最近走在房市現場，不管是北部、中部還是南部，到處都聽到一種聲音：「房子賣不動了！」不少人把矛頭指向央行的信用管制，說白了，就是政府用一套標準對付全台灣不同區域的房市，但結果卻是——北部換屋族買不起、中部預售屋卡關、南部泡沫急凍。這篇文章就由胡偉良帶大家看看，為什麼一刀切的打房政策，在不同地區，反而成了亂源。
央行一刀切打房，北中南亂成一團：你知道政策怎麼害了誰嗎？
台北：買得起的少，換得起的更少
台北的房子，一直都很貴，大家都知道。但你知道台北現在最慘的是誰嗎？不是炒房客，而是那些想從舊公寓換到新電梯大樓的「換屋族」。他們原本就不富裕，現在因為貸款成數被限得死死的（高總價只能貸四成），一換屋就要多準備上千萬現金，根本逼著他們放棄夢想。
而更大的問題是：這些人本來是真正的剛性需求，但現在卻被政策「誤傷」。投資客沒清乾淨，換屋族卻先被擋在門外，讓市場變成有價無市，高價撐著不跌，成交卻凍成冰。
台中、新竹：預售屋卡關，投資客變「轉單客」
來到中台灣，新竹和台中這幾年因為科技業和重劃區爆紅，吸引大量投資客。很多人買預售屋不是要住，是要賺價差。但現在央行不給寬限期、限制法人購屋，導致預售市場急凍，建商資金回不來，連續開案壓力超大。
怎麼辦？有建商開始改「先建後售」，但這需要很多現金，小建商根本撐不住，整個市場變得只剩大咖在玩。更慘的是，預售不能換約後，很多原本要炒紅單的人轉而搞「成屋裝修轉賣」，把中古屋裝潢後賣貴一點，結果讓真正要買中古屋自住的人也被「美化價格」害到。
台南、高雄：先炒後冷，現在慘兮兮
再看南部，這幾年因為南科、台積電題材，很多地方房價被炒得很高，尤其是像台南仁德、歸仁、高雄楠梓、橋頭這些地段，短短幾年價格翻倍。但問題來了：工作機會跟不上、生活機能也還沒成熟，投資客買一堆，但住的人卻沒那麼多。
現在政策一收緊，投資客一退場，這些地方就出現了明顯修正。價格掉一到兩成的不少，建商開始「買屋送家電、送車位」，甚至還送裝潢。但買氣還是冷，因為自住需求本來就沒那麼強。更慘的是，有些人高點進場，現在面臨套牢甚至可能變負資產。
為什麼這樣打房，反而讓事情更糟？
1、 真需求被打死，政策誤傷剛性買家
原本說要打擊炒作，但結果是換屋族、首購族先被卡住。像台北人換屋換不起，南部年輕人首購也難，這樣下去，反而讓投機客用現金繼續操作，剛性需求者卻被擠出市場。
2、區域差異沒考慮，金融風險倒栽蔥
南部房價高點泡沫一破，房子賣不掉，建商沒錢周轉，可能就會出現爛尾樓。如果這些地方的銀行又剛好放了很多建築貸款，就會出現一堆壞帳，搞不好連金融體系都被波及。
3、中小建商撐不住，大建商壟斷更嚴重
嚴格的預售限制和融資困難，讓沒資本的小建商直接退出市場。未來市場只剩幾家大建商，產品選擇少、價格競爭力低，最後倒楣的還是消費者。
那政府應該怎麼做？
1、 不同地區用不同對策，不要一刀切
台北的剛性換屋需求應該適度放寬；台中、台南如果明顯有泡沫，就針對投資性購屋強化控管，讓政策更像「外科手術」，不是「核彈轟炸」。
2、 用稅制打擊囤房，不是打擊購屋族
對囤房或短期轉手的炒作者，可以加重稅負，比如囤房稅、房地合一稅提高。但不要讓想買來住的人也被拖下水。
3.、擴大租屋市場，別讓大家非買不可
如果有穩定、可負擔的租屋選項，很多年輕人就不用硬著頭皮買房，政府應該推動社會住宅、包租代管，並提供實質補貼。
胡偉良觀點：打房可以，但請不要「打錯人」
現在的情況就是——真正需要房子的人被卡死，想炒房的還有辦法繞路。央行的打房手段，該是時候升級了。台灣北中南的房市結構差異這麼大，怎麼可以還用同一套劇本應對？
房子是拿來住的沒錯，但不能讓住不起、買不起變成常態。打房應該要打得準、打得巧，不是亂槍打鳥，更不能犧牲那些真正想成家的家庭。下一步，該是用心治理，而不是繼續粗暴干預了。
責任編輯／蔡惠芯 （相關報導： 最強公立中學是這1間！「55％學生上頂大」國中就搶破頭卡位：1坪117萬家長砸大錢買房 ｜ 更多文章 ）
