預售屋標榜「離捷運站X分鐘」廣告DM超氣派,蓋好卻發現騙很大?律師教你自保妙招

2020-10-26 11:42

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「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋,但因無法眼見為憑,一般民眾只能從廣告DM描述、配置圖及樣品屋來判斷,但交屋後跟想像不符的情況可不少見,消保官就指出,建材不同、有二工圖面等等都是容易廣告不實,造成民眾相信產生誤解然後衝動買下,律師就提醒,廣告中標榜的項目有具體明列在買賣契約中,到時若產生糾紛對簿公堂,才站得住腳。

預售屋廣告不實開罰案例多

建商或房仲業者為促銷房屋,多會以不同的方式製作廣告吸引顧客,例如媒體網站、報紙、海報傳單等,但要注意,如果廣告內容使買方對產品產生錯誤的了解,就有不實廣告的嫌疑。根據消保處統計2019年消費申訴案件之中,跟房屋有關的糾紛就佔了1561件,僅次於電信類糾紛。

行政院消費者保護處諮議陳世元表示,依據《消費者保護法》第22條規定,「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。通常消保官接獲廣告不實通報後,會連同相關主管單位徹查,彙整訊息證據,除了就涉及《消保法》部分開罰之外,也會一併立案移請公平交易委員會深入調查。

而公平會針對房屋廣告不實開罰的案件非常多,絕大部分都來自預售屋廣告,舉凡分區管制、建築物面積、格局、夾層屋、環境位置、停車位等等,都有可能涉及廣告不實,其中「房屋用途」、「平面圖與實際狀況不符合」、「建材」是最常見的爭議項目。

「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)
「平面圖與實際狀況不符合」是房屋買賣中常見爭議項目,民眾得要睜大眼睛留意。(圖/591房屋交易網)

平面圖與實際狀況不符合 也違反建築法規

首先針對「房屋用途」,不少建商會在銷售廣告上,主打產品規劃三房兩廳、全新住宅,或是「3樓半透天渡假村休閒名宅」、「在家,就是渡假」等廣告文宣使消費者相信而購買,但房屋蓋好後,消費者才發現買的房屋是工業宅或是辦公室產品,根本不是一般住家,為了避免成冤大頭,陳世元建議民眾買房前,應到建管處或都發局了解該建案的法定用途後再斟酌要不要買。

再來,陳世元也提到,「平面圖與實際狀況不符合」也是常見狀況,有不少建商會在網路上或文宣上刊登建案廣告的平面家配圖,並將機電設備空間、屋突以虛線標示作為室內空間使用,或是標榜成KTV、健身房,甚至將蓄水池施作成游泳池等,公設規劃與實際根本不符合,涉及交易決定之商品內容及用途為虛偽不實,也涉及《建築法》二工相關規定,民眾若發現應向相關主管機關投訴。

不少建商會將機電設備空間、屋突以虛線(紅框處)標示作為室內空間使用。(圖/591房屋交易網)
不少建商會將機電設備空間、屋突以虛線(紅框處)標示作為室內空間使用。(圖/591房屋交易網)

消保法並無規定 廣告必為契約內容一部分

針對廣告不實,坊間不少文章都會直接斷言說廣告可視為契約內容之一部份,但實則不然。政理法律事務所李志正律師表示,根據《最高法院92年度台上字第2694號民事判決》,《消保法》上並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」,且在內容也提及到,雙方在簽訂契約時,如果已就廣告內容另為斟酌、約定,或建商並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使廣告成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,仍難斷言廣告為要約或成為契約之一部份。

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