房子給兒女可免繳贈與稅？律師公開2招「合法省百萬稅金」，土地增值稅一秒歸零

在房價居高不下的時代，許多父母親會出資甚至直接為子女購置房產，以協助其成家立業。然而，這份父母之愛若未經妥善規劃，恐將面臨國稅局鉅額追稅的風險。例如，直接將已購買的房產贈予子女，若未利用合法管道，可能導致高達數百萬甚至近千萬的贈與稅。因此，如何在傳承財富的同時合法節稅，並確保資產不被不孝子女「敗家」，成為現代家庭財產規劃的關鍵課題。

本文特邀馬在勤律師，深入解析父母為子女購置房產的各種情境，並提供具體的稅務規劃與資產保護策略。

合法節稅心法一：贈與現金或房產？稅務優勢取決於時間規劃

父母欲傳承房產，首要考量是規劃時間長短，這直接影響贈與稅的計稅基礎：

1. 長期規劃（子女尚幼）：

   • 操作： 建議父母自子女幼年起，每年善用新台幣240萬元的「贈與稅免稅額」，將現金逐年匯入子女專戶，並確實申報。
   • 合法節稅效益： 透過「分年贈與」方式，每年贈與金額均落在免稅額內，累積大額資金而「無需繳納贈與稅」。子女成年後，可運用這筆合法資金自行購屋，降低國稅局金流質疑的風險。

2. 短期規劃（急用或考量繼承）：

   • 操作： 若時間緊迫（如子女結婚急用），且金額較大，建議直接贈與房產而非現金。
   • 合法節稅效益： 房產贈與稅的計稅基礎是「公告現值」，此價值通常顯著低於市價（約市價的五到七成）。相較於直接贈與現金會被全額計入贈與總額，贈與不動產能大幅降低贈與稅的計算基礎，達到「節省贈與稅」的效果。

合法節稅心法二：死後繼承房產的「土地增值稅歸零」魔法

馬在勤表示，這是許多人忽略、但卻極具效益的「合法節稅」策略：

• 操作： 父母親在生前持有房產，直至過世後，子女透過「繼承」方式取得不動產。
• 合法節稅效益： 根據稅法規定，當房產經由「繼承」移轉所有權時，該房產的「土地增值稅」會從繼承日開始重新計算，過去累積的土地增值部分將「歸零」，不予課徵。這對於長期持有、土地公告現值已大幅上漲的房產而言，能為繼承人未來出售時「省下鉅額的土地增值稅」。相較之下，生前贈與房產則不適用此「歸零」優惠。

傳承房產的兩大稅務陷阱：房地合一稅與「假借貸」風險

馬在勤提醒，即便善用上述節稅策略，仍有潛在的稅務陷阱需警惕： （相關報導： 爸媽贈與子女2000萬元房地產「免繳贈與稅」！地政士教最節稅方法，不怕國稅局找上門 ｜ 更多文章 ）

1. 房地合一稅的「高稅負」： 若子女在受贈房產後，於短期內（尤其5年內）出售，則會面臨高額的「房地合一稅」。國稅局會以受贈時的「公告現值」作為取得成本，而非市價。由於取得成本較低，出售時的「利潤」將被放大，並適用高稅率（持有1至2年課徵45%；3至5年課徵35%）。

   律師強烈建議，子女接受父母贈與的房產後，務必「持有至少10年」再出售，方能適用較低的房地合一稅率，避免合法省下的贈與稅，最終卻「賠」回房地合一稅。

2. 「假借貸」的稅務風險： 許多家庭為規避贈與稅，會採取父母借錢給子女、子女簽借據的方式。然而，國稅局通常會直接認定金錢往來為贈與，除非當事人能提出具體證明。

   馬在勤說，證明方式必須有真實的「金流往來」、明確的「每月還款紀錄」，以及合乎常理的「借貸條件」（例如借500萬每月只還1000元，或款項長期閒置，都可能被認定為不合理而駁回），否則仍會被課徵贈與稅。

資產保護策略：合法自保兩招 防範不孝子女與資產流失

除了稅務規劃，確保傳承後的資產不被不當耗損，也是一種間接的「財富保全」：

1.「撤銷贈與條款」： 在贈與契約中明確寫入具體、可舉證的「撤銷贈與條件」。例如：子女必須讓父母在此屋終老一生，子女不得出售或抵押房產。條件必須具體明確，不可籠統寫「不孝順」（台灣法律無不孝定義）。契約務必有「第三人作證」，口頭約定無效。

2.「防敗家條款」（資產凍結）：

設定「抵押權」： 父母可在贈與的房產上設定高額抵押權給自己。子女即便想賣房或向銀行貸款，也會因抵押權存在而困難重重，確保資產不易被輕易處置。

設立「預告登記」： 在不動產權狀上登記「預告登記」。設立後，該房產未來若要買賣或借貸，都必須經過「預告登記人」（父母）的同意。這能有效防止子女任意處分資產。

繼承糾紛與遺囑效力：確保財富傳承的清晰性

共同繼承的困境： 兄弟姊妹共同繼承房產，常因意見不合而難以處理。馬在勤建議，父母最好在遺囑中明確指定單一子女繼承特定房產，避免共有問題，確保資產權屬清晰。

「歸扣」的舉證難題： 《民法》「歸扣」規定子女在父母生前因特定目的受贈款項，需算回遺產總額再分配。但實務上常因缺乏書面證明而引發爭議。

信託的「遺囑失效」陷阱： 信託本質是將財產所有權移轉給受託人。若立遺囑後將財產信託，恐導致該財產不再屬於立遺囑人名下，遺囑因而失效。務必充分理解信託法律實質，避免好意導致傳承失敗。

總而言之，家族財富傳承充滿諸多稅務與法律細節。透過完善的遺產規劃、清晰的遺囑撰寫、配合專業法律與稅務建議，以及預防性的資產保護條款，才能在合法節稅的基礎上，確保家族財富順利且有效地傳承給下一代。 （相關報導： 爸媽贈與子女2000萬元房地產「免繳贈與稅」！地政士教最節稅方法，不怕國稅局找上門 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／李伊晴