# 胡偉良  

近來，「房價會不會跌？」成為民眾與投資人最常問的問題。隨著政府打炒房政策持續上路、利率環境進入高檔、少子化趨勢日益明顯，加上許多年輕人對高房價的不滿，市場上確實醞釀著一股「房價應該修正」的聲音。然而，若我們將焦點聚焦在新屋市場，尤其是合規新屋（指有建照、使照、符合耐震、節能與無障礙設計的新建住宅），這類產品的價格是否會出現顯著下修？本文將從五大關鍵面向做出完......

2025年，台灣房市正面臨近十年來最複雜的結構性挑戰。一連串黑天鵝事件——美國對台課徵重關稅、台幣升值過快、出口連三季衰退、內需疲弱、房貸限縮、就業前景不確定、央行利率在高檔盤旋——形成交互作用，重擊原本已處於高檔盤整的房地產市場。這些外在衝擊與內部制度問題交織，使得「成交急凍、信心重挫、供給卡住、需求失衡」成為2025年房市的四大寫照。政府既有的打炒房政策......

2025年以來，新台幣呈現強勢升值走勢，匯率一度突破30元兌1美元大關，成為全亞洲表現最亮眼的貨幣之一。對出口導向的經濟體而言，這樣的升值現象本應是「資金看好台灣」的象徵，然而在房地產市場中，卻隱藏著一場尚未爆發的骨折危機。

2024年，台灣房地產市場在高房價、政策干預與國際經濟不確定性下持續震盪。展望2025年，市場將進入「結構性轉折點」：房價雖難大跌，但將出現明顯分化，買方信心仍疲弱，政策方向持續影響市場節奏。

隨著全球經濟局勢變化、人口結構轉型、政策環境調整，未來五年的房地產市場，將迎來前所未有的重大轉變。無論是資金面、需求面，還是政策調控，皆將深刻影響房市的供需平衡與價格走勢。以下，品嘉建設胡偉良就從五大面向解析2025至2030年間房市的可能趨勢。

2025年，美國總統川普重返白宮後，其「美國優先」政策再度發酵，並迅速波及台灣。近期貿易談判傳出三大要求：半導體產業赴美加碼投資、擴大採購美國能源產品，以及台幣升值。這場談判看似針對貿易失衡，實則對台灣經濟結構與產業根基造成直接衝擊。其中，半導體外移與匯率升值的雙重打擊，更可能成為壓垮台灣經濟的兩大關鍵因素。

近期有某建商以錯置定錨方式宣稱旗下建案「讓利」3成，他們的做法是拿他們江翠重劃區的建案去和新板特區毫宅做對比，之後再用7折房價的「讓利話術」去吸引潛在客戶，很多還沒買房或買不起房的，初期可能會覺得高興，認為市場的房價下跌了，自己有機會可以買房了，但假若台灣的房價真的下跌3成，會發生什麼樣的狀況呢？

當許多人期盼房價下跌的同時，我們應該冷靜思考：如果房價真的跌了，台灣社會、經濟與都更政策，會因此變得更好嗎？答案恐怕不如想像。

不久前，某建公司設針對其新板特區建案「XX帝景」高調宣傳「七折開賣、總讓利十億元」的優惠方案，意圖營造破盤讓利、帶動買氣的氛圍。然而，這場操作卻未引起媒體大規模報導，也未出現其他建商跟進的市場連鎖效應，更沒有消費者出現搶購潮。反而是業界與購屋族圈內浮現一連串質疑聲音。

川普再怎麼開鍘，台灣的新屋房價也不會跌，為什麼？因為市場機制早就失靈了。美國前總統川普甫於4月2日宣布對台灣加徵32%高關稅，震撼了整個亞太供應鏈，也讓不少人嗅到經濟寒冬的味道。隨著股市動盪、企業信心下滑，網路上開始出現一種聲音：「新屋房價是不是要跌了？」

2025年4月3日清晨，川普開鍘了，對24個國家展開報復性「對等」關稅，其中台灣的稅率排名第7高，稅率為32%，只比中國低了2%，在所有被針對的國家和地區中，台灣的關稅率排名第七，具體排名如下：1.柬埔寨：49%，2.越南：46%，3.斯里蘭卡：44%，4.孟加拉：37%，5.泰國：36%，6.中國：34%，7.台灣：32%，8.印尼：32%，9.瑞士：31%，10.南非：30%。

地震無法避免，但傷害可以預防。都市更新，應被視為一種主動的防災作為，是替城市與人民創造安全生活環境的必要手段。

2024年9月，央行在見到房價不斷飆升下，下了重手，祭出了堪稱史上最嚴苛的金融管制措施，瞬間房市局勢大變，除了交易量大跌外，房市出現下列狀況：

2024年可以說是台灣房地產最吊詭的一年，房市買氣從極端景氣，迅速走向萎糜不振，宛如冰火二重天，在9月19日的第七波的金融信用管制之後，從天堂瞬間墜落下了凡塵，甚至是地獄。

前些日子，央行突如其來的第七波信用管制措施，把整個房地產市場打的頭破血流、哀鴻遍野，瞬間扭轉了整個市場的氛圍，造成房急涷，也印證了一句話，「不要和政府對幹，政府永遠有千百招，必要時，絕對足以致你於死地。」

地震頻率愈來愈高，地震風險正在增加，營建成本也在增加，現在不僅是地主在選建商，建商也同樣的在選擇地主，因此，在遇到優質的好建商時，老屋屋主地主有必要化被動為主動，積極的去回應和配合，因為優質建商選擇也多，在資源有限的情況下，地主反而成了被「反淘汰」的對象。

都更是國家建設的重要議題，攸關民生、城市建設、經濟發展，需要政府高層的關注，隨著時代的進化，城市老化現象日益嚴重，大多數的國家元首都體認到城市進化的重要性，像日本的小泉內閣為了復甦經濟、活絡不動產市場，也為了提升東京的城市地位，制定了寬鬆的都更政策來鼓勵民間投資，以特別法鬆綁了現有法規的容積率、建蔽率、用途、及高度限制，將都更提升至都市計劃的上位層次，如今，日本對於都更改建也放寬到只要有2／3的土地所有者同意就可以進行開發。

近一年多以來，在政府政策號召下，台北市政府更是加大力度，在今年5月4日的地震之後，推出了都更的5＋3箭計畫，吸引了大量建商積極投入，其中，品嘉建設更是成效卓著，除了完成不少完整街廓的都更整合外，更進一步進行鄰近街廓的大區域整合，像目前「品嘉」已完成了台北市松柏大樓公辦都更（原範圍為658坪）周邊共1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓改建外，整合鄰近街廓的改建基地面積更已達2500坪以上；近期在完成民生東路2個街廓，共計1700坪的都更同意書簽署後，目前正朝向鄰近6個街廓，共6000坪基地整合，並預計在一年內完成全區域的都更改建整合。

當今房價太高，房價這麼高對建商其實也不是好事，就像殺雞取卵；從長遠來看，只有房價合理，大部分人都買得起房才是有利於產業發展的合理之道，但卻不容易做到，其中，牽涉的因素太多，絕對不是單純的歸咎於建商暴利就能解決。

大家都知道老屋改建中，抗力最大的經常來自一樓和頂樓住戶。

都更在各國早已行之有年，但再怎麼立意良善的法令，到了台灣，似乎總是水土不服，執行起來不僅荒腔走板，還變味走調。

台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，仿佛與自己完全無關。

中國的房價在過去20年飆漲了10倍，直到前幾年漲價之勢才停下來，2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張，中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了「中國房地產暴富時代」的結束。2020年中國進一步提出了三條紅線的房企債務限制。

華人地區的房價一直高高在上，一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統，所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣，房價都很高，在有華人居住的地區和國家，華人也總會是購屋的主要族群。

台灣做為一個民主國家，長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有的所有權人都同意的情況下才能拆除改建。

根據資料顯示，今年第一季全台住宅約有910萬戶，平均屋齡已達32年，其中高達462萬戶屋齡在30年以上，比例達到51％，而台北市屋齡30年以上的房子占比更高達72％，等於10間房子有7間屋齡在30年以上，若以更準確的棟數計算，超過30年的房子已高達87％，40年以上占74％，50年以上的房子更達43％，這個數據充份顯示了台北市老屋充斥的現況。

房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。

當前的房價高不高？相信所有的人都會覺得很高，雖然身為業者，我也覺得很高，為什麼這麼高？是不是因為建商暴利？還是因為炒作？

2020年以後，因為政府的一連串打房措施，導致房價上漲趨勢放緩，購房者買房的熱情也因此下降，房子的投資屬性大大降低，居住屬性則有所提升。

對於大多數購房者來說，都是第一次選房，沒什麼經驗，也不知道什麼樣的房子屬於「優質房」，什麼樣的房子屬於「劣質房」。去到預售屋的銷售中心，完全被銷售人員牽著鼻子走，相信，大多數人這個時候的內心是恐慌的，為此，今天筆者特意將內行人總結的買房技巧告訴大家，給大家做參考。

不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是「三不靠」：不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套（生活機能）。

隨著時代的進步，當今時代留給大眾去投資致富的路，已經是越來越窄了。而大眾最終又要回歸到勤勞致富、學習致富、思維致富和抓住風口致富的路上。也就是，先學習具備認知，然後找對方向，最後勤奮和努力，實現自己的目標。至於未來十年，我建議大家可朝以下幾個大方向努力：

根據內政部戶政司統計，國內近兩年，每年死亡人數已多於新生嬰兒數，隨著人口死亡交叉出現，外界也預估高房價區，年輕人「等房」的風氣會更加盛行，繼承移轉量恐怕還會持續增加。而從近期的發展情形可以看出來下列幾個現象：

為了防止2020年之後的房價逐漸走高，政府從2021年開始啓動打炒房措施，只是打著打著，到了中期，竟然演變成嚴苛凶惡的全面打房，在情況愈演愈烈下，打的建商哀鴻遍野、苦不堪言，打房情勢若持續下去，估計全台真的將有半數以上的建商將被迫退場，並留下不少的爛尾樓。

內政部甫公布了2021年的台灣人口統計，人口數為2337萬5314人，比2020年的2356萬1236人，減少18萬5922人，全年出生數為15萬3820人，死亡人數為18萬3732人，出生數比死亡數少了29912人，是連續2年出生人數低於死亡人數，呈現負成長，國發會推估今年總生育率降到0.89人，創歷史新低。預估出生數約13到14萬人，較去年減少1到2萬人。

未來的房產並非買了就能躺著賺，除非具備下列條件

過去很長一段時間裡房地產投資收益率確實是高於股票和理財，尤其在2000年到2010年這十年間，房子漲了2~3倍，台北市的平均房價從每坪20幾萬漲到7、80萬，新北市的房價從每坪10幾萬漲到30、40萬元。

隨著社會的M型化發展，大量的中產階級正在消失中，除了極少部分得以向右晉升外，絕大多數的中產階級或將會遇到「返貧危機」，這並不是危言聳聽。因為經濟發展的軌跡永遠都是波浪形的。

內政部甫公布了2021年的台灣人口統計，人口數為2337萬5314人，比2020年的2356萬1236人，減少18萬5922人，全年出生數為15萬3820人，死亡人數為18萬3732人，出生數比死亡數少了29912人，是連續2年出生人數低於死亡人數，呈現負成長。而遷出的人口數則達156010人，主要可能是受到COVID-19疫情影響，外國遷入人數大幅減少，加上戶籍法規定，只要出境2年以上未回台灣，戶政機關得直接辦理遷出國外登記所致。

受到少子化影響，台灣從2020年開始進入了人口負成長的時代，當時有不少人擔心一旦人口負成長，將會影響到房市的熱絡程度，然後兩年過去了，房價不跌反飆，專家也從數據中剖析，即使少子化對於房市有影響，時間恐怕還得再等上許久。

台灣總人口數這兩年皆負成長，日前內政部公布3月人口統計資料，台灣總人口共計2326萬8991人，3月份出生人口1萬2788人、死亡人數1萬8239人；且遷入10萬3168人、遷出14萬8502人；自然增加－5451人、社會增加－45,334人，3月人口合計共減50785人。因此不少人納悶，人口不斷下滑，房市供給應是「供過於求」，但為何現今房價還能高高在上？

美聯儲在2020年3月新冠大流行爆發後，破格下調了利率，並維持了2年的零利率。今年（2022）3月17日，美聯儲宣佈加息25個基點（即1碼0.25%），將聯邦基金利率目標區間提高至0.25%—0.5%，這也是2018年12月以後，時隔3年零3個月首次上調利率。

高房價下，又碰上了通貨膨脹，對手上還存有多餘現金資產的人來說，該不該買房呢？

在房地產市場始終有一些所謂的專家學者，一直抱持著房產即將崩盤的言論，但現實很打臉，實務上已證明這些所謂的專家只是一群一知半解的「偽專家」。這些人過去已經讓一些原本想購房的，因誤信他們的建議，而錯失良機。

有人說房價漲跌，其實是貨幣的一種反映，這句話基本正確的，從數據上看，台灣的貨幣供應M2長期以來一直維持在一穩定的低水準上，直到2020年開始受到全球央行大放水的影響，而微幅向上攀升，來到8%-9%區間，是溫和而穩健的。

中產階級很焦慮，最主要的原因是不知道怎樣掌握資源。

時代在變，在過去，房地產造就了大批的富豪，但也因為太多炒作，炒高了房價，時至今日高房價已經成了社會的痛，也引發政府介入干預，投資房產已經不一定是最好的理財工具，一些高科技企業的優質股票，回報率往往超乎想像，也是房地產投資所望塵莫及的！

為了抑制房價的上漲，政府近期的打房措施也愈來愈綿密，除了金融管制措施外，也祭出了不少財政加稅措施。其中更有不少民代和學者把囤房稅當成降低房價的重要法門，這樣的想法真的令人錯愕，試想，房價會趨高，不就代表供需失衡，在需求大於供給的賣方市場下，囤房稅的稅賦是很難期待會由屋主自行吸收，而不是轉嫁給買家和租客。

房價是供需問題，當有能力買房的人多，而賣房的人少時，房價就會漲；反之，賣房的人多，而買房的人少的時候，房價就會跌。

前年開年以來，房市出現小陽春，但不久之後受疫情影響，房市交易隨之消退，當時筆者即主張是剛需族進場的好時機；第3季開始房價及交易量齊揚，至去年5月台灣疫情爆發，國內正式進入三級警戒，當時一批所謂的學者專家立馬見風轉舵，看壞房市，但當時國際疫情已逐漸受到控制，筆者當時再提出國內房價可能再度大幅上漲的主張，第三季末，國內房價果然出現大幅飆升。其實，不是筆者未卜先知，這種情形乃是房地產市場演化的必然結果。