台灣少子化、政府打房，新屋房價會崩盤嗎？胡偉良5點分析走向：這2種房子才有望下跌

近來，「房價會不會跌？」成為民眾與投資人最常問的問題。隨著政府打炒房政策持續上路、利率環境進入高檔、少子化趨勢日益明顯，加上許多年輕人對高房價的不滿，市場上確實醞釀著一股「房價應該修正」的聲音。然而，若我們將焦點聚焦在新屋市場，尤其是合規新屋（指有建照、使照、符合耐震、節能與無障礙設計的新建住宅），這類產品的價格是否會出現顯著下修？本文將從五大關鍵面向做出完整分析與預測。

一、供給結構性短缺：新屋數量遠低市場所需

根據內政部與地方政府數據，全台新成屋供給成長停滯，且危老與都市更新案的實質完工數量，遠不及市場需求。即使政府推動法規鬆綁、提高容積獎勵，實務上從整合到動工平均仍需4～8年，甚至超過十年。

同時，建築法規逐年提高，包括耐震設計（921後的新規範）、綠建築標章、智慧建築標配、無障礙空間比例提升，這些不僅增加建商的成本，也拉長了開發週期，讓新屋供給更趨稀缺。根據實價登錄資料顯示，在北市與新北市等核心區域，新成屋數量僅佔交易總量的15%以下，市場早已進入結構性供不應求的階段。

加上大量老屋面臨重建需求，卻因產權分散、戶數龐雜與民意難整合，真正能「產出可售新屋」的更新案極少。這種「新屋供不應求」的狀態，很可能成為未來十年市場的常態。

二、成本面高壓持續：缺工、建材與制度性開發成本上升

營建業目前遭遇的最大挑戰之一，就是缺工與成本通膨。近年建築勞工平均年齡已突破50歲，年輕技術工人明顯不足。儘管政府釋放移工名額，但技術訓練、語言與工地安全文化差異，使其無法立即填補缺口。

另一方面，鋼筋、水泥、鋁件、玻璃等主要建材價格經歷過疫情後的暴漲，雖短期內有回穩跡象，但受限於國際原物料市場波動與碳中和政策驅動，建材成本難以回到過去低點。

此外，政府對開發案的審查愈來愈嚴格，BIM建模導入、ESG標準、建築師設計責任提高等，也讓整體「制度性成本」節節升高，導致每一戶新屋的「建築單價」再也回不去過往的基準。也就是說，即使房價不漲，建商利潤也已被壓縮至極限，讓「降價空間」變得極為有限。

三、通膨長期化趨勢：實體資產成為資金避風港

台灣房價過去十年上漲，許多人將其歸因於資金氾濫與低利率。然而在後疫情時代，即使利率升高，通膨壓力卻未隨之解除。全球因去全球化、能源轉型、地緣風險、人口老化等趨勢，使「通貨膨脹」成為長期現象。

在這樣的環境下，民眾對現金與定存的信心減弱，資金更傾向尋求抗通膨的投資工具。股票波動大、債券收益低，房地產作為「可見、可用、可保值」的實體資產，自然成為資金避風港。

更重要的是，台灣土地資源有限，都市中心地段土地早已極度稀缺。土地價格不跌，新屋的土地持有成本依舊居高不下，在缺乏成本結構鬆動的情況下，房價自然難以下修。 （相關報導： 什麼樣的房子最保值？內行人「閱屋無數」揭不敗秘訣：遵循3大指標，買房穩賺不賠 ｜ 更多文章 ）

四、需求雖被壓抑，剛性支撐仍強勁

雖然貸款成數限制、央行選擇性信用管制壓抑了短期需求，但這並不代表需求不存在。台灣社會結構正在改變，單身、雙薪小家庭成為主流，小宅產品與重劃區新案仍具高度吸引力。

以新北三重、新店、中和，以及桃園青埔、台中水湳與高雄亞灣區等地為例，合規新案開價高、去化穩，證明剛性需求依舊存在。而這些購屋族群的主要驅動因素不再只是投資與增值，而是「產品品質、生活便利性、安全性與未來保值力」。

此外，許多中產與中高資產階層也將新成屋視為資產配置的重要一環，甚至為子女預留資產而提早購置。這股深層的剛性支撐，是房價難以崩跌的重要底部。

五、戰爭與金融危機是破口

當然，市場不是鐵板一塊，若爆發突發性黑天鵝事件，仍可能導致房市全面修正。例如：台海發生戰事或地緣政治惡化，可能導致資金全面撤出、不動產流動性急凍。

全球信用危機爆發（如新一輪次貸或債務風暴），將衝擊民眾信心並抑制購買力。

銀行抽銀根或大規模斷頭潮，可能造成投資型產品連鎖降價，影響市場行情。

然而，這些皆屬低機率但高衝擊的極端事件，並不屬於常態市場預測的一部分。從現有經濟指標與貨幣政策來看，台灣尚無立即性崩盤跡象，反而因基本面穩健而呈現「盤整偏強」的狀態。

胡偉良觀點：新屋市場進入「高價穩盤」新常態

品嘉建設胡偉良指出，綜合上述分析可以發現，新屋市場不僅面臨供給短缺與成本上升的雙重壓力，同時又具備通膨避險特性與剛性需求支撐，整體價格結構相對穩固。未來房市若有修正，恐怕也只會出現在區域性的投資熱區、產品規劃失當的案子，並非整體性下跌。

對於自住型購屋者而言，與其等待不確定的價格修正，不如將目光放在產品本質與購屋條件；對於建商與投資人而言，則應專注於產品規劃的差異化與品質優化，才能在「高價穩盤」的新常態中立足。​​​​​​​​​​​

文／胡偉良

責任編輯／蔡惠芯 （相關報導： 什麼樣的房子最保值？內行人「閱屋無數」揭不敗秘訣：遵循3大指標，買房穩賺不賠 ｜ 更多文章 ）