央行重拳之下，房市面臨K型風暴！專家建議買房優先考慮這些事，才不會慘遭套牢

央行重拳將房市買氣打入寒冬，也讓各類物件房價表現逐漸分化，觀察2025年第四季六都各類建物平均總價趨勢，六都公寓型產品全面下跌，雙北市較高總價的住宅大樓、華廈物件卻逆勢上揚。專家分析，在限貸氣氛下，貸款條件較差的物件價格首當其衝，促使資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件，整體房市呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化走勢。

六都公寓慘綠，大樓價格站穩回升

根據實價登錄資料顯示，六都去年第四季各類建物中，以公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北市跌幅較輕，約落在2.8%上下。不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市5%、台中市7.9%、台南市15.3%、高雄市6.4%。

此外，華廈產品各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8%最高，新北市約1.6%次之，其餘四都則呈現4～11%不等的跌幅。

反觀大樓產品，除了台中市下跌7.4%，其餘五都都呈現漲勢，其中台北市均價大漲12.3%，站穩4000萬元大關，桃園市、台南市大樓也有2～3%的漲幅，至於新北市、高雄市則是微漲局勢。

銀行鑑價趨保守，公寓價格難支撐

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，公寓與大樓總價表現兩樣情，主要因為在限貸令大環境之下，行庫對於屋齡偏高、缺乏立即都更效益的老公寓估價相對保守，致使買方入手意願降低，價格難有支撐力道。

相較之下，大樓則因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。

賴志昶說明，觀察數據可知，雙北各類建物雖然屬於高總價，但相對其他都會區仍具保值性，顯示房市大環境波動加劇，資金避險需求上升，其中蛋黃區大樓產品，不僅具有市區機能加持，也符合剛性買盤需求，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。

房市面臨總體檢　「隨便買、隨便漲」已不管用​

住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。

她說，在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢。至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，由於缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，這類物件持續下行面臨價格回吐壓力。

徐佳馨建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因為低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。

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