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婚前合資買房要登記在誰名下?專家教你5招自保又節稅,別再傻傻共同登記了!

2020-12-02 11:15

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 合資購屋時該如何自保?以下5招讓你避免後續爭議!(圖/Money錢提供)

合資購屋時該如何自保?以下5招讓你避免後續爭議!(圖/Money錢提供)

房價持續攀高,不少年輕族群買不起房,興起合資購屋的念頭,但若沒有白紙黑字寫下彼此的權利義務,最後有可能因糾紛撕破臉,甚至造成龐大的財務損失!

小趙和女友美美明年即將完婚,兩人看好一間新房,打算各出250萬元作為自備款。美美的母親擔心她吃虧,私下提議房子登記為美美的名字,但小趙的父母也擔心八字還沒真的一撇,萬一婚事生變,房子變成美美獨有,叮嚀小趙得一人登記一半。

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「我媽說,登記老婆名字很正常,像我姊夫買房也是登記我姊的名字。」美美率先表態。「喔……這樣啊!」小趙心裡迴盪著父母交代的話,但因為害怕美美生氣,遲遲不敢說出來。小趙想問,難道沒有兩全其美,讓爸媽和女友都滿意的辦法嗎?

不少夫妻、情侶或兄弟姊妹合資買房,會抱持著信任對方的態度,不好意思把彼此的權利義務搬到檯面上來講,又或是根本不了解法律相關問題,不知道應該要保護自己的權益,最後發生糾紛時,往往因為沒有任何防範措施,只能自認倒楣。

對此,永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏表示,若撇開稅負、貸款等問題,合資買房時,所有出資者皆登記為所有權人,最不容易引起爭議。這是因為台灣的不動產採「登記生效制」,也就是說,「房子登記成誰的就是誰的」,即使其他人有出資,若沒有簽立任何合資契約,在法律上都會被視為「贈與」。

舉例來說,若前述案例小趙與美美合資買房,但只登記美美的名字,小趙所支付的頭期款就會變成贈與給美美的買房資金,小趙不僅不能擁有房屋所有權,還得再額外付出贈與稅(每人每年贈與額220萬元以內免稅)。萬一兩人婚事告吹,出售房屋後,美美想將資金返還給小趙,又會再碰到一次贈與稅的問題。

若是夫妻,雖然互相贈與免稅,但不動產所有權人可自行處分房產,不須經過另一方同意,因此仍有相當的風險。

共同登記不利節稅 貸款成數僅5~7成

不過,陳俊宏也指出,站在節稅和節省貸款利息的角度,共同登記不見得是最有利的。

首先在節稅方面,土地增值稅的自用住宅優惠稅率,有「一生一次」的規定,也就是符合自用住宅條件時,每人一生限用一次優惠稅率,如果採共同登記,申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格,往後若再購置房產及出售,雖然仍可適用「一生一屋」規定,但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產,如此一來,出售第2間以上房屋,將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。

其次,房屋稅認定的自住用住宅,限定本人、配偶、未成年子女名下合計最多3戶,超過時就須以非自住稅率課稅,若合資者本身已持有3戶自住房屋,又採共同登記,稅負就有可能大幅增加。

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