房價為何越打越漲？胡偉良直指「2大關鍵原因」警告：恐引爆報復性漲價

你知道買房的血汗錢，到底被誰賺走了嗎？房產節目《地產詹哥老實說》直接請到品嘉建設創辦人胡偉良博士撰爆料房價成本，原來新建案的成本結構中，土地就吃掉了一半的錢！他還點出房價越打越漲的2大暗黑真相，並直言政府的打房策略，從頭到尾都打錯了地方！

​房產利潤「沒你想的那麼香」

胡博士坦言一棟新房子的總成本結構中，土地費用占據了最大宗，約莫在40%到60%之間，而營建成本（也就是工料費用）則占了30%到45%。至於建商的利潤，則要看案子類型。他指出，如果是都市更新案，因為政府限制較多，建商的純利大約在12%到15%，但若是一般建案，毛利則會在百分之30%到40%這個區間。

不過胡博士也強調，過去建商之所以被冠上「賺暴利」的惡名，很多時候並不是一開始就設定要黑心，而是在長達3、4年興建期間，房價不斷飆升所致，原本預估的30%毛利，隨著市場波動不小心就膨脹到了50%到60%，他也透露，在打房政策實施後，現在建商的毛利已經降低到20%至30%，如果考量到開發期程，年化報酬率其實並不高。

對於外界常批評的「土地成本高、營建工料漲」導致房價難降的說法，胡博士承認這是事實，但他也嚴厲批評台灣建商過去習慣將所有成本，包括上漲的工料費用，完全轉嫁給消費者，缺乏在提升品質的同時努力降低成本的「社會責任」，這點確實該檢討。

房價越打越漲的2大致命關鍵

那麼，為什麼政府「打」了這麼久，房價還是像「打不死的蟑螂」一樣越打越高呢？胡博士分析，問題出在2個關鍵點：

• 建商心態保守：不願降低利潤或改變營造方式，乾脆選擇「不推案」與政府對賭。
• 政策方向錯誤：同時打擊供需兩端，導致市場僵持。

他警告，如果供給持續被壓抑，未來一旦政策稍有鬆綁，很可能會引發「報復性反彈」，讓房價漲得更兇！

想要平抑房價，胡博士堅定地認為，根本解方就是「增加供給」，他建議政府應該擴大都市更新，大幅降低都更門檻，例如只要達到三分之二住戶同意，就該鼓勵進行，讓市場機制有足夠的量能來調整價格。

​都更、社宅哪個更重要？​

至於擴大都更與廣建社會住宅哪個更重要？胡博士強調兩個都不能偏廢！社宅是滿足買不起房的年輕人居住需求，但台灣社宅比例僅1%到3%嚴重偏低，應廣建至5%到10%甚至更高，而都更則能滿足市場對於高品質居住的需求，雙管齊下，才能實現居住正義。 （相關報導： 新北最宜居的地方不是中永和、新莊！在地人推1區「生活機能好、交通方便」：唯一居住首選 ｜ 更多文章 ）

胡博士最後拋出了一個對未來房市的殘酷總結：「未來是『人人有好房住，但不見得人人都有好房擁有』的時代。」他鼓勵大眾，有能力就買，如果買不起，租房也是一個合理的選項，因為未來房子的「所有權」和「使用權」將會逐漸分離，成為都會區房地產市場的一個重要趨勢。