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買房或租房,20年後誰會流落街頭?經濟學者沉痛預言,再努力也是一場空…

2016-08-04 11:07

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人們常說,租屋繳租金不如繳房貸,撐個20年以後就有自己的家,才不會繳錢繳半天還是一場空——但實情真是如此嗎?南韓經濟學者一則預言,也是台灣年輕人正面對的困境……

墜入谷底的無殼蝸牛

「經濟成長7%、國民人均所得4 萬美金,我將會把國家打造成世界第7 大經濟強國。」2007年,李明博前總統在總統大選前宣布「747」政見時,「無房子」先生終於買到房子了。購置了5億韓元(約新台幣1389萬元) 的公寓,也欠了3億韓元左右的債務。為了還債,20年間每個月必須還債200萬韓元以上(約新台幣5.5萬元)的本金, 雖然有點沉重,但是看到住附近的親戚家公寓價格在三年內上漲了約兩倍,便下定決心了。

2008年美國發生了「次級房貸危機」,這是因扛房貸的人們還不起錢,而產生的問題。接連凍結了全球經濟景氣,而漲到無邊無際的首爾公寓房價也開始下滑了。但是李明博前總統說「現在買股票會大賺」,表示了景氣馬上會恢復,使得「無房子」先生安心許多。

2009年老婆生下小孩後把工作辭了,家庭收入也少了三分之一,因此抵押房子擔保來的貸款更加令他們感到沉重。「公寓管理費為什麼那麼貴呢⋯⋯」他一想到市價差額縮減到連原本的價格都找不回來時,每個月要償還的數百萬韓元本金更是令他吃力。

計算一下,幾乎一半的家庭收入要償還本金。「無房子」先生突然覺得自己像是住在銀行的房子裡,繳交著很貴的月租。或許「無房子」先生仍然是沒有房子的人。

買了房子反而更窮

經濟仍然不景氣,公司營運也開始不順利。從2010年開始「無房子」的月薪減少了,扣掉每月要繳的貸款後,生活上更加困難了,結果為了湊出生活費,淪落為到處借錢填補才行的地步。打著「經濟民主化」旗幟的朴槿惠總統在2013年2月就任時,「無房子」先生再也無力償還貸款了。

那時新聞報導說,無力償還不動產抵押貸款的「屋奴(House Poor)」已達到數十萬戶。雖然「無房子」想要把房子賣掉,但別人告訴他不降低價格是賣不出去的。

2013年4月,朴槿惠政府為了拯救屋奴而制定不動產對策,是在屋奴們的房子被拍賣之前,透過不動產投資公司買下來的方式。因為沒有財力,擔心房子被拍賣的「無房子」先生在苦惱許久以後,決定將持有的房屋股份轉給「租屋REITs(不動產投資信託基金)」(註1)。購屋的條件是將如同貸款一樣的股份轉給租屋REITs,並繳交五年的租金。雖然,五年後給予再次購買股份的優先權,但是這段期間根本不可能湊到幾億韓元。「無房子」先生買下房子的第六年,還是回到了沒房子的處境。

被高房價綁死的人生

2017年首爾,A黨的1號候選人和B黨的2號候選人為了總統大位展開激烈之爭,1號候選人主張廢除對擁有許多房產者的全部限制,同時讓他們繳交少許的稅金,政府也要強烈實行穩定租屋市場的政策。相反地,2號候選人認為房子賣不出去的原因,在於房價已經超過家庭所得能承擔的極限了,如果持續放任不管,租金也會高漲到如同房價的水準,「年租大亂」(註2)也會持續下去。因此2號候選人主張要提供低價的公共住宅,而房價需要降到一般大眾認知的程度才行。實際上有些地方的全額抵押式租金已經漲到法定不得超過房價80%的底線了。

2018年春天,新總統上任了,但是「無房子」先生為了到處籌措全額抵押式租金,並沒有那個心思在意到底是誰當選了。他將剩下的全部股份都轉讓給「租屋REITs」, 拿到了一億幾千萬韓元,但這錢在首爾近郊找個有兩房的年租小型公寓都很難。如果到京畿道外圍區還可找到平價的年租房子,但是孩子的教育問題讓他們決定在首爾找月租房。徘徊了幾個月,找到了間破舊的小公寓。   

月租已超過家庭收入三分之一的2023年,「無房子」先生辭職了。雖然試著到處應徵資深技職員工,但是連約聘職缺都搶不到,不得已跳入了100人有99人會失敗的自營業者前線。剛開始幾個月時,靠著朋友們的捧場稍微能撐下去,之後銷量一直減少,營收赤字大幅成長。

2028年初,小孩雖然考上大學,但是卻無暇開心,因為經營的店舖收起來了。那段期間為了填補赤字,到處找房租押金少的地方住,所以家裡坪數也持續縮小,現在住的半地下室月租房也是好不容易找到的。妻子和「無房子」 先生到處打零工賺來的錢,幾乎一半都拿去付房租了。孩子的大學學費該怎麼籌措,真是令他們茫然。

註1:為了提供比市價還要低的房租,韓國政府推動了新概念不動產投資公司(REITs,不動產投資信託基金),以股份有限公司的型態向投資人募集資金,並投資他們的不動產,再將從中的獲利分給投資人。韓國政府建造公共出租住宅,在出租十年後,透過轉成出售的方式賺取利益。現屬於韓國政府的國土交通部所管,稱為「希望租屋REITs」。

註2:年租大亂是政府強行拉抬下滑的房價,而導致的副作用。當房價上漲後,人民因為太貴買不起,所以市場原先偏向買賣房屋,在房價上漲後,人民改為尋找年租屋。年租屋的需求大增的話,全額抵押式租金就會爆漲,又會出現人民住不起的現象。

作者簡介│新社會研究院

由南韓經濟學博士鄭泰仁領銜,聚集不動產學、都市工程學、經濟學、行政學等領域之學者,以數據剖析韓國的社會問題,著成《憤怒的數字》一書。

本文經授權轉載自高寶出版《憤怒的數字:韓國隱藏的不平等報告書》

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