝才能買房；另外，房貸負擔率為39.62％，等於購屋者有4成收入都拿來繳房貸，皆寫下新高。

在房產界，很多人都認識台灣房屋的總裁彭培業，他的說話速度快，執行力高，在業界與媒體業都享有很高的評價。

實價登錄上路10年，而在全國縣市之中，十年間竟然有13個地區房價漲幅逾200%。台南市不動產估價師公會彙整2022年與2012年全國30至50坪房屋交易數據，其中，台中市中區奪下漲幅冠軍，漲幅達345.78%，其次為屏東縣內埔鄉的漲幅251.74%，合計將有13區漲幅超過200％。

近期有出售房屋，遭連補帶罰的房地合一稅案例，背後也揭穿「炒房算盤」。高雄國稅局日前指出，有民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約，交易總價為1400萬元，簽約後建商折讓300萬元，111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本，如此行為，遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43萬2千元。

台灣房價高漲，加上不婚不生主義盛行，有不少民眾在買房時，開始會考慮總價較低的小坪數套房，只不過買小套房真的好嗎？大家真的都轉向買套房了？過往不都說買套房容易被套牢？對此，就有鄉民在PTT home-sale版提問：「套房真的那麼搶手？」

藝人楊繡惠目前擁有四套房，最近卻急著出售手中一戶。特別的是，這套物件當初是為了孝順父母而購入，不料老人家不習慣又跑回來與她同住，現在只好求售。

512「國際護師節」，隨著疫情緊張，醫護人員仍一刻不得閒，且多半就近住在醫院附近以便隨時上工，根據台灣房屋集團統計，六都各大醫學中心周邊套房成交行情，與2019年疫情前相比，2021年疫後套房房價全都上漲！其中台南、高雄地區漲勢洶洶，包括奇美醫院、成大醫院、高雄醫學大學附醫周邊套房，最高漲幅達5~6成，居六都之冠，台中地區則包括中國、中山附醫等，平均約有3成漲幅，而北北桃地區，包括台北榮總、亞東醫院、萬芳醫院等，平均漲幅則在2成以內。

疫後居家時間變多，也重視植栽綠化，甚至自種蔬菜，當個「開心農婦」，而有天有地的透天及別墅產品，也更受青睞，台灣房屋集團趨勢中心統計，實價登錄2021年至今年3月底為止，六都分別的透天及別墅熱門交易冠軍路段，以「高雄楠梓區的高楠公路」共有108筆透天厝交易，拿下六都最熱透天路段，平均成交總價為1218萬元。

高總價時代，小宅已成新成屋主流，不過2020年開始進入疫情時代後，民眾對居家生活空間更加重視，中古屋市場有越買越大的趨勢！台灣房屋集團統計金融聯徵中心新增房貸資料發現，以大樓產品為例，購買輕屋齡大樓者（6年內）平均購屋面積，從2019年的49坪，2021年疫情後平均購屋面積，確實因小宅趨勢縮水了4.2坪，不過觀察中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，增加了1.5坪，凸顯疫後購屋習慣的微變化。

桃園自升格為直轄市後，成了政府投入最多資源打造的國際城市，近年因建設與開發到位帶進大量移入人口，加上去年疫後房市掀起的龐大剛需與長期置產買盤，房價更是一路攀升。根據統計，桃園預售市場自2020年出現成交價站上每坪40萬元的歷史新高後，如今已向6字頭價位挺進。

六都今年4月的買賣移轉棟數已公佈，分別為台北2,747棟，月減14.2%，年增1.3%；新北6,113棟，月減4.6%，年減3.4%；桃園3,687棟，月減12.8%，年減1.9%；台中4,570棟，月減7.7%，年增18.3%；台南1,933棟，月減20.3%，年減9.8%；高雄3,389棟，月減16.2%，年減8.9%，總計六都4月買賣移轉共22,439棟，月減11.2%，年減0.4%。

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2022年4月價量變化，七都交易量對3月減7.7%，價小漲2.1%。而和去年同期相較，七都整體交易量年減6.8%，價年增10%。

國立中央大學台灣經濟發展研究發佈4月份消費者信心為71.77點，較上月份下跌0.47點，其中「購買房地產時機」指標為116.35點；「未來半年購買耐久性財貨時機」指標的調查結果為122.4點（如圖一），可見民眾對於耐久財及房地產購買信心仍然保持樂觀態度。

最新實價揭露，大安區指標豪宅「和平大苑」13樓戶出現交易，今年2月成交總價2億7880萬元、每坪約171萬元，買家是「艾倫國際」公司，採無貸款的方式買進，進一步觀察發現，這單價等於是去年23樓交易行情，等於新買家以高樓層價進駐中樓層。

最新實價揭露，台北出現至少8筆法人購置豪宅交易，甚至不乏一次無貸款買兩戶，或加碼再買進同社區的情況！大安區指標豪宅「信義聯勤」，去年11月，外資公司「英屬維京群島商歐利萊」一口氣豪砸9.1億元，無貸款買下28樓兩戶，單價約296萬元，兩戶單價分別名列該社區第三、四名；而同樣也是外資公司的「英屬維京群島商欣佑」，則在今年1月買下「華固天鑄」6樓戶，總價2億6463萬、每坪142.7萬元，也採無貸款買進。