為何台北市的房子越來越老舊？胡偉良道出市容醜陋關鍵原因，難怪很多老屋都不改建

台灣做為一個民主國家，長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有的所有權人都同意的情況下才能拆除改建。

重建的費用包括拆除舊房的費用以及建造新樓的費用，這些費用非常昂貴。因此使得大多數公寓業主負擔不起改建的費用，因此縱在老屋非常老朽的情況下，也很難讓所有的公寓業主同意拆除重建。因此，總的來說，如果建築物如果不是處在無法居住的狀況下，所有權人同意拆除的意願會比較低，亦即老屋改建很少，也很難成功。

都更條例的啓動帶來老屋改建的新契機，透過容積獎勵讓那些額外增加的住房單元可以被出售，以抵付當前業主的重建成本。但是如果老屋的位置不方便，區域房價不高，就很難找到願意與老屋業主合作重建的開發商。

根本上來看，現在絕大多數民眾在改建上的心態都是：「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」。

但是，實際上可能嗎？

以台北市為例，比較可能的情況是：老屋的已建容積率小於法定積率，亦即老屋還有足夠可建的容積沒有用完，像使用分區為住3的法定容積率為225％，如果現在的建物是4層樓公寓，以建蔽率60％計算（較早期甚至沒有建蔽率的規定，則7、80％的建蔽率都有可能），那麼已經使用的容積率都已經到了228％（60％（建蔽率）＊4＊0.95（樓梯間））、266％（70％（建蔽率）＊4＊0.95）、甚至333％（70％＊5（樓）＊0.95），再加上空地違建、屋頂加蓋，以致於其現存的真實容積大多超過了改建後（必須遵循）的允許容積率225％。因此，縱然以都更方式執行改建，獲得最高50％的容積獎勵，則改建後的最高容積率337.5％（225％＊1.5），多出來可以對外銷售的部分為109.5％（337.5－228），這部分用來補貼改建的費用，其佔比為32％（109.5÷337.5），以台北市當前的改建成本30萬/坪（含拆除、重建、建築師設計、信託、利息、管理基金等），則每坪的改建成本達148萬/坪（30／0.32）＊1.58（公設係數）。若改建期間還要提供租金津貼、違章補貼、建商利潤，那麼改建後的房屋售價更會高達177.6萬/坪之多（148＊1.2）。

所以，在台北市，以住宅區看，想在改建後內1坪換回1坪，在房價180萬／坪以下的情況下，很困難。

所以，若真的有心把老房子完成改建，屋主就必須調整心態，尤其是住宅區的房子，想「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」不切實際，尤其往後，營建成本只會看漲，改建後的分回勢必只會減少，不務實的貪念只會讓自己家的改建變成一場春夢，畢竟，要改建的房子數量那麼多，真正能改建成功的畢竟只是少數中的少數，改建絕不是「廠商有求於我」，而是雙方協力始克其成，亦即改建會是一件雙方協力、互惠的工作，而正確的心態才是改建成功的基礎。

文／胡偉良 （相關報導： 台灣房價何時才會下跌？胡偉良分析30年來房市走向，1時間點買房保證穩賺不賠 ｜ 更多文章 ）

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