台灣房價何時會崩盤?專家揭1關鍵時間點:所有泡沫中房地產是最危險的一種

2021-11-25 17:23

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年輕人不靠爸根本買不起房,未來房價會不會有崩盤的一天?(資料照/謝錦芳)

年輕人不靠爸根本買不起房,未來房價會不會有崩盤的一天?(資料照/謝錦芳)

台灣房市會崩盤嗎?

曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做這樣的描述:「如果今天價格上漲的原因是由於投資者相信,明天他們能以更高的價格賣出,而基本要素的價格又沒有調整,那麼就存在著泡沫。」也就是說泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐,由於缺乏實體經濟的支持,因此這種價格的上漲就像泡沫一般容易破裂,經濟學上稱為泡沫經濟。

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當房價高到沒人接盤的時候,房市就會崩盤

為了維持泡沫的不斷膨脹,就需要有越來越多的人繼續接手,到了最後沒人願意再高價承接時,泡沫就會破裂。

從歷史經驗來看,所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統,但是房地產市場的一次崩盤,卻足以顛覆銀行的根基。日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑,房地產泡沫破裂會造成骨牌效應,並拖垮銀行系統,造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作,房地產出現泡沫後,政府也沒對銀行體系採有效監管,到了最後終於導致房地產市場崩盤,也導致日本隨後數十年的失落。

當房價不斷上漲,到沒人接盤的時候,房子賣不出去,房市有行無市,這時,房市就會崩盤。

提前刺破泡沫,讓房市軟著陸

大陸近期爆發的恆大事件,就是中共刺破房市泡沫的具體例證,從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張,隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫,2020年的金融管制措施(三道紅線)更成了壓倒恆大的最後一根稻草。這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤,而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸,就像我們民間的狂歡派對,明智的主人總是會在客人喝的爛醉之前撤掉酒杯,以防止醉後生事。

房地產是一個週期性的行業,2003年房市從谷底的蕭條,走向復甦,中間碰到2008年的雷曼兄弟危機,2010 走向過熱,政府此時也開始頒佈了一些打房措施(像:奢侈稅、實價登錄、房地合一),2016 年房市步入衰退,2020 年重新步向復甦,這是房地產的正常週期的變化。2021年政府為了防範未然,也開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄,央行也頒佈了金融管制措施。

從2000年開始,我就不斷的看到一些毫無根據的房地產預言,其中更不乏一些偽學者專家的夢囈之言。我也很詫異這樣的學養竟然也能在市場上生存。

房價所得比為什麼愈來愈高?

當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時,若民眾的所得成長不成長或成長太少,就會逐漸拉高房價所得比。

當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少,每回有素地標售,總是會看到建商高價競標,標出的價格遠遠高於底價,甚至有達到底價的一倍以上,足證建商看好後市的房價,但也因此使得房價愈飆愈高,房子逐漸成為有錢人的專屬品,而買不起房的卻愈來愈買不起。

房價過高的長期解決之道

降低房價收入比是個艱鉅的目標,絕非一蹴可及,一方面要讓房價緩漲;另一方面,則要振興經濟,提升民眾的所得水平,讓民眾的所得逐步提升,兩者雙管齊下,才能成功。一昧的打壓房價,但營建成本卻高掛不降,則要降房價根本是緣目求魚,毫無可能。若民眾所得不提升,則如何降房價所得比呢?反之,所得提升一定會伴隨房價提升,所以只有在房價上漲幅度小於所得增加的前提下,房價收入比才能有可能降低,除此之外,一切都只會是無稽之談。

必須坦白的說,要讓所有的人都買得起房是非常非常困難的任務,不論在先進國家或共產政權,都很難做到。這一部分也是政府應該出力、使力的地方,讓買不起房子的有房可以住,也就是政府應廣建社會住宅,滿足民眾居的需求,但追根究底,民眾擁有自己房子的內心需求是很剛性的需求,這是緣於華人的本性

文/胡偉良

責任編輯/焦家卉

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