想重建老屋,你家適合都更還危老?專家曝4重點要先搞清楚,以免上了有心人士的當還不知

2021-12-11 07:30

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民眾想重建老屋,首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者的差別。(示意圖/取自Pexels)

民眾想重建老屋,首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者的差別。(示意圖/取自Pexels)

「都更磨三代,危老怕釘子」道盡都更危老的辛苦,尤其自高雄城中城大火後,老屋重建的話題再次熱議,許多家有老宅的民眾,更開始積極探詢重建可能性;然而,繁複的行政流程、坪數轉換,常讓民眾摸不著頭緒,更別說明白哪種方式才最有利。對此,地政士表示,若民眾有意重建,大致上可參考「屋主多走都更,屋主少跑危老」的大原則,但實際狀況,仍因地段、容積不同而有所變動;專家也提醒,老屋重建是未來趨勢,獲利可觀,民眾「基本功」必須先做好,才不會淪為有心人士套利工具。

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危老vs都更,先搞清楚這四點

想重建老屋,首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者差別,經手過不少重建案的安桓地政士事務所所長黃若盈對此特別有感,她表示,在社區老屋重建工作站時,常有民眾因分不清兩者差別,直接與業者簽約,導致雙方產生糾紛;她解釋,兩者比較像是「遠方親戚」的關係,雖然目的相同,但法源依據、申請方式(自辦、委建)皆有差異,甚至基地面積、同意比例、獎勵容積及核定時間等重要項目亦有出入,以下就幫大家整理出四點「基本功」。

一、基地申請面積

黃若盈指出,都更基地面積,依照各縣市規定有所不同,一般介於1000平方公尺(302.5坪)左右,像以台北市為例,在不考慮臨路、建築線等狀況,基地至少要500平方公尺(151.25坪)才能申請,但必須取得都委會審定,過程較為費時;至於危老基地面積則沒有任何限制,若是規模較小的基地(低於300坪以下),一般都會建議屋主先嘗試危老重建。

二、同意人數比例

此外,同意比例亦是相當重要的一環,黃若盈指出,危老需100%的所有權人同意才能申請,過程中只要一戶表示不同意,大家只能「多數服從少數」;反觀都更則採多數決,只要同意人數到達門檻(依區域不同,分成1/2~4/5),即便有部分屋主不同意,仍舊可以申請。此時,再將第一點的基地面積搭配比較,就能瞭解自己適合哪種重建方式了。

三、核定流程時間

申請程序上,都更因法規限制較多,雖能保障雙方權益,但也存在審查冗長的缺點,舉例來說,都更從申請開始,不僅要提具計畫書等證明,過程中至少要舉行兩次公聽會,相當曠日廢時,像位在台北市信義區「昇陽信義」,更是耗費20幾年從「少年熬成白頭」才完工;反觀危老,只要取得全體屋主同意且符合危老鑑定,並與業者達成協議,即可申請建照及拆除執照,一般來說從申請到完工僅需花費3個月至2年,對於戶數單純的公寓及華廈尤為有利。

四、重建容積獎勵

再來攸關民眾將來分回坪數的「獎勵容積」,台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良表示,由於土地有限,老屋重建給予容積獎勵,換句話說,就是讓建築物「向上長高」,增加使用空間;目前獎勵可分為法律規定的「基準容積」,以及建物原本的「原建築容積」兩種,而都更由於有面積限制,獎勵略優於危老,但危老則具有申請快速等優勢,民眾在申請前,可先自行或委請業者估算,選擇對自己最有利的方式,以下為公式: 

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