台灣房價為何20年漲了3倍？胡偉良分析兩岸房市走向，道出「只漲不跌」關鍵原因

華人地區的房價一直高高在上，一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統，所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣，房價都很高，在有華人居住的地區和國家，華人也總會是購屋的主要族群。

當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望，尤其2001年以來，民眾所得增加不多，房價卻漲了2至3倍，一下子就把民眾的財富做了重分配，沒有買房的淪為貧窮階層。大陸的房價在過去10年飆漲了10倍，直到前幾年漲價之勢才停下來，但是在房價飆漲的背後邏輯，兩岸卻呈現出不同的樣貌和發展。

大陸房地產的發展歷程

大陸城市的土地一律國有，民眾透過付費向政府承租一定年限的「土地使用權」，地方政府利用民眾承租土地所繳納的「土地使用權」從事公務支岀和公共建設，這也是中國俗稱的「土地財政」，因為出讓土地是地方政府的主要收入來源，因此勢必要將不動產變成投資品，以增加土地收益。房地產在中國，不僅僅是經濟問題，更提升到政治和政權層面。房地產成為政府融資的工具，成了政府的錢袋子，是經濟政策和政府創建收益的工具，一切的房地產政策都是圍繞創收來進行。

1. 首先，中國藉由鼓勵房地產開發迅速的完成了國家的整體基礎建設，靠著賣地籌措地方政府從事基礎建設所需要的資金，完成了基礎建設之後，房價順勢推高，房價高了，地方政府賣地的收入又跟著水漲船高，再用這些賣吧的錢從事地方建設，幾個輪迴下來，中國的整體建設快速完成，這是戰略上的成功。這樣的方式讓它們在短短的30年內完成了歐美耗時百年才能完成的城市建設。

2. 但是這種成功也導致了高房價，和民眾普遍的炒房風氣，尤其一些知識份子看準了政府的戰略目標，大膽跟進炒房，結果當然賺的荷包滿滿，躍身成為富豪階級。

3. 如今，中國政府的戰略目標已經達成，不需要再藉助房地產來支撐 它的基礎建設，加上房價已經普遍偏高，因此扼止房價繼續上漲自然也成了中央政府的必要舉措。

所以，高房價對中國來說堪稱「必要之惡」，雖然高房價帶來了貧富不均，但也藉此完成了硬體的基礎建設，大幅提升了中國國家經濟成長和國民生產毛額。

2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張，中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了中國房地產暴富時代的結束。2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制。隨著三條紅線政策的提出，以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊，房地產企業普遍出現財務困難，大陸房地產市場熱度開始降溫，地方政府土地財政面臨壓力。 （相關報導： 借了一千萬房貸，10年後根本算不了什麼？專家5個理由告訴你，為何年輕人更要早點買房 ｜ 更多文章 ）

2021年年底，恒大集團（中國第二大）爆發債務危機，2023年碧桂園（被稱為「宇宙第一房企」）、SOHO中國也出現債務違約危機，這些（世界）重量級的超大開發商爆雷一方面固然是過高的財務槓桿，但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」，引發「現金流」不足，導致整體資金鏈斷裂所致。

根據中國國家統計局數據顯示，2020年以來，大陸房地產市場銷售、開工等數據均較以往下滑，這也顯示，大陸居民對房地產的態度已經有所轉變，亦即民眾瘋狂買房的熱情不再。

再分析恒大和碧桂園兩家爆雷的情況則有所不同，恆大在總負債或還款壓力上都明顯偏高，恆大債務主要涉及上游供應商的各類應付帳款，以及銀行和債券投資人的各類有息負債，其全面違約帶來的系統性風險太高，導致漏洞太大較難填補；而碧桂園，其主要問題出在建案和土地儲備大多集中在三四線城市，這些城市的房價和買氣修復速度相較一線城市更為緩慢，且長期面臨庫存嚴重過剩、人口加速流出的問題，這些因素都為碧桂園的銷售和流動性的改善帶來壓力。

具備來看，大陸房地產的高速成長已成過去式，房地產市場將從增量市場轉變成存量市場，日後房價很難再出現暴漲。

台灣的狀況

土地在台灣早已成為政商勾結、巧取豪奪的最佳工具，過去50年富人之所以成為富人，其實是與當時的環境高度相關，是典型的「時勢造英雄」。過去50年的環境改革，創造了極為有利於台灣富人投資成功的外在環境， 到處都充斥著創富的機會。過去幾十年以來，房地產價格超越工資收入的大幅度上漲就是一種典型的財富大洗牌，它並沒有新的財富被創造，只是資金的橫向流動而已。在這種模式的財富轉移中，一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全台其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。

過去實業投資以及房地產投資的成功經驗，讓很多財富擁有者認為自己無所不能、包打天下。因為房地產投資的成功不需要多大的專業，主要緣於整個房地產過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡，而且只漲不跌。

胡偉良觀點：在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中，使用槓桿是最快速的致富方式， 政商勾結下，地主、房地產商、炒房者都賺了錢，而一般民眾卻得為高房價買單，而我們的基礎建設依然是進程、進度都很緩慢、品質也欠佳。 

台灣從當年的亞洲4小龍地位高速滑落，20年來儘管各類物資上漲，民眾所得卻未見太大的提升，除了少數產業、精英份子外，民眾生活的品質普遍下降，民眾也逐漸體認到，除了空泛的政治，生活也是我們應該關心的議題。

瞻望未來

從過去的歷程來看，房地產給整個社會帶來的是偏向負面的，對大多數年輕人而言更是不公平的人生，無房者必須窮其一生，為購房打工，改變這種狀況，只有透過政治力，因此，一個好的執政者應該排除萬難，來解決這個問題，因為也只有他能擁有足夠的資源和權力。

台灣未來的房價發展？

因為台灣的房子太老了，再加上921之前蓋的房子普遍耐震、抗震不佳，而2003之後依新法規蓋成的房子迄今也只有約21％之多，因此，台灣的房市在未來的20年內仍有繼續增建、發展的空間和必要，加上政府近年來在稅制改良、金融管制上大力的抑制房價炒作，因此，筆者估計中長期來看，台灣房市將逐漸朝向穩健發展，不致再有暴起暴落的情形。

文／胡偉良 （相關報導： 借了一千萬房貸，10年後根本算不了什麼？專家5個理由告訴你，為何年輕人更要早點買房 ｜ 更多文章 ）

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