最近很多預售案降價促銷，台灣房價準備跌了？胡偉良列5點分析，否則年輕人還是買不起

近期台灣房市出現了所謂的「降價潮」聲音，部分預售案或成屋案打出「每坪降價數萬」、「限時讓利」等宣傳標語，讓不少購屋者眼睛為之一亮，甚至認為房市可能出現轉折。但仔細觀察可以發現，這些降價多半是區域性的、個案型的促銷行為，其背後更像是一種行銷手法，而非市場供需結構性翻轉的反映。

從建商的實際營建成本來看，若房價真的普遍下降10％～20％，大多數建商將陷入無利潤甚至虧損的窘境，對整體市場穩定與產業生態而言，並非正向發展。本文將針對這一現象進行分析與評論。

一、降價背後：行銷噱頭多於實質讓利

近來市場上傳出多起「預售案降價10萬」、「限量開放一口價」的促銷案例，多數集中於中南部重劃區或偏遠地段。實際查證後卻發現，這些讓利多半僅限於特定戶別、樓層，甚至是原本就價格虛高再行調整回合理區間，根本不構成市場趨勢的下修。

部分建商會以「總價調整」或「贈送裝潢」名義進行價格修飾，表面上看似讓利，實際上只是行銷策略的延伸。這種做法有助於製造買氣與媒體關注，但對於實質購屋者而言，仍須謹慎辨識價格的真實變化幅度。

二、建商成本結構：降價即等於吃掉獲利

建商在開發一個建案時，其總成本包含土地成本（約佔總銷售價格的30％～50％）、營造成本（約佔25％～30％）、利息融資成本、行銷成本、法務與整合成本等。再加上2024年起原物料與人力成本上升，營造成本已明顯墊高，尤其是鋼筋、水泥、人力與耐震標章等額外施工項目，使成本結構更為吃緊。

若房價下降10％，多數建商可能僅剩微薄利潤，下降15％則可能進入損益兩平甚至虧損狀態，下降20％則建商應該難以避免虧損，更會因沒有利潤而喪失承擔建案風險的能力，進而導致整體供給趨緩，形成「量縮價僵」的市場反應。這與購屋者期望「房價腰斬」的落差極大，也顯示市場邏輯與政策宣導之間的矛盾。

三、降價壓力之下，建商的因應之道

在高利率與政策限貸的夾擊下，確實有部分建商為了加快銷售進度、回收資金，選擇小幅讓利，但這種「價格微調」往往伴隨著成本壓縮與配備縮水。例如，不再附贈裝潢、不使用高規建材、地下室減少層數等方式來維持利潤；或調整戶型與坪效設計，改推低總價、低坪數產品以維持銷售節奏，這些策略讓外界誤以為是價格下修，實際上是產品規格調整。

四、市場與政策的誤解與對立

許多政策制定者與媒體輿論經常將「建商讓利」作為合理房價修正的佐證，但忽略背後的結構問題。若持續在高利率與限貸的政策框架中壓縮建商空間，反而會加速中小型建商退出市場，造成供給下降，對價格抑制形成反效果。

此外，過度打壓也容易導致預售市場萎縮，影響上游建材、勞務、工程等相關產業，進而擴散成景氣逆風中的擴張困難。這種惡性循環並不會真正讓年輕人「買得起房」，反而讓市場進入資金緊縮與品質下降的風險狀態。

五、胡偉良觀點：價格應合理，品質與制度更需強化

品嘉建設胡偉良認為，房價不是無限上升，也不該以打壓方式無限下修。市場價格應反映真實成本與合理利潤，唯有在良性供需與健全制度下，才能建立可負擔的住宅體系。

建商不是敵人，制度才是解方。唯有放寬都更、簡化審議、穩定容積獎勵、降低建築與交易成本，才可能在不犧牲品質的情況下，讓建商讓利變得有可能，讓民眾買得安心，市場回歸正軌。 （相關報導： 台灣到處都是老房子，房價為何越漲越高？專家曝5大解方，否則房價難下跌 ｜ 更多文章 ）

文／胡偉良

責任編輯／林俐