近日，萬華一對施姓夫妻，積欠房租8個月、約9萬元未付。房東直接請來搬家公司，將施姓一家四口人的家當搬到馬路上棄置。
新聞報導，房東表示，施男一家不僅欠租，水電費也嚴重超支，而且人不在家時，也沒有關掉冷氣。對此，施男則回應，電表由四戶人家共用，且當初協議，雙方都同意包水電，為什麼冷氣不能開？
先不論房客的所作所為是否太過無理，在此案例上，房東已自行解決的方式，直接將房客掃地出門，此作為恐已觸法。
那麼，如果當租借房屋時，遇到了房客與房東的各種租屋糾紛，到底該如何處理呢？
循法律途徑，讓公權力介入，保障雙方權益
首先要注意的是，民法的租賃契約，並不會因為積欠租金就直接終止。
本案例的租賃物是房屋，因此應依照《民法》第440條第2項，在房客租金積欠總額達二個月租額以上，房東就可以寄發存證信函作為法律上的證明，向房客表示其需於一定之期限內支付，若未於期限內支付，房東就可以合法終止租賃契約。
若房客不願主動搬離，則房東可依《民事訴訟法》第247條提起「確認租賃契約不存在之訴」，取得勝訴判決後，再依此為執行名義，向地方法院民事執行處聲請強制執行，以公權力來請房客搬離。
然而，這樣的過程耗時長達一至兩年，期間房東必須往返法院，甚至也無租金收入。因此，《法操》建議若為避免此種狀況，可以於租約載明應逕受強制執行，再到法院公證。這樣就可以直接以租約作為執行名義，聲請法院強制執行。
至於雙方都同意「水電費包含在租金裡，不另外計算」的約定，就合約字面上而言，施男並沒有違反契約。但是任何權利都不能濫用，民法第148條有規定禁止權利濫用和要符誠信原則。如果房東發現房客嚴重超用水電，除道德勸說外，或許可以從權利濫用和有違誠信原則來主張解約。
房東可能觸犯了侵入住居罪、強制罪、毀損罪、幫助竊盜罪
而在本案例中，房東未循法律途徑，逕自請了搬家公司，將房客的家當放置路邊，這樣直接驅逐房客的做法，很可能會衍生出許多法律問題。
如果，施家的家當放在路邊，因而被人偷走，房東就可能構成《刑法》第30、320條的幫助竊盜罪。將物品搬出的過程中，如有損毀，可能構成《刑法》第354條毀損罪。
再者，房東既已將房屋出租與施男，則該屋就是施男的「家」，施男是住居權人。未確認租賃關係終止之前，就連房東要進出該屋，都應該需要得到施男的同意。
因為，無論是久居或者只是單純過夜，都無損於住居權人的身份。如承租旅館的房間，退房之前，該房間就是旅客的住宅，旅客就是住居權人。未得住居權人同意，任何人都不可擅自闖入。否則就很可能構成《刑法》第306條侵入住居罪。
而房東強制使施男一家搬離，差一點造成他們露宿街頭。此即可能構成《刑法》第304條強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」理由是，房東的行為已經妨害施男行使其住居權。 （相關報導： 「保障底薪5萬」房仲業務有多爽？台灣最醜陋風景長怎樣，看完這些故事就懂了 ｜ 更多文章 ）
至於是否構成「強暴」，已故著名刑法學者林山田於《刑法各罪論（上）》指出「只要能夠強制他人行無義務之事，或足以妨害他人行使權利者，及為已足。至於被害人的人身自由是否完全受到壓制，則非所問。」
