近年來，台灣房價持續攀升，居住正義問題日益受到社會關注。政府為抑制房市炒作，自2020年起陸續推出七波選擇性信用管制措施，包括限縮貸款成數、取消寬限期、調升存款準備率等。然而，這些政策在打擊投機的同時，卻也誤傷首購族與換屋族等剛性需求者，引發民怨並動搖年輕世代對政府的信任。本建言書彙整當前政策困境，並提出具體改善建議，供決策參考。
一、當前信用管制政策的主要問題
1.首購族困境：房價未降，購屋門檻反升
自備款壓力倍增：在房價動輒千萬的環境下，央行將一般首購貸款成數限縮至7成，年輕人需準備高達300萬自備款，遠超過平均薪資負擔能力。
新青安貸款效果有限：雖提供最高8成貸款，但受銀行法第72-2條限制，公股銀行承作意願降低，撥款延遲問題嚴重。2024年前三月新青安受理戶數較去年同期減少29%，政策效益遞減。
2.換屋族遭誤殺：缺乏需求分類機制
第二戶貸款過度緊縮：換屋族因家庭成長需購置第二戶，卻與投資客同被限制貸款成數（5成以下），且取消寬限期，導致「先買後賣」的換屋模式難以執行。
例外條款形同虛設：雖規定一年內出售舊屋可豁免限制，但銀行審核嚴格，實際通過案例極少，多數家庭被迫同時背負兩筆房貸，資金鏈斷裂風險升高。
3.市場扭曲與副作用
供給量萎縮：六都2024年3月買賣移轉棟數年減21.1%，創7年新低。限貸政策抑制交易量，卻未有效壓低房價，反使剛需者未來進場成本更高。
銀行承貸意願低落：存款準備率調升與72-2條限制，導致銀行放款水位緊縮，房貸利率實質上升，進一步加重民眾負擔。
二、應同步檢討之配套措施：供給面改革與限期開工機制
當前信用管制雖針對「需求端」施壓，但對「供給端」缺乏對應的鼓勵與支持，反造成以下問題：
1.「18個月限期開工」機制應即刻檢討退場
配合限貸政策，政府曾實施「土地取得後18個月內須開工」的政策，以期加速供給、壓抑囤地，但實務上此政策產生反效果：
與大樓開發流程脫節：一般大樓案從規劃設計、都市設計審議、容積移轉與容積獎勵、取得建照等，程序繁瑣且需時間，18個月時程即使無須整合土地，亦屬緊迫，對營造品質與開發節奏皆不利。
政策目標已達，應適時退場：目前房市交易量大幅萎縮，市場氛圍已急凍，買賣雙方觀望氣氛濃厚，原設定「逼出供給」之政策目標已達，應考慮延長為30個月，或按個案類型給予彈性期限，以免反誤傷合法推案。
2.都市更新推動嚴重受阻，亟待制度性鬆綁
都市更新本應是台灣住宅改善與增加供給的主軸，然目前實務推動困難重重，主因如下：
門檻過高：自辦都更宜由當前的80％降低為2/3住戶同意、公劃由75％降為60%，或引入「程序式加速機制」。
行政效率低落：大量人力耗費於同意書格式與簽名真偽審查，程序重複冗長。應推動電子簽署機制，另加上政府承辦人員不足，造成行政審查緩慢及延宕，建議該部分委外辦理，提升效率並降低行政負擔。 （相關報導： 台灣到處都是老房子，房價為何越漲越高？專家曝5大解方，否則房價難下跌 ｜ 更多文章 ）
流程層層審議：包含都市計畫變更、都審、建照核發、施工執照等程序過於繁瑣，常歷時多年，應集中審議、設立都更專責窗口，整合行政資源與時程。
