房市盤整期來了，哪些地方最容易成為「套牢熱區」？房市趨勢專家李同榮近期直言，現在買房最怕踩到三種地雷：產業不集中、人口不進駐、交通建設不到位。尤其近兩三年快速冒出的外圍重劃區，在市場轉冷後，正逐漸暴露出支撐力不足的問題。本集《下班去你家》由主持人雪寶與房市趨勢專家李同榮以及住商企研室執行總監徐佳馨來為你一一分析。
桃園A7、海線成觀察區 「交通還沒成熟，房價先漲」
以桃園為例，房市趨勢專家李同榮點名A7捷運站外圍，以及海線草漯一帶，是近期供給量較大的區域，他分析，草漯過去因航空城安置戶遷入，帶動住宅需求，但後續有大量投資客進場炒作，使價格被墊高。然而，當地交通與生活機能仍未完全到位，短期內仍需要時間等待商圈成熟。「交通不發展、人口不彙集的地方，原則上就要避開。」專家直言，若區域缺乏產業支撐與人口紅利，即使題材再多，後續房價支撐力仍有限。除了桃園之外，台中北屯外圍、海線地區，台南善化周邊與新化等外圍區塊，也被列為市場修正壓力較大的區域，高雄則以楠梓加工區周邊商圈較受關注。專家認為，當地雖然跌勢不至於太重，但整體商圈強度相對偏弱，「有些其實已經修正得差不多」，未來仍需觀察產業與人口是否持續進駐。房市專家進一步指出，都市發展通常會從核心區逐漸向外擴散，但近兩三年才快速開發的新重劃區，因接手買盤多為投資型客群，財力與支撐性相對不足，一旦市場反轉，抗跌能力也會較弱。
雙北以外「老破小」修正更重 產品力成關鍵
除了區域風險外，產品本身也開始出現明顯分化，住商企研室執行總監徐佳馨指出，雙北以外的老舊公寓產品，近期修正幅度相對明顯。原因在於，這類產品本身產品力較弱，缺乏電梯、停車位與新式規劃，在市場景氣轉弱時，買方接受度下降更快，反觀雙北地區，因人口與剛性需求仍強，老屋仍有一定承接買盤，因此價格相對穩定。
「一層15戶只配2電梯」別碰 怪格局恐成轉手惡夢
除了地段之外，戶型規劃也是專家特別提醒的重點，其中，高梯戶比產品被視為一大地雷。例如一層15戶卻只有2部電梯，不僅尖峰時間等待過久，長期居住品質也容易受影響，另外，包括雞腿房、三角形房等特殊格局，也被認為是未來轉手時的高風險產品，徐佳馨指出，這類房型除了空間使用不便，往往還需要客製化家具，裝修成本更高，採光與動線規劃也容易受限。即使地點條件不錯，未來轉售時，買方接受度仍可能大打折扣，「地點再好，只要格局怪，價格一定會被打折。」他直言，當市場進入理性階段後，買方對產品細節的要求只會越來越高。
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