哥哥把房子賣給妹妹，簽買賣契約還不夠！國稅局曝「1關鍵」：拿不出這證明恐算贈與

哥哥有一間房子準備出售，妹妹剛好想買，雙方談好價格，也簽下正式買賣契約。很多台灣人可能認為，只要白紙黑字寫明是「買賣」，自然就和贈與無關；但兄弟姊妹之間交易房屋，稅法上的認定沒有這麼直觀。依《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間財產買賣，原則上「以贈與論」，若要證明是真實買賣，關鍵不是只有一紙契約，而是能否提出已支付價款的確實證明。換句話說，即使哥哥與妹妹真的簽了買賣契約，若無法證明妹妹確實支付價款，仍可能面臨贈與稅問題。

兄弟姊妹彼此屬於二親等旁系血親，因此兄妹間的房屋買賣，會落入《遺產及贈與稅法》第5條第6款規範。依現行規定，二親等以內親屬間財產買賣，原則上以贈與論；但如果當事人能提出「已支付價款之確實證明」，而且這筆價款不是由出賣人貸與買受人，或由出賣人提供擔保讓買受人向其他人借得，就不在此限。假設哥哥將房子以1000萬元出售給妹妹，雙方也簽下1000萬元的買賣契約，光憑這份契約，仍不足以證明整筆交易一定屬於真實買賣。國稅局還會確認妹妹是否確實支付這筆價款，以及相關資金流向能不能提出證明。關鍵就在「已支付價款的確實證明」，也就是足以說明付款流程的金流資料。

財政部臺北國稅局說明，二親等以內親屬財產買賣，如果能檢附支付價款的確實證明，而且所支付價款不是由出賣人借給買受人，或由出賣人提供擔保向其他人借得，經審核認定買賣屬實，就可以免課贈與稅。至於什麼才算「支付價款的確實證明」？法律並沒有規定一定要取得某一張固定名稱的證明文件。

財政部過去函釋指出，《遺產及贈與稅法》第5條第6款對支付價款證明並沒有形式上的限制，只要能提出支付價款的資金來源及支付憑證，足以證明交易確實屬於真實買賣，而不是以買賣名義規避贈與稅，就不應以贈與論課稅。北區國稅局2024年也曾針對二親等內親屬買賣公開說明，可依買賣雙方實際付款及收款方式，提出相關金流文件佐證，例如雙方付款、收款帳戶的存摺封面、存摺內頁等資料，用來證明價金確實給付。

因此，「支付價款的確實證明」沒有固定格式，重點是能否提出足以證明價款實際支付的金流資料。例如妹妹透過銀行帳戶將購屋款匯入哥哥帳戶，就應保留相關匯款、收款及交易紀錄；如果資金來源涉及貸款，也應保存相關貸款及撥款資料，讓整個付款流程可以被查證。

問題還不只在「有沒有匯款」，資金來源同樣可能被檢視。假設哥哥把房子以1000萬元賣給妹妹，妹妹最後也確實匯了1000萬元到哥哥帳戶，看起來似乎完成付款；但如果實際情況是哥哥先把1000萬元借給妹妹，再由妹妹拿這筆錢支付給哥哥，就不能只憑帳面上出現一筆1000萬元匯款，認定一定符合《遺產及贈與稅法》第5條第6款但書規定。

因為法律明確規定，若支付的價款是由出賣人貸與買受人，或由出賣人提供擔保讓買受人向他人借得，仍不能據此排除「以贈與論」的規定。但這也不代表妹妹只能拿自己的銀行存款買房。若妹妹自行向銀行申請房貸或其他融資，並非由哥哥貸款給她，也不是哥哥提供擔保讓她取得借款，不能僅因購屋資金包含銀行貸款，就直接認定為贈與，最終仍須依個案交易及金流資料審認。

財政部臺北國稅局在2026年6月發布的預售屋轉讓案例中也再次提醒，父母將預售屋權利轉讓給子女時，如果子女確實支付父母先前已繳工程款，並能提出付款流程及資金來源證明，經國稅局審認買賣屬實，就可免課贈與稅；如果無法提出已支付價款的確實證明，則仍須課徵贈與稅。由於父母子女與兄弟姊妹都屬二親等以內親屬，這項規定同樣適用於兄妹間的財產交易。

親屬買賣房屋也可能出現另一種情況：買方沒有把全部房價直接匯給賣方，而是支付部分現金，再承擔賣方原有的債務。例如哥哥將房屋出售給妹妹，妹妹支付部分現金，同時經相關程序實際承擔哥哥原有的房貸債務，只要所承擔的債務經查明屬實，這部分仍可能被認定為支付買價。

財政部函釋指出，二親等以內親屬財產買賣，如果買方支付部分現金，另外以承擔出賣人債務的方式支付買價，只要所承擔的債務經查明屬實，該筆債務金額可以視為支付買價，不視為贈與；其餘無法提出支付價款證明的部分，則依規定處理。不過，若只是私下約定日後由妹妹繳房貸，是否構成可認定的債務承擔，仍須視契約、債務關係與實際付款資料判斷。

二親等以內親屬財產買賣仍涉及贈與稅申報程序。財政部臺北國稅局說明，二親等以內親屬間財產買賣，仍應填寫贈與稅申報書辦理申報；若能提出支付價款的確實證明，且符合前述規定，經審核確認買賣屬實後，才能免課贈與稅。北區國稅局2024年公開答覆進一步指出，納稅義務人，也就是出賣人，應於訂定買賣契約之日起30日內辦理贈與稅申報，並檢附買賣契約、支付價款金流等相關證明文件，供稽徵機關審核。若申報期限屆至時尾款尚未支付完畢，仍可先辦理申報，再依國稅局要求補正後續交易資料。

財政部函釋也指出，二親等以內親屬間如果屬於符合一般交易常規的買賣，即使部分價款是在不動產移轉登記後才支付，只要經稽徵機關查證買賣屬實，仍可依規定核認。因此，兄妹之間買賣房屋並不是不能進行，也不是只要有親屬關係就一定會被課贈與稅。親屬間財產移轉除了買賣契約之外，契約內容、實際付款與相關金流也必須彼此一致。哥哥確實出售房屋、妹妹確實支付價款，整個付款流程又能提出充分資料證明，經國稅局審認交易屬實，就可以依真正買賣處理；如果只有契約寫著「買賣」，卻拿不出已支付價款的確實證明，仍可能產生贈與稅問題。 （相關報導： 一年贈與子女1176萬「贈與稅完全不必繳」！國稅局教1招，超過244萬免稅額也不怕 ｜ 更多文章 ）

1. 財政部主管法規共用系統，《遺產及贈與稅法》第5條。
2. 財政部臺北國稅局〈二親等以內親屬間財產之買賣，應否申報贈與稅？〉。
3. 財政部北區國稅局「二親等買賣的交易舉證」公開答覆。
4. 財政部臺北國稅局〈預售屋轉讓給子女，贈與稅認定關鍵在資金支付證明〉，2026年6月15日。
5. 財政部函釋〈本法第5條第6款所規定之支付價款證明並無形式上限制〉。
6. 財政部函釋〈支付價款證明如係以承擔出賣人之債務經查明屬實者不視為贈與〉。

本文內容依現行法規及財政部、國稅局公開資料整理，實際稅負與申報結果仍會依個案交易方式、金流、契約內容及稽徵機關審認而有所不同；如涉及大額不動產移轉或親屬間財產交易，建議事前向所轄國稅局或專業稅務人員確認，以避免產生申報或稅負爭議。