提前償還房貸，以為可以省下利息？數據告訴你，這筆錢不如拿去定存！
提前償還房貸，是個比定存還不划算的投資交易！（取自Pixabay）
你應該知道的是：許多揹負房貸者若有餘裕，都想儘快清償貸款擺脫屋奴宿命，但身處低利時代，將多餘資金優先償還房貸，真的是個正確、划算的選擇嗎？本文透過比較不同的資金運用方式算給你看！
首先我們假設一個狀況，你向銀行貸款1,000萬元買房，固定利率1.3%，20年期，本息攤還的方法。很幸運地，因為你表現優異，獲得年終獎金100萬元，請問你是否會將它投入房貸提前償還呢？
（本息攤還，是指每期繳納的總金額一樣，但是隨著繳款期數越多，利息所佔的比例會越來越少，而本金則是反過來越多。）
一般人在沒有其他的投資方法情況下，通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力，但是你是否有想過：
雖然不是很清楚實際的數字，但提早償還100萬元應該可以省下不少利息錢吧？（心中默默地想著）
沒關係，我們來大約估算一下到底可以省去多少利息：100（萬）＊（0.013）＊20（年） = 26萬元。不過，這個數字是不對的，正確答案是我們提早把100萬元拿去償還之後，省下的利息費用只有13萬6,166元。
為什麼會差這麼多？最主要的原因就在於房貸繳款組合，仔細分析每期繳款內容，你會發現紅色線條的利息在前面幾年佔據了房貸25%左右，也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息，還款並不是完全拿來償還本金。
如果我們把房貸利率上升到4%，你將會看得更清楚利息和本金之間的關係（如下圖）。然而提前償還本金的部分則是可以想像成從右邊還回來，也就是你償還了大部分的本金而利息只有少部分。
由於你在還房款的過程中本金會越來越少，所以利息相對的也越來越少。這個意思是你不會一直欠著100萬元，所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少，就是這個還款機制，讓你以為你省下了1.3%的利息，實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。
可以想像的是，如果房貸利率越高，利息佔據房貸高比例的狀況會越明顯。
房貸要怎麼還最划算？
定存可有多少利潤？
如果我們把這筆資金拿去做簡單的定存（目前利率約0.8%）可以獲得多少利潤呢？
指數化投資
如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上，選擇承受一點風險獲取更高報酬的指數化投資方式會是個不錯的方式。透過簡單的全球股債組合，在過去將近100年的時間，持有10年獲得正報酬的機率是89%，持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%，如果你的房貸償還年限是30年，那就更適合不過了。
選擇持有全球的股票市場組合VT，以過去10年的年化報酬率計算將近為6%，經過20年後，這100萬元將成長至320萬元。在這期間，買入VT相當於投資全世界8,000多家公司，你不需要做任何額外的交易、不需要每天關注市場的變化，只需要買入持有就能讓全世界替你賺取豐厚的報酬。你可以透過簡單五分鐘投資全世界來進行全球的指數化投資或是點擊投資懶人包了解更多詳情。
結論：
在這篇文章中告訴大家三件事情，房貸如果是用本息攤還的方式：
1、提前償還的報酬率遠低於房貸利率
2、提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差
3、將提前償還的資金進行長期的指數化投資很有機會獲得更大效益
各位讀者如果想將資金做最有效的運用，千萬不要再傻傻地提前償還房貸，在上述的例子中，建議把多餘的資金使用定存儲蓄，除了是比較有效率的運用外，其背後的意義還能加快還款。況且，提前償還本金或是縮短繳款年限有可能需要支付額外的違約金。
更多新聞請搜尋🔍風傳媒
因為你，我們得以前進，你的支持是我們的動力
更多文章
李敏觀點：「核安文化」仍然是核電廠營運的最高指導原則嗎？2011年日本東北大地震引發海嘯，海嘯沖毀了日本東京電力福島核能一廠的安全設備，導致核能電廠反應器爐心熔損，造成放射性物質外釋，日本政府必須疏散民眾以減少民眾健康風險，電廠周遭部分地區也被認為在一段期間內不適合居住。雖然從科學的角度來看，電廠事故輻射物質外釋所導致的輻射劑量，不足以造成健康顧慮，但民眾對輻射健康效應的誤解與恐懼，在心理層面產生了巨大的陰影。而電廠事故帶來的經濟損失，對日本的災後復原的財務負擔更是雪上加霜。
陳淞山觀點：黃健庭人事爭議案背後的羅生門？前台東縣長黃健庭的監察院副院長提名爭議風波雖已落幕，但其背後所引發的一連串問題確實耐人尋味，到底事實真相為何？對台灣的政局發展有何影響？對蔡英文總統的領導威信產生什麼樣的衝擊？的確值得讓人反覆思考、衡量民進黨內部「究竟發生了什麼樣的事」？
IMF預測全球經濟萎縮4.9% 中國被看好經濟成長1%根據國際貨幣基金組織24日發布的預測報告，今年全球經濟的衰退程度將超過原就黯淡的預期值。預測報告中，該組織還降低了對受新冠疫情打擊尤重的那些國家的預估數字。這些國家中包括法國、義大利、西班牙、美國、巴西等國。報告稱，德國處理危機得當，明年有望強勢復蘇。報告對中國有最佳預期。
孔令信觀點：退出民進黨，陳菊是真心還是假意？當小英費心部署她第二任的人事布局時，蘇貞昌內閣的「留任」已宣示了小英沒有更強的王牌可以幫她打理全國的行政事務，蘇揆從接下賴清德的棒子之後，就全力安排自己的親信與人馬，一步步地「侵食」所有行政重要位子，沒別的就是要為「蘇系」做長治久安的部署。那麼陳菊呢？新潮流系怎麼可能坐視這樣的情勢發展呢？這場監委提名的策略部署，表面是在幫花媽的「勞苦功高」安排榮遇之路，骨子裡就是在安撫新潮流。也要藉機讓黨內勢力達到「恐怖平衡」。
林清汶觀點：張藥房重建在居住正義外的問題苗栗大埔張藥房拆除將屆滿7年，經爭取原地重建現已接近完工階段。張藥房於民國102年7月遭苗栗縣政府為辦理新竹科學園區竹南基地開發案及土地徵收為由，縣府突襲式強拆張藥房，引發各界對土地開發、區段徵收檢討聲浪。當時縣長劉政鴻係趁大埔自救會北上總統府抗議時，強行拆除張藥房之屋，乃認為「房屋位於道路中間，轉彎會有交通問題」。
夏珍專欄：陳菊轉身能「立地成佛」嗎？「一個蒼蠅，一個老虎，只要它有害於人，監察院都給予它平等待遇。」這是八十七年前，故監察院長于右任的名言。仍在「訓政」時期的監察院，才彈劾了兩位縣長，輿論就譏評為「只拍蒼蠅不打老虎」，這個「定評」可謂自有監察院以來，就緊緊地貼在監察院的腦袋上。
觀點投書：九二還有「共識」嗎？上週國民黨改革委員會的兩岸論述報告，一方面肯定九二共識歷史貢獻，也希望在此基礎上凝聚新的共識，卻遭致各方反彈！究竟在「黨內」、「國內」、「兩岸」間，九二還有實質「共識」嗎？抑或是淪為失效的魔法？九二共識的內涵，有其歷史脈絡探究，然而簡單來說，中國大陸要的是「一個中國原則」；台灣則在九二共識下，取得「各自表述（中華民國）」的空間。
觀點投書：深綠公務員的分身悲歌—年金改革「周年慶」感言今（2020）年7月1日是公務員年金改革後，退休金新制實施的兩周年。當初改革主導者，民進黨政府政務委員林萬億口中所稱最大受益者--「未來大幅增加領取退休金機會」的新進公務員，或者相對；「最大受害者」--已退或已達退休資格的公務員們，從近來隨地俯拾的各種跡象來看，似乎都沒出現：與當年已結上樑子的民進黨「握手和解」模樣。
王伯仁觀點：陳時中歸去來兮？健保署6月9日公布四大科八大類352項自費醫材差價上限，就好像捅了馬蜂窩，不但醫界相關協會大反彈，連蔡英文都「逾界」跳出來「安撫」醫界，蘇貞昌也對之頗有微詞，衛福部長陳時中只好13日再召開閉門會議，決定原八月實施的差額上限暫緩實施，但再兩個月還是要再召開會議商討，換句話說，自費醫材差價限額還是要訂，不會因醫界反彈而取消，但令人懷疑，在高層「鄕愿式」的護航下，和「講話大聲就是有理」的歪理下，這個差價天花板訂得下去丶實施得了嗎？加上健保費調整，被蘇貞昌迫不急待的「打臉」否決，縱使民調人氣高達九成，陳時中還做得下去嗎？
觀點投書：美國警察的改革非裔男子佛洛伊德之死引發全美至少30個城市暴動，BLM運動主要訴求之一的「警政改革」已獲川普政府同意，至於「停止撥款警務」料應難獲大多數選民的認同。
觀點投書：助產師文章，從急診現場看見助產師的價值助產師重回產科的話題，一直不斷的興起，因為這不只是的話題，而是一個公共議題。助產專業與產科護理的價值取徑，都是以家庭為照護作為理論架構，但從兩者所學專業程度更可細分出差距。尤其對於生理男性護理師而言，產科護理學習的經驗，或多或少總是夾帶著許多性別隔離的隱晦，被視為在不對科別位置的出現，而失去了許多擁有學習的空間。
內外施壓》中國暗示拿孟晚舟換2名加拿大公民 加國政要連署要杜魯道總理放人「關於孟晚舟事件，中國立場明確，這是起嚴重政治事件。」中國外交部發言人趙立堅24日暗示，倘若加拿大釋放華為副董事長兼財務長孟晚舟，近日被中國起訴間諜罪名的加拿大前外交官康明凱和加拿大商人斯帕弗就可能重獲自由，而加拿大總理杜魯到日前表明，不會拿加拿大司法獨立「做交換」，但加拿大廣播公司24日公開19名政要連署信，要求杜魯道放走孟晚舟。
日本女大生返國確診、高雄火速採檢87名接觸者 檢驗結果出爐了！中央流行疫情指揮中心24日發佈日籍女大生20日返日後，於入境採檢驗出新冠肺炎（武漢肺炎）陽性，該名學生無症狀，目前由日方安排防疫旅館隔離中。高雄市政府25日表示，已安排居住於高雄87名接觸者進行採檢，並匡列自主健康管理對象總計15人，預計監控至7月4日。
台船環海完成台灣首艘離岸風電海事工程新世代大型浮吊船最終投資決策台船環海繼今年4月與台灣國際造船公司簽署新一代離岸風電大型浮吊船「GreenJade」造船前期工程合約(EarlyWorksAgreement，EWA)，今日更進一步完成本投資案最重要之「最終投資決策」(FinalInvestmentDecision,FID)。本投資計畫新建之船舶「GreenJade」為具備強大之吊升能力、大載運量並兼具綠色環保科技之新世代離岸風電工作船，將可因應未來新世代大型風機之挑戰；這艘台灣首艘也是世界上最先進之全迴旋大型浮吊船「GreenJade」，將由台船公司負責設計及建造，預定於2022年底完工交船，2023年開始營運。
端午連假首日 餐飲報復性消費訂位9成滿全台大解封後首個連假到來，即便來不及安排出遊行程，出門逛街、聚餐也是好選擇；百貨業者看好業績成長，餐飲業則忙得不亦樂乎，直言端午連假期間，訂位幾乎9成滿。
網友返國怨防疫鬆散！同機乘客抖出真相秒打臉：不要亂講話昨（24）日晚間，有網友在PTT發文，表示自己是日前從英國搭機返台的民眾，聲稱現在台灣防疫非常鬆散，機上乘客的態度與下機手續的進行，都顯示出隨便的態度。對此，1名同機女乘客跳出來反駁，指出台灣防疫嚴謹，要該名網友「不要亂講話」。
「同婚讓女性地位變低」？英國最重要文學獎副執行長公然反同 作家群起譴責轟下台英國終身貴族、布克獎基金會榮譽副執行長尼寇森日前推文，直批2013年英國國會讓同性婚姻合法化後，使得女性地位下滑，還說「我的性別現在難以用二分法區別」，甚至還發表恐跨性別言論，同志作家巴爾隨即指責基金會賦予反同人士職銜，2015年得主詹姆斯及暢銷小說家佩瑞也同聲譴責，基金會董事會24日發布聲明宣布，撤銷尼寇森的職銜，強調相關言論是「她個人觀點」。
日籍女大生在台染疫！網驚南部連假爆人潮 陳時中一語回應了中央流行疫情指揮中心昨（24）日公布，1名就讀南部某大學的日籍女大生在台感染新冠肺炎（武漢肺炎），引發社區感染疑慮，不過由於適逢端午連假，南部觀光景點紛紛爆發人潮，國道南下路段更是從一早就大塞車，對此，指揮官陳時中回應，不鼓勵民眾去人多的地方，但也不會要求民眾哪裡都不能去。
三倍券綁信用卡外銀較大方？金融圈揭原因振興三倍券即將上路，部分眼尖民眾發現，外銀加碼方案明顯較大方；金融圈人士分析，業者宣傳、行銷都要砸大錢，如今政府大張旗鼓端出三倍券方案，正好提供外銀「在地化」的絕佳施力點。
遭批連抗議都說不出！謝長廷提具體事蹟駁斥 反嗆「逢中就軟」勢力近日因日本石垣市議會的「釣魚台更名案」，讓釣魚台的主權問題再次浮上檯面，而身為駐日大使的謝長廷也跟著成為攻擊目標。對此，謝長廷解釋自己在任期間，曾為釣魚台的主權「抗議18次」，1971年美國宣布將釣魚台交由日本管理，當時我國政府甚至未曾進行「抗議」。
背信案持續纏訟！台灣東洋林全火力全開，林榮錦盼鞏固二審戰果或許是有感於公司長期以來在輿論戰中居於下風，6月12日台灣東洋藥品工業（以下簡稱台灣東洋）舉行股東會，董事長林全火力全開，積極回應前董座林榮錦派來、以小股東的身份針對訴訟案件所進行輪番砲轟的6位律師代表，不讓對方有任何見縫插針的機會。
確診日籍女性為「弱陽性」無傳染力！指揮中心：不公布在台足跡來台就學的日籍女學生返國後確診新冠肺炎（武漢肺炎），中央流行疫情指揮中心除了迅速執行疫調、匡列接觸者外，發言人莊人祥表示，該名個案檢測為弱陽性，所以沒有傳染力。再接觸者的部分，123人之中，已有44人確認為陰性，剩餘檢體也將在下午6時前出爐。
抗中打壓超越黨派！蕭美琴自傳憶往事 「哥大同學」吳益政曾協辦台灣慶典親民黨高市議員吳益政23日接受民眾黨徵召，投入高雄市長補選，而民進黨籍的蕭美琴也將出任駐美代表，如今各自活躍於政壇，實際上2人就讀美國哥倫比亞大學期間曾有一番趣聞。蕭美琴在自傳提到，她留學哥大期間，有中國留學生打壓台灣舉辦台灣慶典活動，當時也在哥大就讀的吳益政就是活動熱心志工之一。
端午連假塞爆！國5凌晨就塞到「紫爆」 高公局研判下午這5路段會更塞今（25）日是端午連假第1天，但交通部高公局指出，昨（24）日下午起就出現大量返鄉及旅遊車潮，全日交通量達年平均平日的1.33倍、今天凌晨0至5時的交通量更是平時的3.4倍，高公局預估本日交通量可上看120百萬車公里，並推薦民眾較省時的行駛方案「南北長途走國3、台61、短途不要上國道、替代道路不用等、請搭乘公共運輸。」
文化資產也防疫 林家花園對抗樹木褐根病座落於板橋府中的林本源園邸，不但是新北市著名的旅遊景點，也是重要的國定古蹟，在園區裡遍佈優美、充滿意境的古木，亦是古蹟的一部分，文化局不但對古蹟善盡維護管理的責任，對於園區裡的一草一木也是悉心照顧，這不但是文資法所規範的內容，也是對全民的一種責任。
超高建築、超高坪效 「富宇峰景」增值潛力高台中機廠捷運特區發展可期，建商在區域內大規模購地推案，預售戶數高達5000戶，其中「富宇峰景」因擁有超高結構體，以及超高坪效設計，成功在競爭激烈的市場脫穎而出，目前全案初公開即創下熱銷佳績！
美軍應具備「抗中保台」戰力！美《國防授權法》草案，建議邀請台灣參加環太平洋軍演美國聯邦參議院軍事委員會11日以25比2的票數，通過預算高達7405億美元的《2021財政年度國防授權法》（NDAAFY2021）草案，除了加薪3%、改善軍人與軍眷福利、軍備現代化之外，新成立的太空軍也是今年的預算焦點。針對美台關係，參院軍事委員會特別提到，美軍應具備「抗中保台」的能力，並且建議政府邀請台灣參加環太平洋軍演。
台股多頭漲勢不歇 5G供應鏈、雲端概念股旺台股6月股東會行情即將落幕，截至6月24日為止，台股加權指數6月份累計漲幅達到6.57%，不但反轉盤勢止跌回漲，月線也拉出連3紅，多頭漲勢不歇。凱基開創基金經理人顏克丞表示，自全球新冠肺炎疫情達至高峰後，外資便加速回流台股資產，儘管投資信心一度受到美中貿易戰重啟而受阻，但由於台灣上市櫃公司獲利表現亮麗，且電子業下半年傳統旺季將屆，預期外資回流態勢可望延續一段時間。
美國26州染疫人數上升，新冠肺炎疫情再拉警報！最新研究：全美示威不是病例激增主因世紀瘟疫自3月重創美國，迄今仍未有緩解跡象，西部、南部3個人口最多的行政區──加州、德州、佛羅里達州，新冠肺炎（武漢肺炎）確診病例激增，近期皆創下單日新高。此外與上週相比，至少有26個州確診病例增加，全美23日單日新增逾3.4萬病例，創下4月以來最高峰。美國疾病管制署最新預測，到7月18日之前，可能會有13萬至15萬美國人死於新冠病毒感染。
凱基銀挑戰市場最低 破盤信貸年利率0.01%台灣在全民共同努力下挺過新冠肺炎疫情上半場，並展開防疫新生活的六月，振興經濟之外，報稅繳稅也是民眾六月的重要課題。凱基銀行針對一般上班族推出「貸你優利」信貸專案，額度最高350萬，幫助有繳稅或資金需求的民眾，取得首期市場最低0.01%的周轉金。另外，為感謝站在第一線守護民眾的醫護人員，凱基銀行推出「醫護人員優利信貸」專案，開辦費只要2,000元，額度最高600萬元，向辛苦防疫的醫護英雄致敬。
日籍個案疑在台感染突顯防疫漏洞？醫師：台灣真的沒有在玩蓋牌啦日本昨（24）日表示，有一名由台灣入境的日籍女性在日本被確診新冠肺炎（武漢肺炎），指揮中心指揮官陳時中也坦言恐是本土個案。對此，奇美醫院加護醫學部主治醫師陳志金表示，除了不能排除「偽陽性」的可能外，也建議對140名個案的接觸者進行全面檢測。
