台北屋齡超過30年的房子高達7成，為何都更速度那麼慢？不是釘子戶太多，6大卡關原因曝

住戶問都更進度，最常得到的答案是「快了」。快要談好、快要核定、快要動工，三句話可能相隔好幾年。台北屋齡逾三十年的房屋已超過七成，屋齡可用來篩查，優先補強還是改建，要看耐震與使用安全。當老屋安全需求跑在更新進度前面，市府就得逐關回答，住戶到底在等什麼。

北市報核中案件從2026年六月底的421件增至九月底的433件，九月底另有151件已核定未動工。前一個數字反映審議積壓，後一個提醒我們，核定後還可能卡在融資、搬遷或發包。要判斷審議是否逐年變慢，應比較同類案件從報核到核定的日曆天，並公布尚在等待案件的案齡。只看完成的案子，可能把等得最久的那批漏掉。

市府168專案所稱六、八個月，以更新處工作天計算，實施者作業和都審、都計等程序另計。從正式報核到核定，分列機關審查、跨局處會辦、申請人補正和排會時間。會辦能並行就並行，由主責窗口集中提出補件意見，承辦交接時保留已確認的事項，就不重新審查。

低爭議案走快審，審查集中於安全、技術與住戶權益。

我接觸的部分社區，今年出現明顯延後送件。都市更新研究發展基金會依公開資訊統計，2025年北市擬訂事業計畫送件125件，屬歷年高點，這也是因應2026年的綠容新制上路，而促使部分案件提前送件。

而2026年土方、缺工及新規格疊加，則直接改變了一個案子能不能做的可能性。

第一本是地主的帳。以權利變換案示意，更新後可供分配的總價值固定為100，共同負擔由40升到45，地主可分配的總價值便由60降到55。這是價值的分配。各戶分回坪數在每項新要求各增加一點的情況下，合起來就可能迫使社區重談原先的分配。

第二本是實施者的帳。如果市場實際要花45，審議只認列40，缺口仍須籌措或吸收。當差額吃掉利潤，實施者可能延後送件。即使核定，仍可能發包不成。北市公開資料把費用提列總表更新頻率列為每三年，事實上，已使原定的標準變成不符實情，變成低估。

我主張改為每年依實際發包資料修訂，工資、材料或土方費發生重大變動時即刻檢討。依結構、樓高、基地及工法比價，特殊費用憑據核實，並訂清已送件案件如何銜接。

北市新建建築物綠化修正規則自2026年起施行。遮蔭降溫有公共價值，依基地設計，也可能增加覆土、排水、防水、植栽及結構支出。我在實務上看到的問題是，新增要求已進入設計，既有提列項目涵蓋多少、增量是否足額反映，仍有待市府逐項說明。應公布新舊方案的工程價差，把合理建造支出核實認列，並另外交代長期養護由誰負擔。

若額外提供公眾可使用的綠地或遮蔭步道，可依公共效益、基地承載及維護承諾，評估容積獎勵或補助，並試算能抵銷多少成本與分回影響。認列成本要回答誰付錢。獎勵則要回答，城市希望多得到什麼。 （相關報導： 都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？專家曝5大關鍵原因：難怪一堆釘子戶 ｜ 更多文章 ）

假設兩戶都想改建。兩人及早依公平條件合作，都能早一點住進新屋。若甲先簽，乙握有關鍵同意，就可能等到更好的條件。角色對調也一樣。每個人都想「對方先簽，我等一下有機會多拿。對方還在等，我先簽可能吃虧」，結果兩戶一起等，房屋繼續老化，工程可能再漲。這就是囚徒困境能解釋的誘因。

制度可改變這筆等待的報酬。估價與分配原則公開，同類權利適用同一套規則，合理差異有書面理由。若後來方案實質改善，同類早簽戶也應能一體適用。正當異議提供獨立諮詢、限期調解與救濟。中央若研議對惡意程序拖延設置後果，應明定可客觀認定的濫用行為，給予陳述及救濟，並採相稱措施。住戶敢合作，也要敢把真正的問題提出來。

行政院提出全案管理及信用保證等修法方向，讓有共識的社區更容易取得專業與融資支持。把「無條件給滿50%容積獎勵」當成政策情境來看，財務試算可能改善，但若原先與公益或性能掛鉤的獎勵改成直接給予，追求超過法定底線的建築品質和公共回饋的誘因也會減弱。可以保留與可驗證成果掛鉤的獎勵，並確認後續維護。

遇到工料急漲、撥款延後或可售戶賣價低於預估，追加款由誰決定、由誰補、交屋後誰負保固，都要在開工前講清楚。區位與產品條件相近時，缺乏品牌辨識、可查的保固紀錄和售後服務，可能拉低買方願意支付的價格。自主案若有成熟管理與保固，價差也可能縮小。財務試算應以相近成交為基礎，保留預備金，並測試售價下修及工程超支時能否完工。

我以約5%作為實務估計的起點，預期自主案占比會提高，短期較難成為主流。市府應按實施者類型公布報核、開工與完工占比，讓這項判斷可以驗證。

市府可以先為老屋風險分級。能先補強的排定時程，確有重建急迫性的優先投入協調、審議與安置。每季公布首次報核、核定、開工與完工，也要交代高風險社區處理到哪裡。改革有沒有加快，最後要看哪些社區少等了多久，有多少家庭搬回安全的家。

文/胡偉良 （相關報導： 都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？專家曝5大關鍵原因：難怪一堆釘子戶 ｜ 更多文章 ）

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