台灣房價何時才會下跌？胡偉良分析30年來房市走向，1時間點買房保證穩賺不賠
房地產週期並不是很容易明確的界定，當中夾雜著太多的政府政策干預，所以並不是很容易就能正確的理解。（資料照/洪煜勛攝）
房地產本來就是個週期性的產業，基本上是按照蕭條、復甦、繁榮、衰退四個階段來運行，一輪週期下來大約是十年左右的期間，通常「蕭條和衰退時期是入手購房的好時機，而繁榮期則是出售房產的時候」。當然若以投資的效率來看，復甦階段的初期更是投資房產的最佳時點，因為這時是房價的起漲點。只是房地產週期中每一階段的劃分都很難在事先就能準確掌握的，所以能夠在「對的波段」進場就很棒了，不要奢望買在最低點和賣在最高點。
那麼現在是在什麼階段呢？
回溯過去的30年，我們可以概略的把1990～2003 這段期間劃歸為衰退期，這段期間中，因為建商趕在容積率實施前大量搶建，造成很長時期的供過於求，房價長期處在停滯狀態，直到2003年房市才重新進入復甦期，並逐步步向繁榮。2008年 金融風暴爆發，房價暴跌，但2009年又快速反彈；2011年開始，房市交易量大幅衰退，但房價依然居高不下，呈現「價量背離的矛盾狀況」，高昂的房價已經讓一般民眾沒有能力追漲。直到2015年在房地合一稅制下，房市過熱現象正式結束，房價開始下跌，房市進入衰退階段。
綜上所述，可以看得出來，其實房地產週期並不是很容易明確的界定，畢竟，房價攸關國計民生，當中夾雜著太多的政府政策干預，所以並不是很容易就能正確的理解。這就需要有更專業、深入的分析和理解。
抓對進場時機，財富自動增值
像2010年前進場買房的大致都是穩賺不賠，並且是愈早買賺愈多，而2011年以後買房的則是愈晚買套愈久；反之，2011～2015 年則是賣房的好時機。2015～2020房市走向衰退（交易量、房價皆跌），又是買房的好時機，尤其2015～2017時 房價最低。
2020年房市重新走向復甦，加上全球貨幣大放水，房價快速飆漲，這時又是進場的好時機；2021 年政府啓動嚴苛的打房措施，2022年下半年起，交易量開始大幅減少，這時又是一個怎麼樣的狀況呢？
我必須說疫情對全球經濟及房市週期投入了震憾彈，甚至可能改變週期現狀。
綜合當前的狀況來判斷，我會說現在能會是下一波剛需自住進場的好時機，理由是隨復甦期而來的需求還是存在的，所以縱然政府大力打房，並透過各種方式（像金融管制措施、稅制、甚至限制轉讓）把投機需求趕出市場，但受限於地價、營造成本的制約，房價下跌的空間是很小的，而因為需求依舊存在，因此而房價仍不致於潰敗崩盤。另一方面來看，疫情、當前的高房價、不利炒作的政府政策，有可能因此改變了房市的景氣循環，日後房價暴漲的局面可將不再復見能。
房市週期已經變化，慎選建案才是王道
我必須說，政府對房市的各種政策管制和壓抑，對這波的房價壓抑確實發揮了作用，說政府這些政策是打假球是不正確的。如果不是政府的各項政策干預和管制措施，2020年這波的房市復甦週期和危老都更帶來的房價上漲肯定會將房價拱上天際。
近期受興建成本上漲的預售屋很難大幅降價是個不爭的事實，在預售屋面臨成本劣勢的情況下，好建商會藉拉高建築規格來拉開與較低成本的成屋競爭，因此，選擇預售屋做為購屋標的時，這一類具備較高建築規格、建材水準、施工品質的建案才會是優選。
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朱淑娟專欄：黑熊之死，農委會要做的不只「沈痛呼籲」今年3月25日由屏科大野保所教授黃美秀研究團隊，麻醉繫放編號93685、紀錄標示「體修長、結實，身上無明顯疤痕」的大公熊，2個多月後卻在大雪山區誤中套索陷阱(山豬吊)死於脫水。農委會長久以來對山豬吊的管理不善再度被韃伐，但事後只發出「沉痛呼籲」、會加強推廣使用改良式獵具的新聞稿。
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和解，資本主義的雙重面孔：《你真的可以選擇不原諒》選摘（3）在資本主義社會裡，「用金錢來補償損失」是相當理所當然的事情。但對被害者來說，並不是拿到賠償金之後創傷後壓力症狀就會消失，不能彎曲而無法工作的手指就突然可以彎曲，在身體及精神痛苦中度過的時間就可以倒轉。當然，賠償金可以多少可以填補大大小小的經濟困境，但若因此認為光靠這些賠償金，就能完全恢復所有損失，不過就只是幻想罷了。
「我們＋起來」再出發 支持原鄉青年夢想30日報名截止實踐部落空間改造夢想，臺東縣政府推動「我們+起來」計畫，希望對世界打開部落最真實的美感樣貌，傳遞最真摯的部落特色風格，今年計畫將全新改版，除原有空間改造以外，還新增品牌建立項目，並將補助金額提高至30萬元，計畫招募團隊將啟動，即日起開放報名至6月30日止，歡迎具有部落公共性、串聯性之各項文化活動、策展構想的民眾踴躍報名提案參加。 饒慶鈴表示，臺東縣政府於2017年起辦理「我們+起來」山海部落新美學圓夢計畫，至今已陪伴超過25個部落團隊完成改造，包括餐飲、工藝工坊、書屋、文化學習等空間，展現在地創生力量與文化培育能量。今年我們+起來補助計畫將於6月底舉辦我們+起來共創營，以地方體驗設計、地方節慶、空間美學為主題，帶領大家完成一份屬於自己地方的體驗活動設計，同時規劃大師診聊室，針對不同主題提供一對一診聊諮詢，讓夥伴們在提案徵件截止前，能更聚焦想法，完成提案計畫書。另7月規劃有品牌營銷課程、8月永續發展目標遊戲工作坊，提供臺東夥伴更多元的學習主題與管道。原住民族行政處期望透過此項計畫，發掘潛力部落團隊及輔導有志參與計畫者，陪伴輔導部落實踐夢想、完成目標，並導入跨領域資源整合輔導培育部落青年、串聯青年返鄉，促進青年參與，創造地方特色與在地發展機會，凝聚在地青年們對計畫的共識，引領青年洄流形成群聚，創造永續經營的支持平台。如有意願提案以及參與培力課程夥伴，請立即關注「我們+起來」臉書粉絲專頁。
推動智慧農業轉型 張善政拚桃園成為智慧農業標竿桃園市長張善政12日中午前往桃園區，出席「112年度桃園市農業產銷班企業化經營輔導講習」。張善政表示，桃園農業在產銷班及農友的努力之下，無論稻米及花卉等表現都非常傑出，而桃園更是大台北地區的蔬菜主要供應地。112年農業局舉辦「農業產銷班企業化經營輔導講習」，首次以「智慧農業」為主軸，除了邀請專家學者專題演講，現場也展示許多農機，讓各區農會及農友能實際瞭解智慧農業應用，市府未來也會與產銷班一起努力，讓桃園農業成為智慧農業的標竿。張善政指出，目前全桃園農林漁牧農業產銷班共計203班，總班員數約4,300人，為了推動智慧農業發展，市府成立「桃園市政府智慧農業推動小組」邀請產官學研共同合作，以及「桃園智慧農耕團」預計今（112）年將完成10座以上特色農業領航示範場域，並設置智農中隊、機械中隊、淨零排放中隊與食農中隊，透過資源整合、人力互助、農業共享等彈性運用；市府期盼以智慧農業紓解缺工問題，並進一步降低生產成本、提升品質，相信未來幾年將是桃園農業邁向智慧化的重要關鍵。農業局長陳冠義表示，今（112）年度「農業產銷班企業化經營輔導講習」邀請行政院農委會科技處研究發展科長湯惟真，以及安吉氣象天氣探長林偉文，針對「智慧農業與數位轉型」及「智農設施（設備）的實際應用分享及展示」進行專題演講，透過講習協助農友將智慧科技應用至農業生產及田間管理，利用數據分析掌握災害風險，以因應內外環境變化，提升整體農業競爭力。陳冠義談到，除推動「桃園市政府智慧農業推動小組」與「桃園智慧農耕團」相關工作外，農業局同時也辦理「產銷歷驗證加碼補助」、「禽舍改建升級加碼補助」及「十大績優產銷班加碼獎勵」等措施，鼓勵農友朝向智慧化生產轉型，提供更優質安全的農產品。
桃市府開停水設應變中心 掌握工程進度拚如期復水桃園市副市長王明鉅12日上午主持「桃園市大規模停水應變中心第1次會議」時表示，為配合市府捷工局進行「捷運綠線G06通風豎井工程」，台水公司於今（12）日上午8時起一併辦理「桃園區介壽路管線臨遷工程」、「大湳廠高低壓電氣設備檢驗」及「龜山區汰換管線工程」等3項工程，期間將進行停水作業，因此市府開設大規模停水應變中心掌握各項狀況，台水公司、經發局及捷工局等單位皆會確實掌握進度，務必如期完成復水作業。王明鉅指出，本次停水時間較長、影響戶數較多，市府已做好各項準備工作，並在今日上午7時起開設應變中心，由各相關單位分工執行應變工作，確保工程、復水作業如期完成。經發局表示，配合市府捷運綠線工程，台水公司辦理「桃園區介壽路管線臨遷」等3項工程，6月12日至14日將進行停水作業，受影響區域包括本市龜山區、蘆竹區、桃園區、八德等區共約16.7萬戶，及新北市林口區、泰山區、五股區等，停水時間最長達43小時。台水公司已於本市龜山、蘆竹等停水時間較長之行政區，設置34處飲用水供水站，以利民眾就近取水；各里若有緊急用水需求，消防局也將啟動機動非飲用水之供水作業。市府並於6月12日7時至6月13日4時、6月13日7時至6月14日4時開設「大規模停水應變中心」，由相關局處及台水公司進駐，確實掌握復水進度、供水站供水情形、道路挖掘及交管、民眾洽詢回復及訊息發布事宜。為因應民眾反映復水問題，經發局表示，包括研考會1999專線、台水二區處1910客服專線等，均於停水期間提供24小時諮詢服務；市府也與台水公司建立通報群組，並建立線上追蹤地圖，當接獲民眾反映未復水情形，可立即通報，在最短時間內解決民眾用水問題。台水公司表示，桃園、八德地區將於6月12日13時起開始進行復水，17時全面復水；蘆竹地區預計於6月14日3時全面完成復水；林口地區將在6月13日1時起啟動復水作業；龜山地區將在6月13日3時起啟動復水作業，預計6月14日3時全面復水。台水公司提到，為進行補水作業，台水公司已設置5處水車載水點，並出動13輛水車（含3輛機動水車），也在桃園、新北設置共67處臨時供水站並完成補水，其中55處供水站設置「水位即時回傳系統」，若發現各供水站有水位未達50%之情形，台水將立即啟動補水作業。
歡慶警察節 張麗善慰問員警雲林縣警察局為嘉勉及感謝全體警察同仁及協勤民力平日對維護治安及交通工作之貢獻，今(12)日下午於警察局大禮堂提早舉行慶祝大會，由縣長張麗善蒞臨主持，會中對於今年新任民防、義警、義交協勤民力團隊幹部、模範警察、鑑識楷模及獲頒警察獎章的同仁分別頒發派令、聘書、獎狀、獎牌。張麗善特別於6/15警察節前夕向警察同仁們祝賀並致上深深的謝意，感謝其為社會治安、交通奉獻心力。張麗善縣長肯定今年得獎同仁於破獲各類重大刑案及刑案勘查等工作的表現。張麗善也說，最近看到很多重大刑案的破獲，包含偽鈔案、擄人勒索，詐騙事件層出不窮，此外，現在交通A1事故頻傳，今年1月到5/14統計，雲林A1事故46人，超越去年同期35人，多了11人，這比例高達31%，受到交通部特別重視，雲林縣也針對道安開過好多次專案會議。張縣長感謝林故廷局長帶領所有警察同仁無私奉獻、不分晝夜，替本縣縣民營造了更安定、祥和的生活環境。也對參與維護社會治安及交通秩序奉獻犧牲的義警、民防、義交、警察志工、警友與守望相助隊等夥伴們，致上最崇高的敬意。警察局長林故廷說，警察是專業工作，用專業才能節省人力，他一定不負使命，帶領團隊將雲林的治安及交通整頓好。張縣長最後強調，縣府會一直當警察局堅強的後盾，讓警察同仁能更無後顧之憂的履行職責，以「雲林上場、加速前進」之信念，持續推動各項警政工作。
