台灣老屋逾500萬戶，都更為何牛步？胡偉良：央行「1政策」害慘全台灣，恐引爆金融危機

近年來，中央銀行為了避免金融資源過度集中於少數開發商或高風險領域，以「防範金融風險」為名，針對銀行辦理特定授信業務實施所謂的集中度管制，限制銀行對同一借款人或關係企業的授信上限。政策原意在於維持金融體系的穩健，防堵因個別建商或企業的違約而引爆系統性危機。此一措施出發點雖屬合理，但若放在當前台灣房地產結構與都市發展的現實情境來看，卻有一個明顯的缺失——央行並未充分考量台灣老屋比例已超過全體住宅的一半，都市更新與危老改建的急迫性正在持續升高。這樣的盲點，使得集中度管制在短期內看似防範風險，實則可能延誤都市更新進度，造成更大的長期風險。

一、現實數據：台灣已進入「老屋社會」

根據內政部與地方政府的最新統計，全台屋齡超過30年的住宅已逾483萬戶，占全體住宅的五成以上，這意味著台灣正式邁入「老屋社會」。更令人憂心的是，屋齡超過50年的住宅也已突破百萬戶，其中許多集中在台北市、新北市等人口稠密的核心都會區。

這些老屋問題不僅是外觀陳舊或生活不便，而是涉及耐震結構不足、消防標準落後、管線老化、公共空間缺乏等多重風險。一旦發生大規模地震或火災，極可能引發不可逆轉的災難。這也是為何政府不斷推動危老條例與都市更新計畫的根本原因。換言之，都市更新與危老改建並非單純的經濟議題，而是關乎公共安全與國土韌性的國家戰略任務。

二、集中度管制的「隱形副作用」

央行的集中度管制，對金融體系或許有其必要性，但對都市更新的推動卻形成了「隱形副作用」。其限制銀行對單一建設公司或關係企業的授信上限，直接導致有能力進行大規模都更與改建的企業，必須面對資金天花板的困境。

這樣的限制帶來三大後果：

1.可執行案量減少：即使建商有能力整合社區與規劃大規模案場，也因資金限制而無法同時推動。

2.大型整合案被迫延宕：長期且龐大的都市更新專案往往需要穩定的資金支持，但在授信受限下，不得不分期進行，甚至延宕多年。

3.資金流向錯位：銀行在風險考量下，會更傾向將資金投入短期、低風險的小型案，而不是長期、結構性改善城市安全的都更案。

換句話說，這項政策削弱了真正能大規模解決老屋危機的市場主力，導致資源無法有效集中於全台最迫切的更新需求。

三、政策忽視「更新急迫性」的錯位

央行的管制邏輯，將金融風險視為首要考量，卻未能與都市安全風險並列。事實上，金融穩定與都市安全應該是並行目標，而不是零和對立。若單純以短期金融風險為由壓縮資金流動，忽略更新迫切性，反而可能帶來更嚴重的長期風險：

地震風險放大：若老屋因耐震不足在大地震中大規模倒塌，不僅是生命財產損失，銀行房貸資產與保險體系也將面臨更大規模的金融衝擊。

供給不足推升泡沫：都市更新無法加速推進，房市供給持續緊縮，房價反而更難合理回落，推升投機與泡沫風險。

更新進度陷入惡性循環：大型整合案資金受限，市場被迫以零散更新取代整體更新，進度緩慢，成本卻不斷增加。 （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）

因此，現行的集中度管制，等於是以短期風險防範為名，卻忽視了中長期國土安全的真風險。

四、可行的政策調整方向

解決之道並非全面撤銷集中度管制，而是應該進行差別化管理，針對都市更新與危老改建建立「例外條款」：

1.更新專案豁免或提高授信上限：對符合都市更新或危老條例的專案，給予較高的授信上限，甚至不列入集中度計算，讓資金能流向真正急需的案場。

2.專案型融資審查制度：建立獨立的專案審查機制，根據案場區位、需求與風險進行評估，取代一刀切的授信上限。

3.都更專案融資聯貸平台：鼓勵銀行共同組成都更融資平台，以聯貸方式分散風險，避免單一銀行承擔過大壓力，同時確保資金充足。

五、防風險與救城市，不能只選其一

品嘉建設胡偉良博士曾多次撰文指出，台灣的屋齡老化速度在全球屬於罕見，若再加上金融政策的不當限制，將使都市更新進程更加緩慢。他強調，金融風險管理固然重要，但任何房市政策若忽視都市安全與更新迫切性，必將成為事後檢討的遺憾案例。

央行集中度管制的問題，不在於其防範風險的初衷，而在於它缺乏配合都市更新國家戰略的例外設計。若能建立合理的豁免與差別化規則，資金才會真正流向最急需的地方，讓我們同時守住金融安全與城市安全。

六、胡偉良觀點：央行必須調整政策思維，在金融穩健與都市更新之間找到平衡點

台灣當前正處於房屋結構全面老化的關鍵時刻，都市更新與危老改建已經不是「要不要做」的選擇題，而是「必須加速推動」的國家任務。若央行仍以單純的金融管制邏輯，壓縮市場主要推動者的資金能力，將會錯失改善國土安全與都市韌性的最佳時機。

因此，防風險與救城市，不應該是二選一。央行必須調整政策思維，在金融穩健與都市更新之間找到平衡點。唯有如此，才能真正降低全體國民的長期風險，並為下一個世代打造一個安全而可持續的生活環境。

文／胡偉良  （相關報導： 政府宣布加速都更、蓋社宅，台灣房價有機會下跌嗎？胡偉良預測降價時間點，年輕人也能入手 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／李伊晴