買房是人生最重要的財務決定之一。對很多人來說，買房可能是自己有生以來第一次學著用「財富邏輯」來思考：如何配置資金並且將這筆錢做最有效的運用？畢竟是一口氣要掏出幾十萬元甚至上百萬元的資金，怎樣使用跟如何選擇最划算的房貸條件？哪個區域或一種房型最適合自住或資產保值？由此可知，懂一點財富邏輯很有必要。財富邏輯不只是算帳，還能明我們學會以結果為導向，靈活運用手中的資金，避開風險，獲得最大化回報。
買房，一次付清VS.分期付款？
有網友曾私訊問我「買房時是一次付清房款比較好，還是分期付款比較優惠？」而我給出的建議是「從現金的『使用成本』來看哪個決定更合算」。如果你的家庭資金很寬裕，又不願意承受一定風險及額外費用，那就相對保守一些，可以考慮全額付款。
從總額來看，全款買房畢竟少了手續費、貸款利息等支出，肯定比分期付款省錢，而且房子出售時不必受銀行貸款的約束，更容易出手。再以分期付款為例，假如頭期款是30萬元，房屋貸款70萬元，每年支付利息約5.4％。這時候，你可以判斷一下，每年是否能用70萬元現金帶來高於5.4％的投資收益。如果能做到，分期付款來買房自是更划算；反觀若做不到，全款買房肯定會更好。
總之，不同的人適合不同的付款方式，既要看手上的資金多寡，也要衡量自己的風險承受力。
分期貸款總額，佔家庭總收入的比例
有網友問我，每年的家庭收入有300萬元，前不久貸款買了一套房子自住，這樣做是否合適？對於收入結構各有不同的家庭來說，分期貸款金額佔家庭收入的比例，自然也不相同。工作穩定者，我建議每月分期貸款佔收入的35％，最多不要超過50％。也有網友問我，自己目前計算每月需繳還的房貸，折合下來約6萬元。她和先生兩人的收入每月總計約8萬元。貸款佔月收入將近75％，確實比較吃力。
房貸佔收入比重若過高，除了增加經濟壓力，還有可能帶來心理負擔，容易陷入不安全感。如果工作不穩定，甚至是個人獨立買房者，建議每月分期款佔收入的20％。如果出現意外情況導致無法按時還房貸，可以考慮將房子租出去，透過租金來疏散一部份的貸款壓力，爭取一些緩衝時間也好。
每月收入結餘，全部用來償還房貸？
風靡全球的財商讀本《小狗錢錢》（EinHundnamens Money）裡有一句經典金句「別把賺來的所有資金，全部拿來還房貸。」如果每個月的結餘全部用來償還房貸，其實有兩個壞處。
1.抗風險能力弱
家庭總結餘最好設定在，足以保障家庭一、兩年的生活花費，且這筆錢可以隨時調用，不會損失利息或收益。
2.資金利用的性價比低
假如每月有2萬元結餘，1萬元還貸款，5000元用來花銷，還有5000元可以做一些穩健投資。投資得當的話，有可能為自己帶來超出房貸利率的收益。等到手上存了一些資金，想要享受「無債一身輕」的狀態，或者之前買的房子所在的城市、地段不好希望置換時，可以考慮提前還貸款。
此外，之前的房屋貸款是否清償，可能會影響再次購房時的貸款成數。
還款，本金攤還VS.本息攤還？
1.「本金攤還」的方式及優、缺點
也可稱等額本金還款，做法是每月要償還固定的本金給銀行，利息部分則依本金餘額計算，但隨著所償還本金愈來愈多，應繳利息會逐月減少，所以總繳交給銀行的利息，通常會比較少。
還款方式：每月償還相同金額的本金，由於剩餘本金減少，每月的利息也逐月減少。本金攤還每月總還款額不一樣，逐月遞減。
優點：由於本金攤還還本金更多，相當於每個月都提前還款，減少了本金餘額，因此總利息會少一些。
2.「本息攤還」的方式及優、缺點
一般又稱等額本息還款，這是目前最常見的房貸攤還方式，不僅讓借款人的還款壓力降低，而且對銀行有利，因為可以多賺借款人的利息，但總繳交給銀行的利息比較多。
其原理是把貸款的本利和（本金＋利息）相加，然後平均分攤到還款期限中，在利率不變的條件下，每月還款金額固定，只是還款額中的本金與利息所佔比例不同。
還款方式：本息攤還每月總還款額一樣，所含利息逐月遞減、本金逐月增加。
優點：每月還款額固定，方便規劃資金。本息攤還前期還錢少，對剛開始工作的人來說，還款壓力小一些。
缺點：相比本金攤還，本息攤還佔用本金時間更長，最終要還的總利息較多。
如果你有足夠的月供能力；且償還貸款不致影響生活品質，自有資金並沒有其他合適的投資方式，希望少還一些銀行貸款利息，可以選擇本金攤還。如果你收入不高，但是又想買房自住，選擇本息攤還，貸款時間拉長到三十年是較佳選擇。對每個家庭來說，最重要的是結合未來收入的變化、對生活品質的影響、家庭現有資金的規劃等，選擇適合自己的還款方式。
飯店式住宅VS.店面，值得買嗎？
所謂「飯店式管理住宅」，一般說來與普通住宅並無多大差異，最大的差異在於「物業管理」上，也就是保全服務的品質提升，將飯店式的服務帶進社區裡，進而創造出飯店式管理住宅這個全新領域。
坊間目前常見的物業管理內容大致分為物業的管理、服務與經營。而當中最基本的是「物業管理」所提供的服務，例如社區保全、公共環境清潔、簽收信件、代收包裹，以及機電設備的修繕維護等。根據統計，全台灣集合式住宅中，至少有八成以上都備有基礎的物業管理，而基礎物管的費用較低，每戶每月所分擔的管理費也不高，每坪大多不到100元，超過百元以上者已屬高級住宅或豪宅等級了。
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而基本上，有能力買房者，一般首選都會是社區住宅大樓。飯店式住宅能不能買，最重要的是看自己目前處於什麼樣的人生階段，以及購房用途。如果是單身，或是買來用於投資，那麼你要關注的是住宅所處地段是否優越？出租是否方便？真實回報率又是如何？
買店面肯定是投資取向。投資店面除非特別有把握，比如店面位於購物中心旁，設計合理，和周邊的居住人群互動和睦，以及品牌開發商有商業運營經驗等，否則千萬不要貿然入手。
如果你累積了一筆資金，找不到其他低風險且能產生現金流回報的投資產品，又對飯店式住宅或店面進行了長期研究，實在很想下手的話，那麼請注意以下三點：
第一，選擇飯店式住宅和店面時，不要只看報價，要將契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅、交易手續費等加總，綜合計算每年的租金回報率。
第二，預估飯店式住宅和店面收益時，不能簡單地將月租金收入乘以12，最好將空置期的空置成本、仲介費等一併計算。通常對業主而言，上一家租客走了，完全無縫對接到下一家租客的機會並不大。
第三，最好多多實地考察、走訪，瞭解該區目前的月租金多寡？提前排除各種風險後，再綜合考慮飯店式住宅和店面是否值得投資，年化報酬率是否符合自己的心理預期。
總之，「隨便買房」的時代已經一去不復返了。培養財富邏輯，才能更好地經營房子，規劃人生。
作者簡介｜陳念
清華大學高級研修班經理人，復旦大學哲學院馨然薈白金會員，國家高級理財師，暢銷女性理財課主理人，上海特色金融高中金融素養榮譽講師，上海財虹豹教育科技創始人。
