房客欠繳8個月租金,房東有權力直接趕人、丟東西嗎?小心觸犯這4種罪!

2016-06-29 15:31

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近日,萬華一對施姓夫妻,積欠房租8個月、約9萬元未付。房東直接請來搬家公司,將施姓一家四口人的家當搬到馬路上棄置。

新聞報導,房東表示,施男一家不僅欠租,水電費也嚴重超支,而且人不在家時,也沒有關掉冷氣。對此,施男則回應,電表由四戶人家共用,且當初協議,雙方都同意包水電,為什麼冷氣不能開?

先不論房客的所作所為是否太過無理,在此案例上,房東已自行解決的方式,直接將房客掃地出門,此作為恐已觸法。

那麼,如果當租借房屋時,遇到了房客與房東的各種租屋糾紛,到底該如何處理呢?

循法律途徑,讓公權力介入,保障雙方權益

首先要注意的是,民法的租賃契約,並不會因為積欠租金就直接終止。

本案例的租賃物是房屋,因此應依照《民法》第440條第2項,在房客租金積欠總額達二個月租額以上,房東就可以寄發存證信函作為法律上的證明,向房客表示其需於一定之期限內支付,若未於期限內支付,房東就可以合法終止租賃契約。

民法第440條
(圖/法操提供)

若房客不願主動搬離,則房東可依《民事訴訟法》第247條提起「確認租賃契約不存在之訴」,取得勝訴判決後,再依此為執行名義,向地方法院民事執行處聲請強制執行,以公權力來請房客搬離。

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(圖/法操提供)

然而,這樣的過程耗時長達一至兩年,期間房東必須往返法院,甚至也無租金收入。因此,《法操》建議若為避免此種狀況,可以於租約載明應逕受強制執行,再到法院公證。這樣就可以直接以租約作為執行名義,聲請法院強制執行。

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(圖/法操提供)

至於雙方都同意「水電費包含在租金裡,不另外計算」的約定,就合約字面上而言,施男並沒有違反契約。但是任何權利都不能濫用,民法第148條有規定禁止權利濫用和要符誠信原則。如果房東發現房客嚴重超用水電,除道德勸說外,或許可以從權利濫用和有違誠信原則來主張解約。

房東可能觸犯了侵入住居罪、強制罪、毀損罪、幫助竊盜罪

而在本案例中,房東未循法律途徑,逕自請了搬家公司,將房客的家當放置路邊,這樣直接驅逐房客的做法,很可能會衍生出許多法律問題。

如果,施家的家當放在路邊,因而被人偷走,房東就可能構成《刑法》第30、320條的幫助竊盜罪。將物品搬出的過程中,如有損毀,可能構成《刑法》第354條毀損罪。

再者,房東既已將房屋出租與施男,則該屋就是施男的「家」,施男是住居權人。未確認租賃關係終止之前,就連房東要進出該屋,都應該需要得到施男的同意。

因為,無論是久居或者只是單純過夜,都無損於住居權人的身份。如承租旅館的房間,退房之前,該房間就是旅客的住宅,旅客就是住居權人。未得住居權人同意,任何人都不可擅自闖入。否則就很可能構成《刑法》第306條侵入住居罪。

而房東強制使施男一家搬離,差一點造成他們露宿街頭。此即可能構成《刑法》第304條強制罪:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」理由是,房東的行為已經妨害施男行使其住居權。

至於是否構成「強暴」,已故著名刑法學者林山田於《刑法各罪論(上)》指出「只要能夠強制他人行無義務之事,或足以妨害他人行使權利者,及為已足。至於被害人的人身自由是否完全受到壓制,則非所問。」

因此,房東雖並未完全限制、干預施男的自由,但其行為已足以使施男無法居住於該房屋,應可認房東之行為該當強暴。簡言之,房東可能已觸犯強制罪。

事前防範勝於一切,切勿衝動觸法

事發之後,多位熱心民眾向施男一家伸出援手,社會局亦先將施家一家四口先安置於旅社,不致露宿街頭。試想,施男如今面對房東觸法,也可決定向房東提告,要回住居權,再搬回去住。

而如此往返,一來一往,不只耗費時間,實在緩不濟急。台大法學教授陳聰富老師,曾於教授《民法總則》的課堂上提醒:「法律是解決問題的最後一個方法。」《法操》對此見解,也深表贊同。

然而,本例中的房東,在困擾之餘,卻也完全忽略了循法律解決的途徑。台灣是民主法治社會,除了法律特別規定外,實在不應有自力救濟的狀況發生。

提告、勝訴再強制執行,確實過程繁瑣、曠日費時。因此,《法操》建議「事前防範」,在租借房子時,就應將租約載明,應逕受強制執行,且經公證,才能盡量避免後續遇到的各種租屋糾紛。

附註《刑法》參考法條

● 第30條。幫助他人實行犯罪行為者,為幫助犯。雖他人不知幫助之情者,亦同。幫助犯之處罰,得按正犯之刑減輕之。
● 第320條。意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。
● 第354條毀棄。損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用,足以生損害於公眾或他人者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
● 第306條。無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。
● 第304條以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。

本文經授權轉載自法操司想傳媒(原標題:遇到客房客,房東能直接掃地出門嗎?)

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