沒仔細看不動產說明書,小心買房後變冤大頭!專家列4大必看重點報你知

2020-10-17 06:30

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民眾若透過仲介購買中古屋,其重要注意的眉角不少,其中依據規定看房時仲介須提供給買方《不動產說明書》裡面必須包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等,其中該注意的細節可不少,像是在今年5月以後就規定,現況確認書須註明是否有中繼水箱、基地台,每一項購屋人可要張大眼睛看個清楚。

通常當屋主將房屋委售給某一仲介後,仲介會開始著手製作《不動產說明書》,製作完成後會由屋主再次確認並且簽名承認該份文件,再來就提供給買方在看屋時確認,同樣也會經過簽名確認,若雙方合意價格談妥後準備正式簽約,《不動產說明書》會夾進合約中,視為買賣契約書之一部分,且具由實質法律效益。

1.謄本=建物戶口名簿 重要資訊都在這

而在《不動產說明書》之中,第一重要的就是俗稱建物「戶口名簿」的謄本,仲介會在屋主的委託下協助調出資料最完整的第一類謄本,這時買方最好注意以下四大重點,包括建物坐落及面積(主建物、附屬建物、共用部分)、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記等

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,謄本中建物登記面積都是以「平方公尺」標示,跟一般民眾認知的「坪」單位不同,一般有經驗的房仲會先換算(1平方公尺=0.325坪),不過各家仲介的計算方式略有不同,建議民眾可以主動詢問如何計算。

再來就是謄本中的他項權利部也很重要,民眾也要確認建物產權,是否有被限制登記、設定地上權、信託登記等,若建物有遭限制登記,須於過戶前排除,方能移轉;設定地上權若無法塗銷,除影響日後移轉外,同樣貸款成數恐受限。

民眾透過房仲買房,房仲必須提供不動產說明書。(圖/591房屋交易網提供)
民眾透過房仲買房,房仲必須提供不動產說明書。(圖/591房屋交易網提供)

2.地籍圖+建物標示圖 才知房子蓋在哪裡

再來說明書裡有幾個圖面也是很重要,像是須附上地籍圖,建物測量成果圖等,一般在地籍圖中可以看到該建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況等,但要特別留意房子是否建在工業用地上,或是道路用地或是公共設施用地上。

徐佳馨解釋,老舊透天產品若日後有重建需求,若遇到土地使用分區為道路用地或公設用地、綠地等,就有可能會影響將來開發的可能性與使用度,若之後遭徵收,有可能補償金較住宅用地還要來得少。

另外,不少中古屋都會有增建的狀況,雖然一般仲介都會主動告知,但買方其實也可以比對當初取得使照時,最一開始建管單位的建物測量成果圖,了解哪些為增建區塊,並且也要做好增建或是二工都有可能被拆除的心理準備。

民眾看地籍圖,要留意房子是否建在道路用地或是公共設施用地上。(圖/591房屋交易網提供)
民眾看地籍圖,要留意房子是否建在道路用地或是公共設施用地上。(圖/591房屋交易網提供)

3.稅費、手續費都要明載

除了買賣價金以外,很多買方也很在意就是後續稅費、手續費等支出,也會記錄在說明書中,像是水電、管理費及地價、房屋等持有稅等,通常都會交屋日去做切分負擔點。

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