為何日本房子只要300萬,也沒人想買?從房價崩盤,見證這國家最沉痛教訓…

2016-07-18 17:33

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最近香港刮起一股狙擊日本房地產的風潮,由衷而言我也有朋友從事此行業,而且個人也一度曾考慮是否購入作投資之用。這一股風潮的湧現,不離兩大誘因:一是入場成本低,數十萬港幣便可以成為日本公寓的業主,與香港動輒至少要有數百萬港幣才可以成為業主階級大有距離。二是租金的投資回報高,在大城市的單位不少有5至9厘的回報率,自然令人蠢蠢欲動。

數月前在考慮的時候,我沒有細心分析及查閱日本相關的社會分析,對為何出現以上的日本房地產逆向下流的情況不甚了解。最後仍然沒有投入這股浪潮中,其中最重要的原因,是看透了這批被放售的房地產單位,肯定是因為再沒有日本本土市場的需求,才會出現誘使引進外來資金從而製造出「托市」效果的市場手法。

簡言之,一旦購入相關房地產,便要有心理準備,極可能不會再有下一手「接貨」,除非另有其他的海外投資者入市。所以入場費雖然不高,但被「壓死」的風險甚大,只能寄望透過租金收入來填補差額。當然,以上只是個人的淺見。

300萬日元買房子

曾經因《下流社會》一書而名噪一時的三浦展,其實一直是研究日本郊外問題的專家。最近看他分析日本都市及郊外發展的新著,對日本房地產的近年變化,又形成另一番體會。

原來日本房地產的破底,不僅令香港的投資者趨之若騖下海入場,同時也令日本人大跌眼鏡。三浦展身兼琦玉縣(東京市郊)公寓發展委員會的成員,提及二○一二年進入大量的實地視察後,發現過去由政府主導建設的公寓地區,現在已陷入十室九空的狀況。一旦從房地產公司索取資料查看,便可見到二手房屋,有2LDK(即有客廳、浴室、廚房及兩個睡房)佔52平方米的房子,竟然只賣390萬日元!(編按:折合台幣約120萬元)那是一九七四年建造的房子,離西武新宿線新狹山站約十分鐘的公車車程,管理完善,連內部的浴室及廚房組件也剛更換過─連日本人自身也興起會不會過分便宜的疑問?

根據三浦展的分析,狹山市的地價在1984年大約為每平方米14萬日元,而泡沫經濟期曾衝上30萬的高峰,其後已逐年下跌,到2011年已回落至12萬左右。換句話說,相對20年前已下跌了約4成,甚至可說大致回到30年前的水準。事實上,日本股價也不約而同大致回落至30年前情況,兩者的走勢正好反映出日本的經濟狀況。

除了狹山市,許多東京市郊的大型公寓地區,同樣面對地價下調的壓力。整體而言,由1992年至2011年,東京市郊基本上已下調了5至6成的地價。千葉新市鎮的白井市跌了65%,世田谷的三軒茶屋下跌了27%,東急田園都市線的青葉區下跌35%,武藏野市吉祥寺南町下跌了40%──大抵數字己說明了一切。

郊外鬼城年代

三浦展指出當連狹山市的2LDK,也可以下降至300萬日元的水平,其實即使是一名普通的日本二十代的OL,也同樣可以負擔得起。只要與父母同住數年,在此期間積極儲蓄,3年來要有300萬的儲蓄絕非天方夜譚。

但現實的問題是買得起二手2LDK市郊房子的二十代女OL,他們會作出以上的投資嗎?答案正是不!對OL來說,要花一小時以上來往都市市中心區,基本就不是他們的考慮之列,甚至有能力的情願花上2、3000萬在市中心置業,也絕不會考慮市郊的二手優質房屋。正如三浦展明言,未來的日本市郊將進入鬼城年代,即出現房屋大量空置化的情況。參看現有數字,千葉縣的空置率為12%,琦玉縣為12%。若從城市的細部觀察,狹山市為23%,大宮及川越市為25%,均可說不可謂不驚人!

所以,回應先前的分析,今天日本房地產的劈價向海外賣家求售,實屬不得已的救亡策略,本土需求及購買能力已跌至新低點。而且所謂的供應充足,也非甚麼日本政府的惠民政策,不過是現實剩下大量的空置公寓,因而在供求條件的調節下出現的「利民」結果。

更為甚者,一旦配合社會現實情況來分析思考,試想想在一個面對高度天災人禍(大地震、海嘯及核電事故)的生存環境中,將心比心去代入考慮,你仍然會願意把大量資金投入進房地產上去嗎?日本人面對未來高度的不確定性,連自己免受輻射傷害的安全保障也得不到確認,而房地產屬流動性極低的投資項目,更加令人望而卻步。海外投資者更加需要三思而後行。

鬼城的由來

好了,說了那麼久,還是應回去審視一下日本房地產為何會出現眼前的局面。一些耳熟能詳的社會因素,當然一定有影響,如日本整體上經濟上的不景氣,以及人口減少以及進入高齡化社會等問題,絕對正在產生作用。

就人口資料而言,日本人口於2010年為1億2800萬人,2050年預計會降至9700萬人,可說銳減的走勢頗為明顯。至於高齡化的問題更嚴重,預計到2040年的日本人口中,有36%的3000多萬人為65歲以上的長者!面對以上的人口資料走向,房地產出現十室九空的情況也份屬當然之事。

從社會結構的角度出發,女性大量積極投入社會工作才是關鍵性的因素。事實上,日本市郊大量建設大量公寓住宅,其實是針對上一代全民就業終身僱用的時期而發,當年大部分女性在婚後即留在家中,基本上沒有上班的需要,所以市郊交通不便的因素對他們沒有多大影響。更為甚者,市郊相對於市中心而言,有更廣闊的野外空間、休憩場所,以及與大自然接觸的機會也大增,是家庭養育子女成長的理想環境。因此不少父親,情願把交通不便的影響扛在肩上,也希望下一代可以在較健康的環境中成長。可是現在隨著男女角色易位,加上終身僱用制的崩壞,男女雙方面對同時需要工作的壓力下,市郊公寓的優勢蕩然無存。

最後,日本人結婚成家立室產子的意欲低下,自然也是市郊地價崩潰的主因。既然沒有下一代的誘因,面對人人為自己而活的氛圍,一切為長遠而設的建築及環境因素,都變得再無意義了。

本文經授權轉載自奇異果文創《殘酷日本》

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