# 徐佳馨  

輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳於2025年台北國際電腦展（COMPUTEX）宣布，輝達海外總部確定落腳台北市北投士林科技園區（簡稱北士科）。此消息不僅為台北市最後一塊科技園區拼圖畫下關鍵一筆，也為士林、北投區長期沉寂的房市注入強心針，掀起新一波房市行情。北士科成輝達首選　三大優勢助攻房市專家分析，北士科能成為輝達總部落腳地，主要原因包括：土地規模龐大：符合......

預售建案陸續進入完工階段，市場將出現史上最大的交屋潮！全台住宅類核發建築物使用執照達13萬8180宅，寫下1996年以來最高紀錄，是否在市場衍生巨大賣壓？本集邀請到住商企研室執行總監徐佳馨和主持人雪寶來告訴你！

台灣少子化問題嚴重，國發會主委劉鏡清日前赴立院報告時，也坦言與國人達適婚年齡仍有51%選擇不婚有關。近期有住商機構分析內政部統計數據，發現在全國15歲以上人口中，未婚比例最高的縣市為嘉義市，達35.8%，其次是新北市的35.1%。

根據聯徵中心統計，同時有房貸、信貸的雙貸族，今年7月底人數為37.4萬人、創新高紀錄，雙貸總金額為新台幣2.6兆元，其中，信貸月增率今年起逐步走高，6月信貸金額月增率更高達1.97%。

政府推出新青安房貸政策炒熱房市，更造成國內房價不斷上漲，對此，住商機構企研室執行總監徐佳馨表示，新青安政策推出後瞬間吃掉市場上30%的委售案，房價自然居高不下，但新青安的「房屋倒貨潮」並不會在第5年才出現，她研判民眾在第3年時就會紛紛下車。

房市過熱情況下，央行8月陸續邀情34間行庫「喝咖啡」，籲請業者自主管理不動產貸款總量，被外界視為「限貸令」。對此，住商機構企研室執行總監徐佳馨指出，銀行出現不少借貸亂象，借貸人要先成為銀行VIP才能借到滿意的數目，但她仍認為，銀行不貸、限貸是件好事，讓市場修理高房價，房市才有機會冷卻。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小型建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮；房價是否出現盤整，需視整體金融環境而定。

2024年熱錢潮從股市湧入房市，政府打房政策為什麼讓房市越打越熱？這些政策背後的秘密你知道嗎？本集我們邀請到住商機構企劃研究室執行總監暨發言人「徐佳馨」，她將為大家揭開這些業界秘辛，在節目中一次告訴你！

這幾年台灣房子漲翻天，不要說民眾覺得貴，連業者都覺得不便宜。這也讓許多買方把觸角轉往海外不動產，這讓我想到2013年前後的那些往事。

張伯伯是家族世交，因為健康因素兩家比較少走動，但每年過年總會聚聚，可今年不一樣，張伯伯自己找上門，痛訴某天夜深人靜，聽到兩個兒子對家裡的財產有想法，更燃起老人家心中許多不安，想問問怎麼安排比較理想？

「我現在沒有娘家了，但想到要是哪天兩腳一伸，我人生中的努力要給那些人，還是有很多不甘心。」阿杏跟我這樣說。

每到農曆七月就會有人問起，有沒有厲害的鬼故事分享？我都告訴他們：「多數的時候，人比鬼可怕。」特別是牽涉利益的時候。

在高齡化的台灣，有近1成住宅內僅有老人居住，其中又以住在沒有電梯老舊公寓的獨老占多數；而老人被長期困居在公寓內，甚至衍生孤獨死的悲劇，亦時有所聞。為解決長者居住困境，2021年中央在社宅包租代管政策下推出「長者換居」服務，讓長者在保有原房產的前提之下，換居到有電梯的住宅，日前該政策更進階到可以跨縣市換居。然而尷尬的是，如此立意良善的政策，竟然直到近期才在桃園首度媒合了1位長者換居至社宅，過去2年多正式遞件申請換居的長者竟然是0。

許久不見的王阿姨來電，這一次要處理的問題是她自己的事，她之於我有恩，讓我特別想要幫他忙。

為落實2050年淨零碳排目標，電動車一直是話題所在，其安靜、環保與時尚的形象和實用度，深獲不少買家青睞，影響所及，加上地方政府對於新領建照的集合住宅要求按照車位數預留管線、政府機關新建辦公大樓的公務車位全部預留管線，即使是非住宅類的新建工程，導入一定比率的充電設備也勢在必行，過往電動車主除了找車位還要找充電的雙重痛點獲得解決，亦使得電動車的前景更為看俏。

這幾年全台最夯的產業大概就是詐騙業，前陣子新聞出現了利用P2P平台詐騙的新聞，因為綁了房地產，讓我不禁想到前些日子老林家的那事情。

在過去的這些年裡，有許多朋友諮詢購置不動產與否，如果以自用需求，人又還在租房子，除非能將資金在資本市場發揮到淋漓盡致的高手，不然多數還是建議有機會就買，但這些人之中，有些人或許是標的，或許是個性，亦甚至是目前所處的生活狀態，我會勸他不要買，例如小張。

日前內政部推出住宅三箭，眾所期待的公積金並未列於其中，推究其原因，除了避免圖利建商的輿論氛圍外，公積金規劃複雜度高，配套牽涉甚廣恐是主要因素。

立法院1月三讀通過有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例，但因不溯及既往，市場浮現「利空出盡」聲音，民眾憂心房價是否又將蠢蠢欲動；不過專家從總體經濟及利率等4大指標檢視，認為今年房市依舊冷風陣陣。

年假期間，退休三載的張叔來訊，重點不是拜年，他想了解房市現況與展望，另外也想問問，住了多年的市區房子舊了，縱使機能方便有點捨不得，可是住著不舒適，都更又無望，加上前陣子股票賠了錢，心中恐慌之際，看到媒體前陣子談以房養老，想趁著年假簡單了解，過完年去跟銀行聊聊。

今年四月送出行政院後，一路躺到年底的「平均地權條例」修正草案，在種種壓力下，於21日通過內政委員會初審通過，內政部也希望能夠在明年第二、三季順利三讀上路。

荷蘭半導體的設備製造商艾司摩爾（ASML）日前正式宣告落腳位置將座落在林口的工一產業園區，第一期將投資至少300億元，帶來約2000名員工進駐，工程預計將於明年7月動工，新北市地政局預估未來年產值將至少有500億元以上。作為半導體晶片製造設備曝光機的主要供應商，ASML獨佔高端設備EUV極紫外曝光機市場，其設備是台積電2奈米製程所不可或缺的一環，讓不少人對台積電2奈米廠落腳桃園產生聯想，這也讓林口、桃園龜山房市成為網友討論的話題。

美國聯準會（Fed）持續暴力升息，影響所及，全球股市大幅回檔，台股沒能置身事外，不僅表現疲軟，更把過往的反彈吐了出來，雪上加霜的是，看似台灣出口旺盛、經濟基本面穩健，卻因地緣政治與長線庫存壓力，導致外資加大從資本市場抽水的力道。

意料之中，央行在未祭出新一波打房政策下，宣布調升政策利率半碼及新台幣存款準備率一碼，呼應外界對央行升息半碼的預期。

美國眾議院議長裴洛西（NancyPelosi）率團旋風式抵台訪問，不出意料，對岸再次預告進行一連串的軍演，同時也繼續進行新一波的緊縮，在俄烏戰爭未歇，地緣政治特別緊繃的當下，這幾天許多記者或朋友都在問，這樣房市會不會受影響?

向往返大陸的朋友請教最近中國大陸的爛尾樓風暴，到最後，他問：「中國多處的房產榮景，一夕打回解放前，台灣也會如此嗎？」

眾所矚目的央行理監事會在16日登場，會後宣布升息半碼，重貼現率調升至1.5%，來到6年半新高，而且同步調升新台幣存款準備率0.25個百分點，相較於外界認為的「升息1碼」或「升息半碼搭配打房第五波」的劇本，出手著實跌破眾人眼鏡。楊總裁在會後回應記者問題也表示，由於內需並未復甦，與經濟狀況相較，通膨影響算小，因此選擇升息半碼作為因應。

不管歸因於政策或是經濟表現，終究房地產市場的交易是涼了下來。

比起10年前購屋是主流的思維，近2、3年，身邊年輕人對於人生買房與否自動分成兩派，且勢均力敵。

俄烏戰爭在2月24日開戰，擾亂了原本在疫情中逐漸恢復的全球金融市場元氣，這陣子有些朋友在問，對於我們房市有什麼影響?

這陣子元宇宙（metaverse）話題很夯，經營區塊鏈公司的朋友，在業務蒸蒸日上的同時，想聊聊有沒有機會將觸角延伸到房地產？

身邊朋友裡，最讓人羨慕的，莫過於老方。

2021年最後一個月的月中，面對越打越熱的房市，央行再次針對不動產放款使出選擇性信用貸款管制，看完內政部包含最多關三年的五重拳之後，緊縮貸款條件不僅媒體乏，連空方也乏了，許多人都在問，為何不論央行怎麼出手，都不如在1989年2月28日那次有效？

小李和小趙都是這幾年因為工作而認識的年輕人，與他倆初相識時，他們才剛出社會，也都在外面租屋。十多年下來，這兩位不錯的年輕人，在各自領域也有一片天空。因為有私交，我知道小李去年買房子；小趙看著高不可攀的房價，越來越下不了手。

我們想讓你知道：城中城大火發生後，政府修法要求所有公寓大廈強制成立管委會，其實遇到惡鄰居，管委會才有合法力量加以制衡，這也是買屋時不可貪小便宜的開銷。

我們想讓你知道：台積電到高雄設廠的議題，一下子讓當地房市充滿新的話題。全台各地科學園區週邊房市這兩年固然漲幅可觀，但若是只打算賺一波的外地人，此時下手買房其實風險不小。

我們想讓你知道：疫情與房價脫勾，似乎看不到負面影響，讓不少人困惑。作者分析，其實房地合一稅2.0版本修訂，較奢侈稅更合理，加上房貸還款期限拉長，使得買方購買力變相提高，都是對房價有利因素，自住者還是應該考量自身需求為首要任務。

我們想讓你知道：雖然這波疫情重擊實體經濟，不少商家乾脆退租店面，但也可看到有指標性的房市個案陸續成交。專家認為，這些應是精算實力之後認為租不如買，才會大膽出手的案例。

作者為住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》。

今(30)日稍早立法院通過「實價登錄2.0」，共有五大重點，分別為完整揭露門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、增加主管機關查核權、屢不改正者加重處罰、禁止紅單轉讓。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，此次通過的五大重點中，門牌全面揭露及預售屋即時申報在前次修改已做考量，但當時未能通過，這次因今年房市大熱，政府大力壓制投資買盤，連同紅單禁止轉讓也一併通過。

依據內政部最新統計資料，今年前十月外國人在台購置不動產，建物取得966棟，與去年同期相比減少14.4%，建物取得面積也減少19.0%，土地雖有2,119筆，但與去年同期相比大幅下滑37.7%，土地取得面積則下滑31.9%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年國際間交易深受疫情影響，雖然近年海外資金回流、台商大舉返台，但各國維持邊境管制，外國人來台置產並不容易，故取得我國不動產數量下滑。

全台在2010年以前百貨公司家數超過千家，隔年開始家數一路下滑，依據財政部最新資料，今年9月全台百貨共713家，跟去年同期相比減少5.3%，全國百貨前3季的銷售額也小幅下滑1.5%，不過桃園市及新北市銷售額逆勢上升，桃園市增幅高達24.2%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，實體通路受電商衝擊，百貨業家數逐年縮減，今年受疫情影響再減一波，不過桃園今年話題不斷，也讓百貨銷售額逆勢成長。

內政部近期公布第二季全國及各縣市房價負擔能力統計成果，依統計標準房貸負擔率在30％以下才屬於合理負擔，但全國房貸負擔率34.64％超出合理範圍，不過仍有縣市的房貸負擔較低。

住商機構企畫研究室統計旗下加盟店9月成交業績，全台與上月相比增加0.7%，較去年同期大增45.1%，六都各自表現，台北市月減6.8%，年增35.6%；新北月增13.5%，年增40.8%，桃園月減10.5%，年增38.4%，台中月減7.5%，年增42.1%，台南月減9.9%，年增48.6%，高雄月增7.8%，年增25.0%。住商機構企畫研究室經理徐佳馨指出，低利與高成數帶動本波買氣，不過買方因為購買力沒有辦法提升，加上經濟局勢不穩，態度轉攻為守，在較高價區更為明顯。

依據實價最新揭露資料，位於台北市內湖區的水岸豪宅「樸山水澗」頂樓戶於今年8月售出，交易總價9,000萬元，單價為每坪133.1萬，今年台北市水岸豪宅交易表現不俗，主要聚焦在內湖區碧湖以及中山區大直兩個地段，統計今年1～8月共交易10筆，平均每月有1.2戶售出，總銷金額高達16.7億。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，水岸豪宅有景觀優勢，在台北市具此特色的豪宅區域也很有限，先前因房市盤整及央行管制，讓豪宅議價彈性提高，故這波資金回台風潮下也挹注了台北市的水岸豪宅。

依據內政部最新資料，統計上半年度全國暨六都住宅開工量，今年全國共60,487宅，是統計以來同期新高，跟去年同期相比增加12.8％。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，今年房市雖然受新冠肺炎疫情影響略有壓抑，惟疫情一旦趨緩，交易量立即提升；且市場資金動能強、利率低，市場普遍看好不動產發展，因此市場供給量大幅增加。

今年上半年房市交易受疫情影響，六都整體買賣移轉棟數略為下滑2.1％。住商機構企劃研究室依據六都地方政府資料，統計六都近5年、上半年度的家戶購屋比發現，今年六都上半年家戶購屋比1.72％，跟去年同期相比下滑0.08個百分點；其中桃園市區域買氣最強勁，家戶購屋比2.40％，是六都中唯一跟去年同期相比成長的區域，平均每100戶就有2.4戶買房。

住商不動產企畫研究室統計旗下加盟店五月成交業績，全台與上月相比增加20.1％，較去年同期量增21.4％，六都在成交量上增多減少，台北市月增14.5％，年增20.7％；新北月增27.6％，年增21.3％，桃園月增6.2％，年增13.2％，台中月增23.1％，年減5.3％，台南月增5.8％，年增9.4％，高雄月增2.6％，年增1.7％。

依據內政部最新統計資料，今年第一季外國人在台取得建物棟數共332棟，創16年來新高，且跟去年同期相比成長46.3%，至於外國人取得土地共800筆，跟去年同期相比下滑1.8%，不過取得土地面積大幅成長142.9%。

今年第一季六都買賣移轉棟數跟去年同期相比增加6.8％，顯示今年首季買氣持續走升。住商機構依據六都公布之買賣移轉棟數及家戶數，統計第一季各都的家戶購屋比，六都中以桃園市及台中市的買氣最強勁，桃園市家戶購屋比1.17％、台中市1.06％，代表每100戶就有1戶買房子；反觀其他四都，今年首季家戶購屋比都不到1％。