終於存到頭期款了,應該買房還是繼續租屋?透過一招解析哪個選項比較划算

2021-01-23 07:50

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正在租屋的小資族,可以利用年化報酬率(IRR)評估是否應該買房。(圖片來源:Pixabay)

正在租屋的小資族,可以利用年化報酬率(IRR)評估是否應該買房。(圖片來源:Pixabay)

我們想讓你知道:好不容易存了一筆頭期款,租屋族應該買房嗎?在這房價高不可攀的年頭,許多人選擇一邊租屋、一邊投資的方式累積資產,但也有人不願意替房東繳房貸,希望擁有屬於自己的房產。這篇文章將以年化報酬率(IRR)概念,協助正在租屋的讀者評估,應該維持原狀或是選擇買房。

買房還是租房比較划算?想用投資報酬率的方式計算,其實並不困難。只要將買房所付出的成本統計起來(頭期款和房貸),並且讓租房的一方拿去投資,如此一來就能算出兩者最終所有的資產高低,藉此分出勝負。

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因此,我們將透過以上描述的概念,計算房價在特定漲跌幅之下,租房者必須保持多少的年化報酬率,才能跟上買房者擁有的資產

舉個例子來說,小明目前每個月需負擔1萬元的房租,預期購入的房價為1,000萬元,頭期款準備200萬元,採取的房貸為30年期,利率1.3%,小明預期未來房價在30年後會增值50%,就是相當於1,500萬元的資產。

請問小明如果將頭期款200萬元以及每個月的(房貸-房租)差額拿去投資,小明需要投資於多少年化報酬率才能到達1,500萬元的資產?

Ans: 3.08%

目前的定存年化報酬率為0.8%,3.08%相當於將近四倍的報酬,想要在30年內保持3.08%的年化報酬率,不是很困難,但也不是很簡單,取決於投資者所採用的投資方式。

也就是說,如果小明本身運用資金來投資的績效勝出3.08%,在預估未來房價漲幅50%的情況底下,買房其實並不划算,他可以維持現狀租房,並且持續投資,因為藉由租房加投資所帶來的資產累積效益會比買房的好。

此外,如果將房價的漲跌幅從-50%到200%與年化報酬率的關係製圖,如下:

不同房價漲幅底下,租屋者所需要的年化報酬率(圖片來源:小資YP投資理財筆記)
不同房價漲幅底下,租屋者所需要的年化報酬率(圖片來源:小資YP投資理財筆記)

值得注意的是,即便是房價沒有任何漲幅,租房者依然需要有1.12%的年化報酬率,才能追上買房帶來的投資效益。

或許讀者會好奇,為什麼需要使用「年化報酬率」當作比較標準,而不是單純計算報酬率?原因在於每一分金錢的使用時間週期是不同的,在年化報酬率的計算之下會考慮時間的因素,因此透過年化報酬率的計算才能正確比較兩種投資商品效益,讀者可以使用年化報酬率計算機來評估過去的投資績效。

不同的房貸還款年限會影響評估買房嗎?

現在房貸的年限比以前彈性許多,最高的償還年限甚至可以高達40年,如果根據不同房貸的償還年限做比較,租房者所需要的年化報酬率又會是如何?

不同房貸償還年限,租屋者所需要的年化報酬率(圖片來源:小資YP投資理財筆記)
不同房貸償還年限,租屋者所需要的年化報酬率(圖片來源:小資YP投資理財筆記)

從上述的圖表可以看的出來,如果房貸償還的年限比較長,在相同的預期房價漲幅底下,租房所需要的年化報酬率就會越低。

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