為何日本房子只要300萬,也沒人想買?從房價崩盤,見證這國家最沉痛教訓…

2016-07-18 17:33

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最近香港刮起一股狙擊日本房地產的風潮,由衷而言我也有朋友從事此行業,而且個人也一度曾考慮是否購入作投資之用。這一股風潮的湧現,不離兩大誘因:一是入場成本低,數十萬港幣便可以成為日本公寓的業主,與香港動輒至少要有數百萬港幣才可以成為業主階級大有距離。二是租金的投資回報高,在大城市的單位不少有5至9厘的回報率,自然令人蠢蠢欲動。

數月前在考慮的時候,我沒有細心分析及查閱日本相關的社會分析,對為何出現以上的日本房地產逆向下流的情況不甚了解。最後仍然沒有投入這股浪潮中,其中最重要的原因,是看透了這批被放售的房地產單位,肯定是因為再沒有日本本土市場的需求,才會出現誘使引進外來資金從而製造出「托市」效果的市場手法。

簡言之,一旦購入相關房地產,便要有心理準備,極可能不會再有下一手「接貨」,除非另有其他的海外投資者入市。所以入場費雖然不高,但被「壓死」的風險甚大,只能寄望透過租金收入來填補差額。當然,以上只是個人的淺見。

300萬日元買房子

曾經因《下流社會》一書而名噪一時的三浦展,其實一直是研究日本郊外問題的專家。最近看他分析日本都市及郊外發展的新著,對日本房地產的近年變化,又形成另一番體會。

原來日本房地產的破底,不僅令香港的投資者趨之若騖下海入場,同時也令日本人大跌眼鏡。三浦展身兼琦玉縣(東京市郊)公寓發展委員會的成員,提及二○一二年進入大量的實地視察後,發現過去由政府主導建設的公寓地區,現在已陷入十室九空的狀況。一旦從房地產公司索取資料查看,便可見到二手房屋,有2LDK(即有客廳、浴室、廚房及兩個睡房)佔52平方米的房子,竟然只賣390萬日元!(編按:折合台幣約120萬元)那是一九七四年建造的房子,離西武新宿線新狹山站約十分鐘的公車車程,管理完善,連內部的浴室及廚房組件也剛更換過─連日本人自身也興起會不會過分便宜的疑問?

根據三浦展的分析,狹山市的地價在1984年大約為每平方米14萬日元,而泡沫經濟期曾衝上30萬的高峰,其後已逐年下跌,到2011年已回落至12萬左右。換句話說,相對20年前已下跌了約4成,甚至可說大致回到30年前的水準。事實上,日本股價也不約而同大致回落至30年前情況,兩者的走勢正好反映出日本的經濟狀況。

除了狹山市,許多東京市郊的大型公寓地區,同樣面對地價下調的壓力。整體而言,由1992年至2011年,東京市郊基本上已下調了5至6成的地價。千葉新市鎮的白井市跌了65%,世田谷的三軒茶屋下跌了27%,東急田園都市線的青葉區下跌35%,武藏野市吉祥寺南町下跌了40%──大抵數字己說明了一切。

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